营改增后二手房交易税只降不涨
5月1日，营改增收官之战将至，然而面对“优惠”的即将到来，却有市民着急现在办理二手房交易。近日记者跟随国税、地税工作人员前往房管局西区交易大厅“摸底”发现，相当一部分市民并不清楚营改增后变化，仅是“随大流”。而这股风的兴起，也存在一些非正常因素的助推。
国税、地税部门提醒：营改增后二手房交易价格计算公式非常透明，只会降低，不会增长。至于所谓的“要收差价税”、“要取消契税”的说法，更是完全不靠谱的。
【事实】营改增后税负只减不增流程地点无变化
二手房交易政策的变化，触动每一个交易者的神经。事实上，此次营改增后，二手房交易流程、地点保持不变，而两年以内的房产交易税负实际略有下降。
以此次营改增后“不足两年按5%的征收率全额缴纳增值税”的政策计算，如一郑州市民购买了一套售价150万元的住房，营改增后，该房产应纳税额将比现在节省3600元。“而个人购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，过去是免征营业税，现在改为免征增值税，从减税力度看，没有变化。”
而对于部分市民担心5月1日后办理的地点和流程发生变化，前来“赶着办”的情况。中原区地税局相关负责人解释，这些问题根本不需要考虑。“原来怎么申报的还是怎么申报、原来填什么表现在还填什么表、原来在哪些地方办现在还在哪些地方办，都维持不变。”
【释疑】两年时间怎么算？买房时间按早算
网签、缴税、拿房本时间各不相同，“两年”这个时间点到底该怎么计算呢？西区大厅一位负责人解释，计算将以最有利于纳税人的方式来处理，即“哪个在前算哪个。”
他举例，一位郑州市民在2014年4月20日缴纳了契税，5月4日拿到了房本，购房的时间，将以4月20日这个早期时间来计算。“如果他赶到2016年5月1日当天办理纳税申报，那就可以算为两年以上了，可以免缴增值税。”
而对于截止时间，他表示，必须以到大厅地税窗口办理纳税申报的时间为准。也就是说，上述的市民如果在2016年4月19日之前在窗口缴税，那就无法满足两年以上这个条件。
【探寻】人员排队背后有“推手”
明明营改增后二手房交易只降不增，如今为何却有市民着急过来办理交易呢？记者在交易大厅内采访了多位前来办理二手房过户的市民，出乎意料的是，有相当一部分人是“听别人说要涨税了。”
“我都不知道啥情况，中介说得赶紧去办，不然5月1日之后就会多交钱了。我这是过来了才知道要降税，正打算走呢。”郑州市民刘女士一边看着手里的《纳税人告知书》，一边郁闷地说。
记者发现，很多赶在营改增前前来办理二手房交易的消费者，都是受到“听说”或“中介说”的影响。一位中原区国税局工作人员苦笑着给记者展示了自己的手机，其中不少微信都是关于“别人说营改增要涨了，这是不是真的。”等内容。
“这背后其实是有人在这么做的，尤其是部分中介公司，借着营改增的名字，给客户打电话，通过不正确的计算方法或者政策解读，让市民前来办税，从而增加自己的交易量。”一位知情人士告诉记者，目前推动大厅人员增加的方式主要有两类：一种宣扬营改增后税会涨的消息；还有一类组织人员排、倒房管大厅的号，制造出一种“现在不办，指不定啥时候能办上”的假象，刺激房产交易者扎堆前来办理。
他举例，用同样的二手房交易增值税计算方式，中介可以将普通交易者适用的税率，替换成一般纳税人适用的税率，税率一下从5%变成了11%，算下来自然税就多了。“还有的则是欺骗消费者说营改增后要收20%的差价营业税，让你着急赶紧去办理。”该人士说。
值得注意的是，在交易大厅内，新房办理人数的迅速增加，也是导致大厅拥挤的一个因素。另一知情人士表示，营改增后建筑行业发票从地税发票向国税发票过渡，因此很多房产商都在扎堆办理房产证，以免营改增后因遗留问题以及税率问题，造成费用的上涨。
