重磅政策来袭济南楼市去库存"组合拳"怎么打-政策

重磅政策来袭济南楼市去库存"组合拳"怎么打

时间：2016年02月05日信息来源：经济导报点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

正在去库存的房地产市场再次迎来重磅利好：中国人民银行、银监会 2日下午发布房贷新政，降低非限购城市购房的首付比例。

　　“降低首付比例，意在刺激需求，对房地产市场的去库存肯定是有作用的。”4日，合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明对经济导报记者表示，“但这样的宏观调控政策通常会有滞后效应，效果能否达到预期目标，需要未来实践证明。”

　　山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗教授分析称，单纯地降低首付并不能产生理想效果，房地产去库存需要打组合拳，通过一系列政策形成共振效应，才能最终收到预期的市场效果。

　　他进一步解释称，市场需要从供给和需求两侧共同改变。“现在的问题是供给失衡，从某种意义上讲，供给侧改革更重要。过度刺激需求，会形成‘短期过度消费剩余’，并透支未来的市场需求。”

　　重磅政策来袭

　　根据央行、银监会 2日的公告，不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为 25％，各地可向下浮动 5个百分点。对拥有 1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于 30%。

　　导报记者注意到，自 2010年以来，全国共有 46个城市实施了楼市限购政策，涵盖了 4大直辖市、5大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二、三线城市。但自 2014年后，限购政策开始土崩瓦解。目前除了北上广深和房价畸形的三亚等5个城市外，其他城市均已取消限购。

　　新政策意味着，包括济南、青岛在内的山东所有城市，首套房、二套房的首付比例可分别降低 5个百分点和 10个百分点。

　　这个政策何时能够落地？“如果春节前来签约的话，首付还是按照 25%来交。我们已经问过银行那边，春节前不能按照新政策执行。”3日，济南西客站片区一在售楼盘的置业顾问赵建业告诉导报记者，与该楼盘合作的几家大型银行，目前首套房的首付款比例没有变化。他预计该政策在春节后会很快落地。

　　三、四线城市压力大

　　降低购房首付比例的政策，在业内人士看来，这进一步证明了房地产市场去库存面临着巨大压力。导报记者也注意到，虽然楼市去库存的声音已经有一段时间，但以全国房地产市场的数据看，库存仍在逐步增加。

　　来自国家统计局的数据显示，至去年年末，全国商品房待售面积 71853万平方米，比去年 11月末增加 2217万平方米。其中，住宅待售面积增加 1155万平方米，办公楼待售面积增加 128万平方米，商业营业用房待售面积增加 458万平方米。

　　与 2014年年末的数据相比，如今的库存更显得巨大：2014年末，全国商品房待售面积 62169万平方米，其中住宅待售面积比当年 11月末增加 1352万平方米，办公楼待售面积增加 202万平方米，商业营业用房待售面积增加 361万平方米。

　　总体而言，自 2014年年末以来，虽然国内房地产市场的销售面积、销售金额已经恢复增长势头，但库存量仍然在节节攀升。

　　对于市场的库存情况，赵建业倒并不是很担心：“从济南的市场情况看，现在的库存并不是很大。库存最大的应该就是我们所在的西客站片区了，但实际上西客站片区经过近几年的消化，房子已经卖得差不多了，所剩库存并不多。”

　　而来自合富辉煌山东分公司的数据显示，在 2016年 1月份，济南商品住宅市场新增供应 103.89万平方米，与上月相比涨幅明显。但由于销售可观，本月总供应量约 602.09万平方米，环比下降1.99%。

　　许传明表示，从全国的情况看，济南房地产市场的库存并不算大，在合理的区间之内。但他同时表示，三、四线城市的库存压力普遍很大。导报记者也注意到，由于全国一、二线城市在就业等方面的优势，这些城市对人口的吸引力很强，因此库存压力相对较小。但三、四线就不一样了，大量三、四线城市都面临着巨大的去库存压力。

　　供需都要改革

　　去库存压力巨大，那么降低首付对去库存会起到多大作用？

　　许传明表示：“宏观调控政策就像老式的冷热水龙头一般，现在感觉水太凉，但你把水龙头扭到热水那边，首先有一个滞后效应，需要等一会儿才有热水；其次，热水来了后，是否能达到预期温度也难说。”

