银行以房养老难点：70年产权续期及税收问题
“银行以房养老，目前还是雷声大雨点小。”一位银行人士陈文(化名)感慨说。
在2013年国家相关部门出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，他所在的银行曾考虑试点以房养老业务，但通过初步调研，发现银行以房养老存在房地产估值、利率确定、人的寿命测算等诸多操作难点，最终只能搁置这项业务试点。
在陈文看来，银行的以房养老业务，本质上属于“住房反向抵押贷款”，即老年人将房子抵押给银行等金融机构，按月从金融机构领取现金养老。在老人去世后，银行机构有权将房屋出售、出租或拍卖，用以收回贷款。不过，看似简单的业务模式，却存在着70年房屋产权如何续期、遗产税房产税如何计算、房产贬值如何规避等未知操作隐患，这是导致银行以房养老业务发展一直步履蹒跚的主要原因。
中国正迈入老龄化社会，陈文所在的银行去年一度讨论重启以房养老业务，但通过内部论证，他们发现此前存在的业务操作难点依然没能解决，不得不再度搁置这项业务。
“事实上，银行要推行以房养老业务，不仅仅需要银行内部的业务创新，还需要相关部门协调出台具体的以房养老操作指引，让这项业务变得具有可操作性。”陈文直言。
操作难点
记者了解到，早在2011年，中信银行等少数银行已经陆续试水以房养老业务。
“据说这些银行业务发展至今，实际业务规模并不高。”陈文直言。究其原因，一方面是以房养老业务准入门槛较高，比如有些银行明确规定，抵押房屋必须是老人或其赡养人的第二套房子;此外，以房养老按揭贷款的贷款期限尽管能拉长至10年，但贷款用途必须用于养老。
至于贷款额度，通常由银行根据房子评估价值的60%-70%设定，且有些银行还规定每月实际支付的养老金额不超过两万元。
另一方面，银行以房养老业务拓展还存在不少操作难点。首先，银行除了需要考量抵押房屋的贬值风险，还有中国房屋产权续期问题，具体而言，目前国内房屋产权存续期基本是70年，一旦到期如何处理，需要相关部门出台操作指引;其次，国内尚未出台相关房产税或遗产税，银行不得不谨慎评估房产的潜在额外税收成本。
“有银行曾打算找保险公司合作，推出一款房屋贬值保障保险，通过保险赔偿化解部分房屋因使用权到期或额外税负所引发的贬值风险。但这项提议最终不了了之。”一家银行零售业务部门主管告诉记者。
在业内人士看来，银行以房养老业务的某些操作环节，比起保监会发布的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(下称《指导意见》)更加严苛。比如《指导意见》规定老年人可按约定条件领取养老金直至身故，但多数银行以房养老业务鉴于风险控制考量，通常会设定一个最长贷款期限。这也导致不少老年人心存顾虑——若子女无法按时偿还贷款，银行就将没收房子，他们就无法将房子作为遗产留给子女。
记者了解到，基于上述操作难点，不少银行对以房养老业务做出相应“改良”，比如兴业银行推出一款“以房养老”消费贷款，并将这项业务纳入养老综合金融服务方案——“安愉人生”的产品升级范围。
具体而言，兴业银行允许超过50岁的客户或其成年子女申请这项贷款，额度最高不超过30万元，期限最长为3年。
有知情人士透露，兴业银行对这项业务市场推广颇为低调，毕竟，这项贷款业务仅仅作为安愉人生产品升级的“一小部分”，主要目的是盘活老年人资产，吸引老年人在兴业银行进行养老理财投资。
为了促进这项业务发展，兴业银行将业绩考核指标从原先的存款额贡献指标，变更为“考察每位老人客户购买综合金融产品的总量”。
在业内人士看来，目前银行将以房养老业务更多看成是一种抵押贷款业务，多数以房养老业务属于短期贷款，并由子女偿还贷款本息作为第一还款额。真正打算通过将房子抵押给银行，获得终身养老款项的群体，主要是失独老人，但他们占比并不高。
