多点开花青岛新商圈逐渐兴起 新老商圈共谱繁华
4月底，金狮广场开门纳客；6月28日，凯德广场将正式开业，随后居然之家也将盛装亮相；而万达MALL项目则将于2017年开张……这些已经定好开业时间表的商业都有一个共同的特点，就是避开了已有的成熟商圈，落子于正待兴起、完善的新区域。但是记者走访发现，无论是空缺多年后逐渐形成的崂山商圈、浮山后商圈，还是全新打造的新都心商圈、西海岸商圈，虽然新兴却竞争异常激烈，甚至有的商圈已经完成了第一轮洗牌。商场与商场之间，商圈与商圈之间，都随着新商业体的不断诞生参与角逐而竞争加剧。面对贴身肉搏的竞争，商家又该如何突围？
新商圈全貌>>> 崂山商圈： 首轮洗牌已结束
作为崂山商业氛围的奠基者，丽达购物中心刚刚过完了7周岁生日。7年前，有着老国货商业背景的丽达购物中心成为崂山区第一个吃螃蟹的商场。虽然初期单打独斗的场面看起来略显冷清，但也让丽达占尽先机。
随后不久，皮草城和乐天玛特超市相继落地，而且所在位置紧邻丽达，加上2012年开业的大拇指广场，崂山商圈的雏形自此形成。然而好景不长，2013年前后，皮草城和乐天玛特超市相继关门。
刚刚形成较强商业氛围的崂山商圈并没有就此沉寂。今年1月，丽达在拿下皮草城和乐天玛特超市两处营业区域后，扩建开业。而4月底，金狮广场正式开门纳客。这是一个吃喝玩乐一应俱全的超大型商业综合体。而这只是刚刚开始，与金狮广场仅一街之隔的崂山利群购物广场如今项目顺利封顶；深圳路和辽阳东路交会处的国金中心将和崂山利群于今年底前正式亮相。
“经过第一轮洗牌后，新‘三国演义’才刚刚上演，未来崂山商圈将无比热闹。”丽达购物中心总经理顾冰这样说。
新都心商圈： 高起点的大佬角逐
新都心是青岛旧村改造最成功的代表区域。短短6年，新都心已经强势崛起：道路贯通，大盘汇聚，地铁即将运行，还有商业大佬角逐、被誉为 “未来青岛中心商圈”的商业体量。
2015年11月，在东部商圈顺风顺水的麦凯乐选择开辟新战场，新都购物广场正式开业。自此，新都心商圈跨出了实质性的一步。在这个新商圈里，麦凯乐的身影并不孤单。驱车沿黑龙江路向北，在清江路路段，和达中心城的LOMO商街也已经在招商，部分主力商家已经入驻并开业，预计今年10月份前后全部开业。
继续向北，是已经有部分商家营业的万科新都心生活广场，其北侧则是将于6月28日开业的凯德广场购物中心。据新都心开发建设办公室工作人员介绍，该项目是新加坡凯德商用集团在青岛市投资建设的第一个项目,背景雄厚。而据浮山商贸区的相关负责人介绍，与凯德广场一个路口之隔的知名家居广场——居然之家将在8月份前后开业。
新都心开发建设办公室工作人员称，“今后，凯德广场将与麦凯乐、和达LOMO商街、万科新都心生活广场、居然之家等商业聚集形成地铁沿线商业黄金连廊。”
西海岸商圈： 综合体主打智能牌
随着西海岸晋级国家级新区后，越来越多的商业大鳄争相落户。今年4月，北京首商集团与青岛西海岸新区签订合作意向书，将在该区建设新燕莎奥特莱斯购物中心。据悉，这是首商集团在山东省投资运营的第一家燕莎奥特莱斯购物中心，将打造山东半岛地区超级购物体验业态的新典范。而此前早就有不少商业大鳄相中了这块热土。其中，青岛东方影都项目占地376万平方米，总建筑面积540万平方米。记者从工程建设方了解到，万达MALL主体结构已封顶，酒店群、大剧场、秀场等文旅项目也已全面开工。其中，配套的万达MALL项目将于2017年开张，2017年6月影视产业项目将建成开业。
