关注房地产去库存难点 防范局部地区房地产过热
3月2日，全国政协委员、住房和城乡建设部专家委成员张泓铭接受媒体采访，并谈了对化解房地产库存的看法。
2015年底的中央经济工作会议指出，2016年中国经济有“三去一降一补”的五大任务。其中，用重要篇幅阐述了化解房地产库存的要求。张泓铭表示，经本人用稳健的办法计算，以建设已经开始、但、又未销售的房屋库存，包括现房及期房全国约为66.72亿平米。如按2015年的销售速度，这些库存大约需要5.19年才消化完毕。因此，把化解房地产库存作为国家任务来抓，是完全对的。但在去库存的同时，也要注意一种倾向掩盖另一种倾向的发生，即全局性房地产库存难题，掩盖了局部性的房地产过热。
部分一二线城市库存将在两年内有明显下降
稳健计算，66.72亿平米的库存，已经投入资金约40万亿。扣除开发商自己投入的项目资本金之外，至少28万亿是向债权人融资的，其中又有14万多亿是向金融系统融资的，约占2015年底全国货币供应量（M1）的34.91%。
张泓铭认为，这些库存如果一两年内消化不力，部分中短期债务就无法偿还，如果三五年内消化不力，部分中长期债务就开始无法偿还。显然，这会导致金融的系统性风险。如果这种状况同制造业、股市、银行业的种种不景气联动或共振，金融风险陡然提高。所以，把化解房地产库存作为国家任务来对待毫不为过。
中央经济工作会议提出了包括户籍人口城镇化、非户籍人口落户、鼓励投资租赁、扩大公租房适用范围、顺应市场降低房价、取消购买限制的7项政策设想。在张泓铭看来，“这些政策设想，一部分在短期中即可产生效应，还有一部分将在中长期逐步释放效应。”春节前后，国家管理部门迅速地出台了首付比例、购房契税、二手房营业税、公积金等消化库存的优惠措施，以后还可能出台其他政策。“这些政策，包括同各地的补充政策汇合起来，会迅速地在全国产生正面效应，相信大部分一二线城市的库存在一两年内有明显的下降，压力大大降低。”
张泓铭表示，以上政策，主要体现在需求一侧，作为短期以应形势的紧迫。除了这些政策之外，还可以考虑在供给一侧的调整作为长期安排。
全国房地产去库存的两大难点
张泓铭也提到了房地产库存中，非住宅房地产以及三、四线城市的房地产两个难点。
全国房地产库存的难点之一是非住宅房地产。如商铺、办公楼、综合体，还有娱乐、旅游、物流等产业地产，前几年在住宅限购时连续多年加速建设，现在到了产出高峰却遇到经济下行，以至于普遍过剩，而且用途转变的难度大，估计库存有十几亿平米。
二是三、四线城市的房地产。前几年部分人片面理解城镇化就是房地产化，盲目大干快上。但是三、四线城市的产业集聚和人口增长远不及一、二线城市，甚至人口净流出，购房需求增长有限，库存消化难度极大，全国库存也有十多亿平米。在中央和地方化解房地产库存的努力正欲取得成效时，这两个10多亿平米的难点很可能成为全面化解库存的绊脚石，或许成为综合性经济风险的引爆点，也未尝不可能。
为防范两个难点成为经济风险的引爆点，张泓铭表示政府应该有底线思维和万全之策。所谓底线思维，是指绝对不让难点问题的债务传递引爆金融风险。所谓万全之策，是指在运用常规对策还不见效的时候，要运用非常规对策。常规对策包括去年和今年已经出台或将要出台的税收、利率等经济政策，是以经济杠杆为主要手段的，是符合市场经济规则的。非常规对策，就是在保留这些常规对策的基础上叠加行政动员。行政动员的主要对象，主要应为实力强大的房地产国有企业，也可以包括房地产非房地产国有企业。运用政治优势鼓励这些企业收购陷于危局、并可能引爆金融风险的房地产或企业。当然，对被收购的库存或房地产企业的选择，应该是谨慎又谨慎，不到万不得已时不得随便出手。为此，要有充足的思想准备和预案。
要防范局部地区房地产过热
在张泓铭看来，把化解房地产库存作为国家任务来抓，是完全对的。可同时也要注意一种倾向掩盖另一种倾向的发生。即全局性房地产库存难题，掩盖了局部性的房地产过热。2015年，有一线城市住宅销售量价齐涨，个别城市几乎陷入疯狂。2016年春节伊始，热点城市房地产量价表现依然故我，“这种情况虽然还没有变成全局性的趋势，但是已经向部分二线省会城市传递。”
再次燃起房地产的热火，只要在一定时间内用足政策杠杆、经济杠杆，是可以做到的，同时，在短期内对于缓解地方和全国经济、财政下行似乎也有好处。但张泓铭提醒，“世界经济经验证明，没有一个大的泡沫最终是不破裂的。狼来了，狼来了，喊了多年始终未来。可等到来到的那天，任何人忏悔都是来不及的。”
