转让2年以上住房免增值税
千呼万唤始出来，备受各方关注的二手房交易营改增政策终于落定。昨日，财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，对于北上广深之外的城市，二手房交易营改增政策规定未满2年的二手房按5%全额征收增值税。业内分析认为，过渡时期，营改增基本平移了现行二手房交易营业税政策，延续优惠政策，甚至交易税费更少了，对房地产市场不会造成明显的影响。
发布四行业营改增试点方案
财政部、国家税务总局24日公布了自2016年5月1日起将在全国范围内全面推开的营业税改征增值税改革方案细则，意味着营改增全面收官进入倒计时。
两部门公布的《营业税改征增值税试点实施办法》《营业税改征增值税试点有关事项的规定》《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》四个文件，全面规定了建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四行业加入试点后的方案内容。
根据 《营业税改征增值税试点实施办法》，营改增全面推开后，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%；提供有形动产租赁服务，税率为17%；境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零；除此之外的纳税人发生应税行为，税率为6%。此外，增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，在建筑服务领域，方案明确一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务、为甲供工程提供的建筑服务、为合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程老项目提供的建筑服务等，都可以选择适用简易计税方法计税。
对销售不动产，则明确一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
其他个人销售其取得 （不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》则公布了40种免征增值税情形，包括托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务，养老机构提供的养老服务，残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍服务，学生勤工俭学提供的服务，个人销售自建自用住房等。文件还规定了一系列享受扣减增值税的规定，涉及退役士兵创业就业、重点群体创业就业、个人将购买不足2年的住房对外销售等。
税负略有降低
对于此前市场担心营改增后，个人转让住房由缴纳营业税转为增值税会增加税负，分析人士指出，从方案细则看，对于非一线城市而言，个人购房如果不满2年进行交易，实际和此前的营业税政策并没有太大的差异。而持有时间超过2年的住房进行交易，则免征，这就使得税费成本降低为零。此类政策和过去的营业税政策保持了一致的特点，而且从税费效应看，也没有太大的变化。
根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额=含税销售额÷（1+征收率），应纳税额=销售额×征收率，比如一套售价200万元（含税、购买不足2年）的房子，最终增值税应纳税额为 （200÷1.05）×0.05=9.52万；但是如果200万是不含税价格，所需缴纳的增值税则应是200万×5%=10万。
而当前营业税执行的政策是个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。营业税按照5.62%的税率征收，应纳税额为200×0.0562=11.24万。所以无论200万是否含税，这套购买不足2年的房产增值税都要比营业税略降一些。
延续优惠利好楼市
“政策出来以后，大家就放心了。”科威国际不动产青岛区域总经理孙杰表示，按照之前公布的政策，营改增后房地产适用11%的增值税率，网上据此计算的税额是相当高的。但是现在适时发布了营改增细则，购买不满2年的二手房按照5%的征收率全额缴纳，这比之前预期低了很多，甚至比现行的营业税还要低一点，不管买房人还是卖房人都可以松一口气了，对房产中介来说也是好消息。
青岛房地产经理人俱乐部执行理事长冯显泉则表示对这样的细则出台并不惊讶。“今年国家连续出台优惠政策来促进房地产市场去库存，目前来看，以三四线城市为代表的房地产市场仍有较大的库存量，所以营改增政策不应该是增加二手房交易的成本，至少在目前这个环境下。”冯显泉表示，过渡期二手房交易营改增基本平移了现行二手房交易营业税政策，延续了优惠政策，对房地产市场不会造成明显的影响，有利于房地产市场的稳定。
记者 王婷
个人转让2年以上住房免增值税
细则显示，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
两部门最新公布的 《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，对个人住房转让实施差别政策。其中，对北京、上海、广州和深圳之外的非一线城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
对北上广深四城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
发布四行业营改增试点方案
财政部、国家税务总局24日公布了自2016年5月1日起将在全国范围内全面推开的营业税改征增值税改革方案细则，意味着营改增全面收官进入倒计时。
两部门公布的《营业税改征增值税试点实施办法》《营业税改征增值税试点有关事项的规定》《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》四个文件，全面规定了建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四行业加入试点后的方案内容。
根据 《营业税改征增值税试点实施办法》，营改增全面推开后，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%；提供有形动产租赁服务，税率为17%；境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零；除此之外的纳税人发生应税行为，税率为6%。此外，增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，在建筑服务领域，方案明确一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务、为甲供工程提供的建筑服务、为合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程老项目提供的建筑服务等，都可以选择适用简易计税方法计税。
对销售不动产，则明确一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
其他个人销售其取得 （不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》则公布了40种免征增值税情形，包括托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务，养老机构提供的养老服务，残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍服务，学生勤工俭学提供的服务，个人销售自建自用住房等。文件还规定了一系列享受扣减增值税的规定，涉及退役士兵创业就业、重点群体创业就业、个人将购买不足2年的住房对外销售等。
税负略有降低
对于此前市场担心营改增后，个人转让住房由缴纳营业税转为增值税会增加税负，分析人士指出，从方案细则看，对于非一线城市而言，个人购房如果不满2年进行交易，实际和此前的营业税政策并没有太大的差异。而持有时间超过2年的住房进行交易，则免征，这就使得税费成本降低为零。此类政策和过去的营业税政策保持了一致的特点，而且从税费效应看，也没有太大的变化。
根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额=含税销售额÷（1+征收率），应纳税额=销售额×征收率，比如一套售价200万元（含税、购买不足2年）的房子，最终增值税应纳税额为 （200÷1.05）×0.05=9.52万；但是如果200万是不含税价格，所需缴纳的增值税则应是200万×5%=10万。
而当前营业税执行的政策是个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。营业税按照5.62%的税率征收，应纳税额为200×0.0562=11.24万。所以无论200万是否含税，这套购买不足2年的房产增值税都要比营业税略降一些。
延续优惠利好楼市
“政策出来以后，大家就放心了。”科威国际不动产青岛区域总经理孙杰表示，按照之前公布的政策，营改增后房地产适用11%的增值税率，网上据此计算的税额是相当高的。但是现在适时发布了营改增细则，购买不满2年的二手房按照5%的征收率全额缴纳，这比之前预期低了很多，甚至比现行的营业税还要低一点，不管买房人还是卖房人都可以松一口气了，对房产中介来说也是好消息。
青岛房地产经理人俱乐部执行理事长冯显泉则表示对这样的细则出台并不惊讶。“今年国家连续出台优惠政策来促进房地产市场去库存，目前来看，以三四线城市为代表的房地产市场仍有较大的库存量，所以营改增政策不应该是增加二手房交易的成本，至少在目前这个环境下。”冯显泉表示，过渡期二手房交易营改增基本平移了现行二手房交易营业税政策，延续了优惠政策，对房地产市场不会造成明显的影响，有利于房地产市场的稳定。
记者 王婷
个人转让2年以上住房免增值税
细则显示，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
两部门最新公布的 《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，对个人住房转让实施差别政策。其中，对北京、上海、广州和深圳之外的非一线城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
对北上广深四城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
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编辑：刘敏
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