瓶颈待破
在陈文看来，尽管银行以房养老业务依然处于摸索阶段，随着老龄化社会来临，这项业务已经呈现广阔的发展前景。
此前他们银行曾对部分50岁以上的客户做过一次调研，发现约40%受访客户对以房养老业务相当感兴趣，究其原因，这些老年人希望通过以房养老，按月获得足够多的养老资金，入驻高品质的养老院或养老社区居住。
在他看来，这与美国老年人以房养老的诉求一脉相承，但是美国以房养老之所以得以流行，在于美国出台完善的法律措施，让银行能通过合规操作，拥有这些房屋的处置权。
“在中国，银行处置只能通过法院拍卖渠道解决，没有自行处置能力，这导致银行担忧法院拍卖价格偏低并产生贷款风险，不得不收紧风控措施，令部分老人未必能够领取足够养老金，用于高品质养老生活开支。”他表示。
他给记者算了一笔账，一套评估价值为100万元的房屋，老人能获得的养老贷款，不会超过60万元。按照10年贷款期限计算，老人每月可以获得的资金不会超过5000元。当前国内服务品质较高的养老院社区，每月收费普遍超过5000元，令不少老人只能望而却步。
在他看来，要解决这个问题，需要双管齐下：一是中国相关部门允许银行参与筹建养老服务机构与养老社区建设，并给予一定的税收优惠，由银行搭建一个以房养老的闭环业务生态链，某种程度缓解老人们入驻高品质养老社区费用偏高的难题;二是针对以房养老所抵押房子的处置、贬值等问题，政府相关部门一方面引入保险机构分担房屋估值风险，另一方面筹建一个专门的银行房屋转让交易平台，令手握大量房产的银行机构盘活这部分资产，如此银行的以房养老业务风险得到释放，就能给予老人更高的贷款抵押额度，令养老开支更加充裕。
“不过，这都需要相关部门之间深入沟通，制定出一整套妥善的以房养老操作指引。”他直言。目前银行能做的，更多是等待相关政策进一步完善，让以房养老业务变得更具可操作性。
在2013年国家相关部门出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，他所在的银行曾考虑试点以房养老业务，但通过初步调研，发现银行以房养老存在房地产估值、利率确定、人的寿命测算等诸多操作难点，最终只能搁置这项业务试点。
在陈文看来，银行的以房养老业务，本质上属于“住房反向抵押贷款”，即老年人将房子抵押给银行等金融机构，按月从金融机构领取现金养老。在老人去世后，银行机构有权将房屋出售、出租或拍卖，用以收回贷款。不过，看似简单的业务模式，却存在着70年房屋产权如何续期、遗产税房产税如何计算、房产贬值如何规避等未知操作隐患，这是导致银行以房养老业务发展一直步履蹒跚的主要原因。
中国正迈入老龄化社会，陈文所在的银行去年一度讨论重启以房养老业务，但通过内部论证，他们发现此前存在的业务操作难点依然没能解决，不得不再度搁置这项业务。
“事实上，银行要推行以房养老业务，不仅仅需要银行内部的业务创新，还需要相关部门协调出台具体的以房养老操作指引，让这项业务变得具有可操作性。”陈文直言。
操作难点
记者了解到，早在2011年，中信银行等少数银行已经陆续试水以房养老业务。
“据说这些银行业务发展至今，实际业务规模并不高。”陈文直言。究其原因，一方面是以房养老业务准入门槛较高，比如有些银行明确规定，抵押房屋必须是老人或其赡养人的第二套房子;此外，以房养老按揭贷款的贷款期限尽管能拉长至10年，但贷款用途必须用于养老。
至于贷款额度，通常由银行根据房子评估价值的60%-70%设定，且有些银行还规定每月实际支付的养老金额不超过两万元。
另一方面，银行以房养老业务拓展还存在不少操作难点。首先，银行除了需要考量抵押房屋的贬值风险，还有中国房屋产权续期问题，具体而言，目前国内房屋产权存续期基本是70年，一旦到期如何处理，需要相关部门出台操作指引;其次，国内尚未出台相关房产税或遗产税，银行不得不谨慎评估房产的潜在额外税收成本。
