营改增为房地产业带来多重利好
在新一轮营改增中，房地产行业的试点改革被称为难啃的“硬骨头”。
第一个原因，牵涉面广。在曾经作为地方第一大税种的营业税中，有超过30%的税收来自房地产行业企业。第二个原因，首次将自然人纳税人纳入营改增试点，与老百姓购房成本紧密相关，改革的复杂程度进一步提升。
这项改革如何进行，对个人和房地产行业将带来哪些影响？
二手房交易税负略有减轻
营改增之后，二手房交易中的税费到底怎么算？
湖北省武汉市国税局局长姜锋举例分析说：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，超过2年（含）的，免征增值税。比如，某人将购买不足2年的住房以100万元销售，按原营业税政策应纳税为：100万元×5%=5万元。而增值税是价外税，其计税依据需调整为不含税收入，应纳税为：100万元/（1+5%）×5%=4.76万元，相比少交2400元。相应地，尽管税率不变，但应税收入降低，契税、个人所得税等交易环节税额也会减少。”
“总体来看，营改增后二手房交易对纳税人来讲，征收机关、办税场所和流程等都没有变化，但税负会略有减轻。”国家税务总局有关负责人表示。
“为了方便纳税人房屋转让、私房出租等税收缴纳和发票代开，目前，武汉共设立145个代征点，由地税部门代征这部分税款。”姜锋说。
个人出租不动产税率如何计算，税负能否降低？
按照规定，个人（自然人）出租不动产，要看不动产的属性。如果是属于非住房，增值税征收率为5%；如果属于住房，增值税征收率为5%，减按1.5%计算缴纳。例如，某人出租非住房年租金100万元，应缴纳的增值税为100/（1+5%）×5%=4.76万元，较原营业税少缴2400元；若出租住房，则应缴纳增值税为100/（1+5%）×1.5%=1.42万元。
同时，个人出租不动产，月销售额不超过30000元，还可享受免征增值税的税收优惠。比如，每月出租非住房租金收入为10000元，可以免征增值税，但需要交纳个人所得税、房产税和印花税；如果每月的租金收入是40000元，就需要交纳增值税及附加以及个人所得税、房产税和印花税。
“对于承租方而言，用于生产经营的房屋租金也可用于抵扣税款，承租方只需要求房东提供由税务局开具的发票，就可凭票抵扣。”姜锋分析说。
不动产抵扣加速更新改造
房地产行业营改增，因为牵涉到不动产抵扣问题，还会对其他行业企业产生千丝万缕的联系。
营改增之后，企业新建或是购买厂房，以及厂房修缮、道路绿化等花费都可以用来抵税。“这有助于加速各个行业企业投资改造的步伐。”武汉国税局货劳处处长陈刚说，例如，某企业购入价值1000万元的房屋用来出租，则进项税额为99万元（1000/（1+11%）×11%=99），而年租金100万元，其销项税额为9.9万元。这也就意味着，如无其他进销业务发生，该企业10年内都不需要缴纳增值税。
同时，不少大企业发展新店，购进不动产用作经营，也可以用于抵扣。“公司每年将新增50家至80家门店，这些店面成本都可以作为进项抵扣，企业税负将大大减轻。”某外资餐饮公司财务负责人介绍说，作为连锁餐饮企业，由于公司食品原料、店面等方面实行了统一核算，所以可抵扣的进项税非常多。
不动产抵扣中，存在一些需要把握的关键点。根据政策规定，2016年5月1日后，增值税一般纳税人取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其取得的进项税额分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
“这是大的抵扣原则，还有一些细化的规定，比如，企业购进不动产，先抵扣了60%，不到第二年或者剩下40%没抵扣，就把购进的不动产销售了，这时候可以把没抵扣的进项税额一次性从销项税额中扣除。”山东淄博（楼盘）国税局税务人员分析。
在获悉这一政策后，山东淄博大染坊丝绸集团就打算在广西（楼盘）上林的原料基地进行技术改造，其中40%的资金要投入厂房建设。按照相关政策，这部分资金第一年可拿出60%进行抵扣税款， 第二年抵扣40%。如果抵扣税款仍大于需交税款，剩余部分可继续抵扣。
倒逼行业企业优胜劣汰
在山东省章丘市国税局绣惠分局举行的座谈会上，绣江置业有限公司总经理赵家元分析说，不动产抵扣带来双重利好：一方面不动产纳入抵扣范围，使得地方企业有了新一轮投资热情和不动产采购的需求，有助于去库存和打开商用房市场空间。另一方面，对企业的土地成本也可以扣除了，自身税负降低了。
据了解，在房地产开发成本中，土地出让金占到了整个成本的30%到40%，是开发成本中最大的一块，对房地产企业来说，税负的降低是显而易见的。
此外，河南建业住宅集团南阳置业有限公司财务负责人杜鹏伟表示，营改增之后，房地产公司的招标采购模式及成本核算方法也会发生改变，公司的成本管控也面临不少挑战。这会倒逼行业进一步优胜劣汰。
“那些从正规渠道获取土地，取得合规土地票据的，上下游供应商正规健全，内部管理完善的房地产开发企业实际税负相对营业税确有降低，生存空间就会加大，而一些规模小、议价能力弱、生产经营不正规的房地产企业将面临严峻考验。”河南省南阳市国税局税务人员告诉记者。