【警惕】契税不免，小心合同“陷阱”
有的人为哄抬交易，有的则抓住市民对于政策的不熟悉，开始打营改增的主意。多位税务人员对记者反映，不仅近期有市民前来咨询契税减免的问题，甚至连税务人员自己也接到了这样的骗子电话。
这个骗局从2月份二手房交易新政出台，就开始在市场上出现，主要以主管机关名义号称要给退契税。“事实上，此次营改增仅涉及交易税问题，与契税根本无关。”郑州市地税局契税税务分局人士表示，契税目前的优惠政策是唯一住房90平方米及以下按1%征收契税，90平方米以上的减按1.5%征收契税。而如果是家庭第二套住房，面积90平方米及以下的减按1%的征收率，90平方米以上的减按2%的征收率。“并不存在所谓的退契税。”
还需注意的是，增值税属于价外税，而营业税属于价内税。也就是说，同样一套100万的房子，计算增值税之前，需要先将其所含的税款抛出再计算应纳税额，一套标注“100万出售”的房屋，含税和不含税价差达到5万元，这都需要买卖双方签订合同时留意。“如果合同中没有注明是否含税，税务部门会默认为含税价，还请买卖双方注意。”
【支招】很多办税事宜都可以在网上搞定
不少纳税人都有过在办税大厅排队的经历，等待、来回折腾的过程也令人烦躁，其实大可不必如此。从去年起，我省国、地两税就已开始积极建设网上办税大厅。不少纳税、咨询、发票领购业务，都只需手指一按，省时省力。
“国、地税部门现在不断在将纳税办理、咨询、服务等内容向网上办税大厅转移，不少涉税事项的办理，与原来的办税大厅效果是一样的。”中原区国税局一位负责人表示，如遇到办理纳税事宜，纳税人可以通过12366纳税服务热线，省、市两级的国税局、地税局网站、微信公众服务号以及“豫税通”APP等方式进行纳税业务的了解、咨询、办理。“需要预约的可以网上预约，就算需要到大厅，也可以通过APP看到每个大厅有多少人，方便自己的选择。”
国税、地税部门提醒：营改增后二手房交易价格计算公式非常透明，只会降低，不会增长。至于所谓的“要收差价税”、“要取消契税”的说法，更是完全不靠谱的。
【事实】营改增后税负只减不增流程地点无变化
二手房交易政策的变化，触动每一个交易者的神经。事实上，此次营改增后，二手房交易流程、地点保持不变，而两年以内的房产交易税负实际略有下降。
以此次营改增后“不足两年按5%的征收率全额缴纳增值税”的政策计算，如一郑州市民购买了一套售价150万元的住房，营改增后，该房产应纳税额将比现在节省3600元。“而个人购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，过去是免征营业税，现在改为免征增值税，从减税力度看，没有变化。”
而对于部分市民担心5月1日后办理的地点和流程发生变化，前来“赶着办”的情况。中原区地税局相关负责人解释，这些问题根本不需要考虑。“原来怎么申报的还是怎么申报、原来填什么表现在还填什么表、原来在哪些地方办现在还在哪些地方办，都维持不变。”
【释疑】两年时间怎么算？买房时间按早算
网签、缴税、拿房本时间各不相同，“两年”这个时间点到底该怎么计算呢？西区大厅一位负责人解释，计算将以最有利于纳税人的方式来处理，即“哪个在前算哪个。”
他举例，一位郑州市民在2014年4月20日缴纳了契税，5月4日拿到了房本，购房的时间，将以4月20日这个早期时间来计算。“如果他赶到2016年5月1日当天办理纳税申报，那就可以算为两年以上了，可以免缴增值税。”
而对于截止时间，他表示，必须以到大厅地税窗口办理纳税申报的时间为准。也就是说，上述的市民如果在2016年4月19日之前在窗口缴税，那就无法满足两年以上这个条件。
【探寻】人员排队背后有“推手”