　　但效果一定会有的。“现在楼市政策处在一个宽松的周期，会连续不断出台政策。从 2014年下半年以来，国家一直在刺激需求，本次降低首付之后还会继续刺激。在政策不断累积之后，一定会取得比较好的效果。”许传明说。

　　那么，下一步还会采取哪些宽松政策？

　　“房地产的政策可以分为两种类型。一类是进入门槛型政策，比如限购、限贷之类，目前绝大多数城市已经放开；另一类是杠杆型政策，包括降息、降低首付等。目前，首套房的首付已经降至 20%，属于比较低的水平了。下一步，可能会在二套房、多套房的信贷政策上做文章。”许传明表示，除了房地产政策，户籍政策等也会对房地产市场产生较大影响。

　　李铁岗则向导报记者表示，单纯靠降低首付，无法改变市场预期和趋势，房地产市场的去库存需要打组合拳。“房地产库存大的根本原因是供给和需求的失衡。而要解决这一问题，要从供给和需求两端下手。”

　　目前，降低首付之类的政策，主要目的是刺激需求，以图将预期中的需求转化为实际需求。李铁岗认为，需求端还有很多文章可做。

　　“现在很多人持币观望的原因，是他们对价格的预期与开发商的价格预期有较大差距。政府应当在保证各方利益的前提下，引导和鼓励市场价格均衡。当然，这样的价格引导不是强制性的，而是通过市场手段。市场公平价格的形成要依靠充分竞争，而充分竞争的前提是公开透明的信息。但目前，国内的房地产市场信息仍处于不透明或半透明的状态。”李铁岗说。

　　李铁岗进一步举例道，“比如一个城市的市场库存量到底是多少，已批未建的楼盘有多少，已开工但没有拿到预售的楼盘又有多少？这么重要的数据，没有权威的发布。当你在购房时，置业顾问会不停地催促你，告诉你‘快卖完了，没几套了’等等，购房者完全处于信息不对称的地位。由于不掌握信息，大家只能靠猜。这种信息不对称会导致消费者的预期剧烈波动，并使价格也剧烈波动，这对市场的健康发展和当前的去库存都不利。”

　　除此之外，户籍政策、二孩政策、税收政策的调整，都有利于刺激需求。“但户籍政策、二孩政策的目标指向不是房地产。当然，房地产去库存压力会促使这两方面加快改革，并反过来利好房地产市场。而税收政策，目前加税是不可能了。要刺激需求需要减税，但政府对减税动力不大，实施可能性很小。”

　　在需求端改革的同时，李铁岗认为更应该做的工作是供给侧改革。“举个简单例子，就如销售西瓜。西瓜进货量太大了，现在鼓励大家多吃西瓜。而供给侧的改革是，不要进那么多西瓜。”

　　李铁岗分析，房地产库存量过大的一个深层次原因，是地方政府对土地财政的依赖。“房地产市场的参与者包括政府、开发商、消费者。政府为了财政就多供给，然后鼓励需求，让消费者多买。而这种多买是不良现象，它会产生‘短期过度消费的剩余’，可能吞噬未来以后多年的需求。”

　　许传明也向导报记者分析，从济南市场的情况看，自 2014年以来，土地供给逐年减少。 2014年供给量是 2013年的七成左右，2015年供给量又是 2014年的七成左右。这也就意味着， 2015年的土地供给量仅仅是 2013年的一半左右。“所以济南目前的库存并不大，尤其是今年，2015年投放的土地将进入市场，市场供给量有限。”

　　但对于三、四线城市就不一样了，虽然库存已经很大，但大量三、四线城市还在加大土地供给量，并造成全国房地产库存的持续攀升。这个难题，是无法用刺激需求来完全解决的。

　　三、四线城市库存已经很大，但大量三、四线城市还在加大土地供给量，并造成全国房地产库存的持续攀升。这个难题，是无法用刺激需求来完全解决的。

( 编辑：沈旦莹 )

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