房地产库存问题差异化严重解决需打"组合拳"-政策

房地产库存问题差异化严重解决需打"组合拳"

时间：2015年12月25日信息来源：经济导报点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

刚刚闭幕的中央经济工作会议指出，明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。

　　化解房地产库存成为2016年经济工作的五大任务之一，也让外界对房地产市场的发展平添信心。

　　“因为，当前中国房地产市场过高的库存，不仅涉及到当前中国经济增长下行的压力问题，也涉及未来中国经济走向的问题。所以，中央政府把房地产去库存化做为 2016年经济工作的五大任务之一是对的。”原中国社科院金融研究所研究员、青岛大学经济学院教授、导报特约评论员易宪容对经济导报记者表示。

　　库存问题差异化

　　全球知名的咨询机构杰洛米·列维（Jerome Levy）预测中心认为，从2017年开始，全球将会经历房地产泡沫破灭的周期性调整。这个全球房地产泡沫破灭，首先会从新兴市场开始。

　　“在刚刚结束的中央经济工作会议上，中国政府也看到这些问题，比如产能过剩问题，房地产泡沫问题，并正采取一系列的政策进行调整。在中央经济工作会议上，中国政府事实上打出房地产去库存化的‘组合拳’，希望通过这些政策能够落实，以此来化解中国的房地产市场严重库存问题。”易宪容表示。

　　事实上，目前房地产市场的库存状况较为复杂，既存在全国总量规模过剩的问题，也存在各级城市结构性失衡的问题，同时不同业态房地产产品之间的库存情况差异也较大。

　　中国指数研究院最新报告通过对几十个三、四线城市的实地调研与深入分析，发现其中约八成存在库存压力，并且各城市之间库存压力差别较大。

　　在去库存方面，中央明确的内容包括，加快农民工市民化，落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，鼓励房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，取消过时的限制性措施等。

　　“这套房地产去库存化的‘组合拳’，与以往的房地产政策有很大不同，但如何能够让这些房地产政策细化并真正落实十分重要。比如，2010年的房地产‘国十条’，其原则性的框架当时基本确立，但这些原则性框架经过职能部门变通，最后还是没有落实。反之，这些职能部门还推出不少房地产市场行政性限制政策。”易宪容表示。

　　需系列改革并举

　　会议提出，房地产去库存的措施之一即加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地购房或长期租房的预期和需求。

　　“农民市民化，当然是中国城市化进程最为重要的一步，也是释放居民住房消费需求最直接的方式。户口、子女教育、社会保障等问题需要解决，但更需要解决的是农民没有支付能力购买所就业地住房的问题。”易宪容认为。

　　在明确深化住房制度改革方向上，中央经济工作会议提出，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。与此同时，会议还提出要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

　　根据中国指数研究院“中国房地产业中长期发展动态模型”预测，未来5年新增住房总体需求超过 85亿平方米，其中 53亿平方米以商品住宅的形式供应。总需求中，新增城镇人口带来的住宅需求占 39.2%；因居民生活水平提高带来的改善型需求占 26.4%；拆迁改造需求占比 34.4%。

　　国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为，目前我国住房市场已从供不应求转向供求基本平衡、局部过剩，包括棚改在内的住房保障政策也应适时调整和转型，有必要利用货币化安置打通保障房与商品房之间的通道，实现住房存量资源的优化配置。

　　“让更多的投资者进入住房市场购买住房，再用于住房租赁，设想是好的。但要通过房地产政策来界定购买住房是投资租赁，而不是用于投机炒作，这需要有效的房地产税收政策进行限制。一旦住房用于投机，那房地产市场泡沫会继续吹大，而且过高的房价一定会成为农民市民化、农民进城的最大障碍。”易宪容表示。

　　目前我国住房市场已从供不应求转向供求基本平衡、局部过剩，有必要利用货币化安置实现住房存量资源的优化配置。

( 编辑：沈旦莹 )

文章热词：房地产库存经济