“有银行曾打算找保险公司合作，推出一款房屋贬值保障保险，通过保险赔偿化解部分房屋因使用权到期或额外税负所引发的贬值风险。但这项提议最终不了了之。”一家银行零售业务部门主管告诉记者。
在业内人士看来，银行以房养老业务的某些操作环节，比起保监会发布的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(下称《指导意见》)更加严苛。比如《指导意见》规定老年人可按约定条件领取养老金直至身故，但多数银行以房养老业务鉴于风险控制考量，通常会设定一个最长贷款期限。这也导致不少老年人心存顾虑——若子女无法按时偿还贷款，银行就将没收房子，他们就无法将房子作为遗产留给子女。
记者了解到，基于上述操作难点，不少银行对以房养老业务做出相应“改良”，比如兴业银行推出一款“以房养老”消费贷款，并将这项业务纳入养老综合金融服务方案——“安愉人生”的产品升级范围。
具体而言，兴业银行允许超过50岁的客户或其成年子女申请这项贷款，额度最高不超过30万元，期限最长为3年。
有知情人士透露，兴业银行对这项业务市场推广颇为低调，毕竟，这项贷款业务仅仅作为安愉人生产品升级的“一小部分”，主要目的是盘活老年人资产，吸引老年人在兴业银行进行养老理财投资。
为了促进这项业务发展，兴业银行将业绩考核指标从原先的存款额贡献指标，变更为“考察每位老人客户购买综合金融产品的总量”。
在业内人士看来，目前银行将以房养老业务更多看成是一种抵押贷款业务，多数以房养老业务属于短期贷款，并由子女偿还贷款本息作为第一还款额。真正打算通过将房子抵押给银行，获得终身养老款项的群体，主要是失独老人，但他们占比并不高。
瓶颈待破
在陈文看来，尽管银行以房养老业务依然处于摸索阶段，随着老龄化社会来临，这项业务已经呈现广阔的发展前景。
此前他们银行曾对部分50岁以上的客户做过一次调研，发现约40%受访客户对以房养老业务相当感兴趣，究其原因，这些老年人希望通过以房养老，按月获得足够多的养老资金，入驻高品质的养老院或养老社区居住。
在他看来，这与美国老年人以房养老的诉求一脉相承，但是美国以房养老之所以得以流行，在于美国出台完善的法律措施，让银行能通过合规操作，拥有这些房屋的处置权。
“在中国，银行处置只能通过法院拍卖渠道解决，没有自行处置能力，这导致银行担忧法院拍卖价格偏低并产生贷款风险，不得不收紧风控措施，令部分老人未必能够领取足够养老金，用于高品质养老生活开支。”他表示。
他给记者算了一笔账，一套评估价值为100万元的房屋，老人能获得的养老贷款，不会超过60万元。按照10年贷款期限计算，老人每月可以获得的资金不会超过5000元。当前国内服务品质较高的养老院社区，每月收费普遍超过5000元，令不少老人只能望而却步。
在他看来，要解决这个问题，需要双管齐下：一是中国相关部门允许银行参与筹建养老服务机构与养老社区建设，并给予一定的税收优惠，由银行搭建一个以房养老的闭环业务生态链，某种程度缓解老人们入驻高品质养老社区费用偏高的难题;二是针对以房养老所抵押房子的处置、贬值等问题，政府相关部门一方面引入保险机构分担房屋估值风险，另一方面筹建一个专门的银行房屋转让交易平台，令手握大量房产的银行机构盘活这部分资产，如此银行的以房养老业务风险得到释放，就能给予老人更高的贷款抵押额度，令养老开支更加充裕。
“不过，这都需要相关部门之间深入沟通，制定出一整套妥善的以房养老操作指引。”他直言。目前银行能做的，更多是等待相关政策进一步完善，让以房养老业务变得更具可操作性。
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编辑：沈旦莹
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