房地产去库存不应仅靠政府救市
针对当前全国楼市依旧严峻的去库存现状，全国政协委员、泰禾集团(000732,股吧)董事长黄其森在全国“两会”期间表示，高库存城市如果只是等政府救市，一味“等、靠、要”肯定没有出路。开发商应当放弃侥幸心理，该降价就降价，以价换量，才能争取主动。
在开发品质上，开发商则要努力“做加法”。库存再大的城市依然有热销的楼盘，哪怕夕阳行业，也有朝阳企业、朝阳产品。况且，房地产市场依然大有可为，现在以及将来一段时间都是国民经济的支柱产业。当下房地产行业的特征是改善型需求渐成市场主流，以往什么房子都好卖的日子一去不返了。
黄其森表示，通过分析当前二手房市场，得出的结论是好房子太少了。市场上存在大量的改善型需求的客户。由此，当前去库存应主要体现在“供给侧改革”，开发企业要从供给端刺激新需求、新市场，用高品质、高附加值、差异化的产品满足改善型客户不断升级的置业需求。
资料显示，2015年末全国商品房待售总面积7.19亿平方米，去库存面临空前压力。目前全国已有超过130个城市出台政策，通过公积金新政、降低购置税及交易税费推进房地产去库存。
黄其森表示，此类政策只是短期行为，建议降低房地产企业的经营税负。
目前，各地执行的土地增值税预征率普遍是在2012年、2013年房地产市场处理于最好水平时定下的2%-6%不等。而今，绝大多数地方房地产企业的利润率已经严重下滑，甚至部分企业出现亏损，如果还是按原定的税率确实让企业不堪重负。因此黄其森建议各地结合当地房地产的经营状况，确定合理的土地增值税预征率。
同时，黄其森认为，房地产企业在预售阶段征收企业所得税的计税毛利率也是如此，大多是在前几年房地产市场处于最好时期时定下的15%-22%，个别地方甚至达到25%。黄其森建议结合各地的房地产经营毛利率水平，适当降低计税毛利率。
在开发品质上，开发商则要努力“做加法”。库存再大的城市依然有热销的楼盘，哪怕夕阳行业，也有朝阳企业、朝阳产品。况且，房地产市场依然大有可为，现在以及将来一段时间都是国民经济的支柱产业。当下房地产行业的特征是改善型需求渐成市场主流，以往什么房子都好卖的日子一去不返了。
黄其森表示，通过分析当前二手房市场，得出的结论是好房子太少了。市场上存在大量的改善型需求的客户。由此，当前去库存应主要体现在“供给侧改革”，开发企业要从供给端刺激新需求、新市场，用高品质、高附加值、差异化的产品满足改善型客户不断升级的置业需求。
资料显示，2015年末全国商品房待售总面积7.19亿平方米，去库存面临空前压力。目前全国已有超过130个城市出台政策，通过公积金新政、降低购置税及交易税费推进房地产去库存。
黄其森表示，此类政策只是短期行为，建议降低房地产企业的经营税负。
目前，各地执行的土地增值税预征率普遍是在2012年、2013年房地产市场处理于最好水平时定下的2%-6%不等。而今，绝大多数地方房地产企业的利润率已经严重下滑，甚至部分企业出现亏损，如果还是按原定的税率确实让企业不堪重负。因此黄其森建议各地结合当地房地产的经营状况，确定合理的土地增值税预征率。
同时，黄其森认为，房地产企业在预售阶段征收企业所得税的计税毛利率也是如此，大多是在前几年房地产市场处于最好时期时定下的15%-22%，个别地方甚至达到25%。黄其森建议结合各地的房地产经营毛利率水平，适当降低计税毛利率。
(
编辑：刘敏
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