第一个原因，牵涉面广。在曾经作为地方第一大税种的营业税中，有超过30%的税收来自房地产行业企业。第二个原因，首次将自然人纳税人纳入营改增试点，与老百姓购房成本紧密相关，改革的复杂程度进一步提升。
这项改革如何进行，对个人和房地产行业将带来哪些影响？
二手房交易税负略有减轻
营改增之后，二手房交易中的税费到底怎么算？
湖北省武汉市国税局局长姜锋举例分析说：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，超过2年（含）的，免征增值税。比如，某人将购买不足2年的住房以100万元销售，按原营业税政策应纳税为：100万元×5%=5万元。而增值税是价外税，其计税依据需调整为不含税收入，应纳税为：100万元/（1+5%）×5%=4.76万元，相比少交2400元。相应地，尽管税率不变，但应税收入降低，契税、个人所得税等交易环节税额也会减少。”
“总体来看，营改增后二手房交易对纳税人来讲，征收机关、办税场所和流程等都没有变化，但税负会略有减轻。”国家税务总局有关负责人表示。
“为了方便纳税人房屋转让、私房出租等税收缴纳和发票代开，目前，武汉共设立145个代征点，由地税部门代征这部分税款。”姜锋说。
个人出租不动产税率如何计算，税负能否降低？
按照规定，个人（自然人）出租不动产，要看不动产的属性。如果是属于非住房，增值税征收率为5%；如果属于住房，增值税征收率为5%，减按1.5%计算缴纳。例如，某人出租非住房年租金100万元，应缴纳的增值税为100/（1+5%）×5%=4.76万元，较原营业税少缴2400元；若出租住房，则应缴纳增值税为100/（1+5%）×1.5%=1.42万元。
同时，个人出租不动产，月销售额不超过30000元，还可享受免征增值税的税收优惠。比如，每月出租非住房租金收入为10000元，可以免征增值税，但需要交纳个人所得税、房产税和印花税；如果每月的租金收入是40000元，就需要交纳增值税及附加以及个人所得税、房产税和印花税。
“对于承租方而言，用于生产经营的房屋租金也可用于抵扣税款，承租方只需要求房东提供由税务局开具的发票，就可凭票抵扣。”姜锋分析说。
不动产抵扣加速更新改造
房地产行业营改增，因为牵涉到不动产抵扣问题，还会对其他行业企业产生千丝万缕的联系。
营改增之后，企业新建或是购买厂房，以及厂房修缮、道路绿化等花费都可以用来抵税。“这有助于加速各个行业企业投资改造的步伐。”武汉国税局货劳处处长陈刚说，例如，某企业购入价值1000万元的房屋用来出租，则进项税额为99万元（1000/（1+11%）×11%=99），而年租金100万元，其销项税额为9.9万元。这也就意味着，如无其他进销业务发生，该企业10年内都不需要缴纳增值税。
同时，不少大企业发展新店，购进不动产用作经营，也可以用于抵扣。“公司每年将新增50家至80家门店，这些店面成本都可以作为进项抵扣，企业税负将大大减轻。”某外资餐饮公司财务负责人介绍说，作为连锁餐饮企业，由于公司食品原料、店面等方面实行了统一核算，所以可抵扣的进项税非常多。
不动产抵扣中，存在一些需要把握的关键点。根据政策规定，2016年5月1日后，增值税一般纳税人取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其取得的进项税额分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
“这是大的抵扣原则，还有一些细化的规定，比如，企业购进不动产，先抵扣了60%，不到第二年或者剩下40%没抵扣，就把购进的不动产销售了，这时候可以把没抵扣的进项税额一次性从销项税额中扣除。”山东淄博（楼盘）国税局税务人员分析。
在获悉这一政策后，山东淄博大染坊丝绸集团就打算在广西（楼盘）上林的原料基地进行技术改造，其中40%的资金要投入厂房建设。按照相关政策，这部分资金第一年可拿出60%进行抵扣税款， 第二年抵扣40%。如果抵扣税款仍大于需交税款，剩余部分可继续抵扣。
倒逼行业企业优胜劣汰
在山东省章丘市国税局绣惠分局举行的座谈会上，绣江置业有限公司总经理赵家元分析说，不动产抵扣带来双重利好：一方面不动产纳入抵扣范围，使得地方企业有了新一轮投资热情和不动产采购的需求，有助于去库存和打开商用房市场空间。另一方面，对企业的土地成本也可以扣除了，自身税负降低了。
据了解，在房地产开发成本中，土地出让金占到了整个成本的30%到40%，是开发成本中最大的一块，对房地产企业来说，税负的降低是显而易见的。
此外，河南建业住宅集团南阳置业有限公司财务负责人杜鹏伟表示，营改增之后，房地产公司的招标采购模式及成本核算方法也会发生改变，公司的成本管控也面临不少挑战。这会倒逼行业进一步优胜劣汰。
“那些从正规渠道获取土地，取得合规土地票据的，上下游供应商正规健全，内部管理完善的房地产开发企业实际税负相对营业税确有降低，生存空间就会加大，而一些规模小、议价能力弱、生产经营不正规的房地产企业将面临严峻考验。”河南省南阳市国税局税务人员告诉记者。
(
编辑：刘敏
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