房地产新周期：

　　中央“去库存”基调已定楼市后续政策如何加码？

　　决策层此番提去库存，是稳定经济，防范系统性风险的重要举措。而下一步的政策也应重点关注高库存的三四线城市，从增加住房需求、降低购房门槛和降低房企融资难度、减少土地供应等多管齐下，稳定房地产市场。

　　继11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记首次表态要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。11月11日，国务院常务会议上李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。12日，中央财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。

　　连续几日中央对于去库存的强调，在当前房地产市场库存高企、投资持续下滑的形势下，释放出强烈的政策信号。

　　21世纪宏观研究院对比国家统计局今年以来的数据和2013年数据，并结合各地土地市场表现和政策走向研究发现，决策层此番提去库存，是稳定经济，防范系统性风险的重要举措。而下一步的政策也应重点关注高库存的三四线城市，从增加住房需求、进一步降低购房门槛和降低房企融资难度、减少土地供应等多管齐下，稳定房地产市场。

　　决策层为什么在这个时间点频提去库存？

　　21世纪宏观研究院认为，决策层此番提出化解楼市库存，是稳定经济，防范系统性风险的重要举措。

　　1.房地产投资增速持续下滑，创21个月来最低

　　房地产投资数据在2014年初急转直下，并持续下滑，截止到2015年10月的数据，房地产投资的同比增速已经创历史新低，同比增速仅2%。从全国和地方的数据来看，房地产投资增速的下滑无疑拖累着固定资产投资的增速，并成为影响GDP的重要因素之一。

　　2.房地产库存仍在不断攀升，且销售增长出现疲态

　　截止到10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，再创历史新高。

　　销售无疑是去库存的最直接的方式，但最新的数据却并不乐观且已显现出疲软的态势，1-10月商品房累计销售面积和销售额同比分别增长7.2%和14.9%，涨幅较前9月分别收窄0.3和0.4个百分点。从单月情况来看，自7月以来，销售面积同比增速在不断收窄，9月（9.0%）、10月（5.5%）的同比增速均远低于近6个月13.2%的平均增速。

　　再反观2013年，截至2013年9月末，全国商品房待售面积44636万平方米，也就是说，两年以来，全国待售面积增加了23996万平方米，上涨了54%。

　　3.卖地收入骤降，加剧地方债务危机

　　今年1-10月，房地产开发企业土地购置面积17847万平方米，同比下降33.8%；土地成交价款5794亿元，下降25.2%，这也是十几年来罕见的低迷。

　　土地收入的持续下滑将加剧地方政府的债务危机，在房地产投资下滑之时，基础设施投资成为对冲房地产投资下滑稳定宏观经济的重要砝码，但是很多地方却面临无钱吸引社会资本进入的现状。在确保地价和防范金融风险的背景下，地方政府只能收缩土地供应以稳地价。

　　4.房地产去库存成为经济痛点，关系金融体系风险

　　21世纪宏观研究院认为，和此前房地产投资持续增长拉动宏观经济增长的趋势不同，当前的房地产投资无疑成为拖累固定资产投资，乃至宏观经济增长的痛点。

　　另一方面，楼市的高库存也将给金融体系带来风险。众所周知，我国银行业对房地产抵押物有很强的依赖性，开发贷、个人房贷、政府平台贷，基本都以不动产作为抵押物，甚至连普通公司贷款和小微企业贷款的抵押物也多为不动产。

　　2012年上半年，全国银行业贷款不良率为0.94%，2013年略有增长，2014年以来开始加速增长，至今年前三季度达1.59%。

　　下一步去库存政策将往何处去？

　　鉴于当前中国的人口流动，楼市供需关系状况，人口净流出的三四线城市无疑是高库存的重点区域。以下的政策方向也将主要针对楼市库存较严重的三四线城市，而非火爆的一线城市。

　　1.增加住房需求

　　21世纪宏观研究院认为，增加住房需求是稳定住房消费的一个重要举措，未来增加住房需求将从力推农民工、外籍人士、收购存量商品房为保障房品类中发力。

　　（1）户籍制度改革拉动住房消费：发力点为力推农民工购房

　　能够拉动三四线购房消费的主力群体无疑是农民工，支持农民购房是推进新型城镇化的需要，也是消化商品房库存的有效措施。也因此，安徽、河南、河北等人口大省都在研究出台促进农民进城购房的激励政策和支持措施。

　　（2）收购存量商品房为保障房或者棚户区住房

　　在房地产开发投资增速持续走低的背景下，国务院决定进一步强化城镇棚户区改造，并提出实施三年行动计划，改造规模空前，加大棚改力度无疑将在一定程度对冲房地产投资下滑对上下游产业以及宏观经济带来的负面影响，打通商品房和保障房的通道，收购存量商品房为保障房也是解决房地产库存，稳定投资的重要方向。

　　（3）各地陆续取消限外令

　　8月27日，六部委联合发文宣布调整房地产市场外资准入和管理政策。通知明确了有资格的境外机构和个人可在中国境内购房。这是“限外令”自2006年颁布以来，首次在全国范围内松绑。年底，各地将陆续出台落实政策。

　　2.进一步降低购房门槛，出台刺激性的政策刺激住房消费

　　（1）后续购房的首付比例及房贷成本有望进一步降低

　　自2014年11月以来，央行已六次降息，四次全面降准。根据6次降息购房按照基准利率计算，百万20年利息减少幅度高达22.57万。

　　此外，购房的首付比例进一步降低，也将对提升房地产市场销售热度起到积极影响。此前的9月30日，住建部和央行联合发文称非限购城市的首付降低到25%。

　　（2）地方将继续加大对住房公积金的松绑，提高公积金的使用效率。

　　（3）普通住宅标准调整，降低税费

　　（4）后续三四线城市或陆续出台购房减免税费+补贴性的政策

　　虽然颇有争议，但是减免税费及补贴性的政策将是地方政府可以直接出台，缓解地方销售困境的最直接手段，根据21世纪宏观研究院的不完全统计，目前已有超20个县市落地了减免税费+补贴性的政策，比如郑州、长沙等。

　　3.降低房企融资难度，减少土地供应防范地方经济和金融体系风险

　　（1）降低房企融资难度，系统解决房企的资金问题

　　解决开发商的资金问题，是防范地方房地产经济风险的重要方式，三轮全面降准后，自4月起房地产开发企业到位资金累计同比降幅逐月收窄，至6月转降为增。1-9月，到位资金为90653亿元，同比增长0.9%。

　　未来货币政策还将有进一步放松的空间，房地产开发企业资金压力将进一步缓解，且开发商的融资也将更多元化，仅10月就有12家企业发布内地公司债或非公开发行股票，募集资金额达到了470亿。

　　（2）压缩高库存区域的土地供应

　　这也是减少库存的方式，且也可以实现稳地价的效果，防范因地价大跌加剧地方债务压力。