明明营改增后二手房交易只降不增，如今为何却有市民着急过来办理交易呢？记者在交易大厅内采访了多位前来办理二手房过户的市民，出乎意料的是，有相当一部分人是“听别人说要涨税了。”
“我都不知道啥情况，中介说得赶紧去办，不然5月1日之后就会多交钱了。我这是过来了才知道要降税，正打算走呢。”郑州市民刘女士一边看着手里的《纳税人告知书》，一边郁闷地说。
记者发现，很多赶在营改增前前来办理二手房交易的消费者，都是受到“听说”或“中介说”的影响。一位中原区国税局工作人员苦笑着给记者展示了自己的手机，其中不少微信都是关于“别人说营改增要涨了，这是不是真的。”等内容。
“这背后其实是有人在这么做的，尤其是部分中介公司，借着营改增的名字，给客户打电话，通过不正确的计算方法或者政策解读，让市民前来办税，从而增加自己的交易量。”一位知情人士告诉记者，目前推动大厅人员增加的方式主要有两类：一种宣扬营改增后税会涨的消息；还有一类组织人员排、倒房管大厅的号，制造出一种“现在不办，指不定啥时候能办上”的假象，刺激房产交易者扎堆前来办理。
他举例，用同样的二手房交易增值税计算方式，中介可以将普通交易者适用的税率，替换成一般纳税人适用的税率，税率一下从5%变成了11%，算下来自然税就多了。“还有的则是欺骗消费者说营改增后要收20%的差价营业税，让你着急赶紧去办理。”该人士说。
值得注意的是，在交易大厅内，新房办理人数的迅速增加，也是导致大厅拥挤的一个因素。另一知情人士表示，营改增后建筑行业发票从地税发票向国税发票过渡，因此很多房产商都在扎堆办理房产证，以免营改增后因遗留问题以及税率问题，造成费用的上涨。
【警惕】契税不免，小心合同“陷阱”
有的人为哄抬交易，有的则抓住市民对于政策的不熟悉，开始打营改增的主意。多位税务人员对记者反映，不仅近期有市民前来咨询契税减免的问题，甚至连税务人员自己也接到了这样的骗子电话。
这个骗局从2月份二手房交易新政出台，就开始在市场上出现，主要以主管机关名义号称要给退契税。“事实上，此次营改增仅涉及交易税问题，与契税根本无关。”郑州市地税局契税税务分局人士表示，契税目前的优惠政策是唯一住房90平方米及以下按1%征收契税，90平方米以上的减按1.5%征收契税。而如果是家庭第二套住房，面积90平方米及以下的减按1%的征收率，90平方米以上的减按2%的征收率。“并不存在所谓的退契税。”
还需注意的是，增值税属于价外税，而营业税属于价内税。也就是说，同样一套100万的房子，计算增值税之前，需要先将其所含的税款抛出再计算应纳税额，一套标注“100万出售”的房屋，含税和不含税价差达到5万元，这都需要买卖双方签订合同时留意。“如果合同中没有注明是否含税，税务部门会默认为含税价，还请买卖双方注意。”
【支招】很多办税事宜都可以在网上搞定
不少纳税人都有过在办税大厅排队的经历，等待、来回折腾的过程也令人烦躁，其实大可不必如此。从去年起，我省国、地两税就已开始积极建设网上办税大厅。不少纳税、咨询、发票领购业务，都只需手指一按，省时省力。
“国、地税部门现在不断在将纳税办理、咨询、服务等内容向网上办税大厅转移，不少涉税事项的办理，与原来的办税大厅效果是一样的。”中原区国税局一位负责人表示，如遇到办理纳税事宜，纳税人可以通过12366纳税服务热线，省、市两级的国税局、地税局网站、微信公众服务号以及“豫税通”APP等方式进行纳税业务的了解、咨询、办理。“需要预约的可以网上预约，就算需要到大厅，也可以通过APP看到每个大厅有多少人，方便自己的选择。”
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编辑：刘敏
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