影响楼市

　　自从10月29日国家宣布全面放开二孩政策以来，生二孩成为时下最热门的话题，除了“生不生”的讨论之外，很多市民也在琢磨“生了孩子住哪儿？”为此，有的计划要孩子的市民，已经开始边准备要二孩，边准备换房了。能满足三口之家的两居室刚需房，再增加一个小生命后，显然格局就显得小了些。记者通过对济南二手房中介和房地产开发商的采访中了解到，“全面二孩+限购松绑”的双重影响下，延续了十多年的“刚需房”定义或将改变，120+小四室房型成为趋势，而这样的变化据预测可能在半年后凸显。

　　不少家庭为二孩准备换房

　　除了“生不生”的讨论之外，不少人更担忧的是“养不养得起”。80后市民赵先生的宝宝刚刚一岁，当初结婚时在黄金99贷款买了一套98平的商品房，不过自打二孩政策放开后，双方父母就总琢磨着三口之家啥时候能再添一口。赵先生告诉记者：“这边背着房贷呢，那边家里老人就催着要二孩，两头压力可谓是鸭梨山大啊！”

　　如果说赵先生的烦恼还有些为时过早，那么对于于女士这种三代六口人挤在70平米的房子里的家庭，换房则更加迫在眉睫。居住在东郊饭店附近的于女士女儿已经5岁左右，半年前家里又迎来了一个新生命，由于两口子工作繁忙，于女士便将外地的父母接到济南与他们同住，帮忙照顾孩子。由于房屋户型是两室一厅，平日里女儿与姥姥、姥爷同住一屋，夫妻俩则带着小婴儿住在另一屋，换房已经成为一家人日程表上最紧急的事了。于女士告诉记者：“从计划着要二孩开始，我们就已经在四处看房了，最近基本定下要在二环南路附近买一套120平三室两厅的房子。”通过记者走访发现，近来二手房交易市场中，出现了不少因为生二孩或打算生二孩换房的买家，市民孙女士就刚刚把自己在邢村附近的两室一厅小房子卖掉，准备贷款换套大房子。

　　近期大户型住宅签约量看涨

　　记者搜索相关信息时发现，2011年济南的房产市场上四室户型依旧是块“难啃”的蛋糕，不少房产中介都表示，大户型房子“砸在手上”卖两年也卖不出去的不在少数，属于那种“半年不开张，开张吃半年”的生意。不过，自从二孩政策出台后，120平米以上的小四房户型前景被越来越多人看好，记者梳理了近日济南市网签住宅后发现，签约户型多数在110-120平米的范围内，成为这一阶段楼市的主力签约户型。以11月24日济南住宅用房签约情况来看，销售套数为264套，销售面积超过3万平方米，平均每套住宅面积就有121平米左右，而近一周内的成交面积基本都在115平米以上。

　　除此之外，据业内人士分析，由于济南城区不断向东西两向发展，槐荫区、高新区有大量低价大户型新楼盘入市，不少年轻刚需购房者或是二孩换房者出于价格考虑，或许在选择更大面积住房的时候优先考虑这两区。而根据济南住宅与房地产信息网的数据来看，虽然楼市网签依旧以传统刚需房为主，但也某种程度上恰好反映了一点。据记者统计，11月份，济南市各区已签约商品房的平均面积中，槐荫区、高新区较本区的全年平均值有所增加，其中槐荫区以平均每套100.6平方米成为本月济南市商品房签约面积最大的区，而对房屋面积需求增幅最为明显的则为高新区，本月已超出自身全年平均值近9平米。

　　预计影响会在半年后较明显

　　据山东省社科院人口研究所博士杨素雯分析，随着未来全面二孩的正式施行，不仅三室户型成为刚需，不少人甚至会直接奔着四室户型选择，一步到位省去将来再次换房的烦恼。“不过由于目前全面二孩政策虽已出台，但正式落地济南仍需要等待一段时间，因此不少人还是处于观望和积攒个人资源状态，短期内可以看见的影响肯定没有想象中明显。而‘全面二孩’对济南的购房影响预计会在半年至一年后开始显现。”

　　不少开发商开抢人口红利蛋糕

　　房企对二孩带来的人口红利最敏感。记者在采访了多个楼盘开发商后，也均听到了“三室改善型住房将晋升为刚需房”的答案。凯旋公馆经理高庆恩说：“以往主流改善型房型100至110平米三室房会逐渐成为刚需，而120、130平米的小四室则会变成主流改善型住房。”此外，不少楼盘的配套设施也会更多考虑增设育儿空间等，以满足“多孩家庭”的需求。

　　凯旋公馆经理高庆恩就向记者表示，虽然现在也有客户因为二孩更换改善型住房的，但数量上并不明显，估计要等到半年后需求特征才会显现。而敏感的开发商们也已积极做出准备，对未来将要新开楼盘的户型设计进行调整。德润天玺营销总监王冬梅告诉记者：“由于三房户型将成为刚需，未来120平米3室2厅2卫的房型在开发数量上会大幅上升，而以往传统的2室刚需房就会相对慎重些了。”除此之外，为了更好地满足“二孩家庭”的住房需求，在开发商眼中名副其实的“大户型”160平米以上4室住宅，将在保持4室户型的基础上调小面积，增建120、130平米左右的小四室“大户型”，以符合普通家庭对房屋总价的支付能力。

　　观察

　　改善型成新刚需 买房政策能否变？

　　家庭“普遍二孩”后，不少购买了90平米左右或是小三房户型的市民可能就会面临这样的局面：生了二胎，小户型显然不够住了，孩子小时候尚且可以用上下床过渡，但如果孩子长大，还是需要一定的个人空间。因此，想要三代同堂，就必须父母一间，孩子一人一间，老人一间，所以换购四室大户型住房势在必行。

　　不过在目前的购房政策中，国家认定的刚需房还是90平米以下的中小户型，首次购买这种刚需房的市民可享受契税优惠政策。但是随着二孩的到来，中小户型显然不能满足二孩家庭的需求，全面二孩时代，刚需的房子面积大了，配套的税收优惠政策能否也相应的进行调整呢？