2015年底的中央经济工作会议指出，2016年中国经济有“三去一降一补”的五大任务。其中，用重要篇幅阐述了化解房地产库存的要求。张泓铭表示，经本人用稳健的办法计算，以建设已经开始、但、又未销售的房屋库存，包括现房及期房全国约为66.72亿平米。如按2015年的销售速度，这些库存大约需要5.19年才消化完毕。因此，把化解房地产库存作为国家任务来抓，是完全对的。但在去库存的同时，也要注意一种倾向掩盖另一种倾向的发生，即全局性房地产库存难题，掩盖了局部性的房地产过热。
部分一二线城市库存将在两年内有明显下降
稳健计算，66.72亿平米的库存，已经投入资金约40万亿。扣除开发商自己投入的项目资本金之外，至少28万亿是向债权人融资的，其中又有14万多亿是向金融系统融资的，约占2015年底全国货币供应量（M1）的34.91%。
张泓铭认为，这些库存如果一两年内消化不力，部分中短期债务就无法偿还，如果三五年内消化不力，部分中长期债务就开始无法偿还。显然，这会导致金融的系统性风险。如果这种状况同制造业、股市、银行业的种种不景气联动或共振，金融风险陡然提高。所以，把化解房地产库存作为国家任务来对待毫不为过。
中央经济工作会议提出了包括户籍人口城镇化、非户籍人口落户、鼓励投资租赁、扩大公租房适用范围、顺应市场降低房价、取消购买限制的7项政策设想。在张泓铭看来，“这些政策设想，一部分在短期中即可产生效应，还有一部分将在中长期逐步释放效应。”春节前后，国家管理部门迅速地出台了首付比例、购房契税、二手房营业税、公积金等消化库存的优惠措施，以后还可能出台其他政策。“这些政策，包括同各地的补充政策汇合起来，会迅速地在全国产生正面效应，相信大部分一二线城市的库存在一两年内有明显的下降，压力大大降低。”
张泓铭表示，以上政策，主要体现在需求一侧，作为短期以应形势的紧迫。除了这些政策之外，还可以考虑在供给一侧的调整作为长期安排。
全国房地产去库存的两大难点
张泓铭也提到了房地产库存中，非住宅房地产以及三、四线城市的房地产两个难点。
全国房地产库存的难点之一是非住宅房地产。如商铺、办公楼、综合体，还有娱乐、旅游、物流等产业地产，前几年在住宅限购时连续多年加速建设，现在到了产出高峰却遇到经济下行，以至于普遍过剩，而且用途转变的难度大，估计库存有十几亿平米。
二是三、四线城市的房地产。前几年部分人片面理解城镇化就是房地产化，盲目大干快上。但是三、四线城市的产业集聚和人口增长远不及一、二线城市，甚至人口净流出，购房需求增长有限，库存消化难度极大，全国库存也有十多亿平米。在中央和地方化解房地产库存的努力正欲取得成效时，这两个10多亿平米的难点很可能成为全面化解库存的绊脚石，或许成为综合性经济风险的引爆点，也未尝不可能。
为防范两个难点成为经济风险的引爆点，张泓铭表示政府应该有底线思维和万全之策。所谓底线思维，是指绝对不让难点问题的债务传递引爆金融风险。所谓万全之策，是指在运用常规对策还不见效的时候，要运用非常规对策。常规对策包括去年和今年已经出台或将要出台的税收、利率等经济政策，是以经济杠杆为主要手段的，是符合市场经济规则的。非常规对策，就是在保留这些常规对策的基础上叠加行政动员。行政动员的主要对象，主要应为实力强大的房地产国有企业，也可以包括房地产非房地产国有企业。运用政治优势鼓励这些企业收购陷于危局、并可能引爆金融风险的房地产或企业。当然，对被收购的库存或房地产企业的选择，应该是谨慎又谨慎，不到万不得已时不得随便出手。为此，要有充足的思想准备和预案。
要防范局部地区房地产过热
在张泓铭看来，把化解房地产库存作为国家任务来抓，是完全对的。可同时也要注意一种倾向掩盖另一种倾向的发生。即全局性房地产库存难题，掩盖了局部性的房地产过热。2015年，有一线城市住宅销售量价齐涨，个别城市几乎陷入疯狂。2016年春节伊始，热点城市房地产量价表现依然故我，“这种情况虽然还没有变成全局性的趋势，但是已经向部分二线省会城市传递。”
再次燃起房地产的热火，只要在一定时间内用足政策杠杆、经济杠杆，是可以做到的，同时，在短期内对于缓解地方和全国经济、财政下行似乎也有好处。但张泓铭提醒，“世界经济经验证明，没有一个大的泡沫最终是不破裂的。狼来了，狼来了，喊了多年始终未来。可等到来到的那天，任何人忏悔都是来不及的。”
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编辑：杜凯华
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文章热词：两会 房地产 库存 房地产过热
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