营改增对二手房交易难有大影响-政策

营改增对二手房交易难有大影响

时间：2016年03月20日信息来源：济南时报点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

5月1日起营改增试点将全面推开房地产业适用11%的税率

　　18日召开的国务院常务会议明确，自5月1日起，全面推开营业税改征增值税试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，还包括将新增不动产纳入抵扣范围。其中，建筑业和房地产业适用11%的税率，金融业和生活服务业适用6%的税率。

　　所有行业税负只减不增

　　此次营改增试点全面推开，减税效应将会不断放大，预计今年就将减轻企业税负5000多亿元。

　　就房地产企业而言，中税咨询集团高级合伙人、营改增问题专家樊剑英认为，营改增后，利好要体现出来，尚需一个过程。

　　据了解，房企在营改增后将是一般纳税人身份，一般纳税人有两种计税方式，一种是按照11%税率采用一般计税方式，另一种是对于老项目选择过渡性措施，即实行简易计税方式，征收率或是5%，相当于营业税的4.76%。这样，对房企来说，选择过渡性政策保证了老项目税负与营业税持平或略有下降。

　　两种计税方式税率或征收率不同，直觉上看，部分房企会认为，一般计税方式税交多了，还不如选择简易征收率5%来得简单直接。

　　二手房没有增值就不用缴税

　　在谈到房地产业营改增对楼市的影响时，樊剑英认为，一方面影响的是企业客户，比如购买厂房、商铺、写字楼今后可以抵扣进项税了，对于鼓励投资是有好处的，肯定有利于房企去库存化。另一方面，对于二手房市场，不会有多大影响。

　　现行政策规定，原个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。一旦营改增后,是否同样享有免征年限,如何设置成为关键。改为增值税后，个人买卖二手房，就只对房子增值部分征税了。也就是说，如果没有增值就不用缴税。而且原来购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。

　　此前税务总局局长王军曾说，税务部门将从政策、预算和执行上全力保障所有行业税负只减不增。具体而言，原则上延续原有优惠政策的同时，针对不同行业情况和特点，分别制定相应过渡措施保障所有行业税负只减不增。因此不用担心营改增后个人二手房买卖税负会增加。

　　可能分档次类别征税

　　南京财经大学经济学院经济系主任周绍东认为，营改增之后不大可能实行“一刀切”的政策。“营业税都是按照5.6%征缴，但是增值税不同，增值税是对这个房子的增值部分进行征税，每个房子根据房型不同、房龄不同增值部分不能一概而论，营改增后可能会对房子进行分档次、分类别征税。”他说。

( 编辑：沈旦莹 )

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