有时间表的另一个大的商业项目则是岛城首座以“云猫”为定位的城市综合体。“项目定位就是岛城首座‘云猫’，所谓‘云猫’就是互联网+购物中心，今年6月份封顶，明年上半年启用。”项目相关负责人陈波说，通过整套软硬件解决方案，建设新一代的数字化购物中心，在顾客的整个购物过程中，体验智能停车、智能找店、智能排队、智能电影、智能支付、智能WiFi等完美场景服务。
隐忧>>> 商场人气冷热不均
放眼望去，这些新兴商圈虽然资历新，但商家们跑马圈地却不落分毫，从近两年的开业时间表看，新兴商圈的竞争激烈程度绝不亚于老资历的东部商圈、李村商圈和台东商圈。在地产商和零售商一同出手的背景下，商场越建越多，体量规模越来越大，不少市民和业内人士不禁担忧：市场相对有限，加上电商已成气候，如此多的商场又该如何生存下去？
近年来，商场关门已不罕见，皮草城、乐天玛特、乐购、巴黎春天等纷纷败走岛城，更有不少商业项目被无限期搁置。甚至市民在逛街的时候也能发现，同一个商圈内，每个商业项目的人气也是冷热不均。
对策>>> 多点开花查缺补漏
对此，政府相关部门以及商家又是怎么看的？在政府相关部门看来，青岛商业的发展还是相对健康、有序。“目前青岛商业的地域分布比较合理，从过去扎堆到如今查缺补漏、多点开花。”市商务局相关负责人这样说。
从今年开业或者即将开业的商业项目分布来看，分散于市南、市北、李沧、崂山四区，细看之下，新开业的购物中心打破了原先购物中心扎堆热门商圈的“定律”，没有一家是位于东部、台东以及李村三大商圈，有的选址还略显冷僻。例如位于团岛的金茂湾购物中心以及位于沧口区域的环湾城市广场，所在区域此前一直缺乏业态齐全的大型购物中心。
凯德广场、居然之家、崂山利群等新的大型商业项目开张后，新都心商圈及崂山商圈两大新兴商圈的力量将进一步加强，岛城市区内商圈之间的竞争将不再局限于东部、台东、李村及中山路等传统商圈，新兴的新都心、崂山商圈也将加入到商圈之间的竞争中。此外，随着商业项目的遍地开花，中山路、市北CBD、四方等小型商圈也加入到热闹的商业大战中来，商业体越来越分散，彻底改变了原先岛城高度集中化的商圈格局。
“现在一个李沧区已经细分到东部、北部、中心区，相对应的商圈也应该是这样的细分化。”和达集团营销总监陈子权表示，随着消费升级，消费者对购物、休闲的体验需求要求一定的便利性，因此商业项目也应呈现点状分布，过去那种商圈高度集中的时代已经过去，多商圈、细分化将是今后的商业趋势。
商业体差异化错位竞争
从百货到超市，从餐饮到休闲；从高端奢华的东部商圈，到日渐繁荣的新都心商圈，以及人头攒动的李村商圈，越来越多的商业项目在岛城出现。青岛传统的商业格局正在升级和完善，业态品质正日渐刷新。如今，已不是商场与商场之间的竞争，而是“圈”与“圈”之间的多元竞争，以及不同商业模式之间的竞争，商战愈演愈烈。
未来，各大商业项目、各大商圈要如何在竞争中出位？一言以蔽之，“商圈将抱团发展，差异化才是王道”。顾冰坦言，“隔壁”金狮广场开业后，对丽达的客流没有造成影响，老会员的忠诚度依然，甚至近期还有不少新会员的加入。分析原因，顾冰认为有两点：第一，金狮广场开业后，崂山商圈更为强大，吸引了原先往西即东部商圈购物休闲的客群向东来了，这显示出商圈抱团发展的优势；第二，同商圈的个体差异化错位竞争，从而得到良性竞争的结果。目前崂山商圈有几家大型购物中心定位不同，丽达以生活类消费为主，超市、穿着都是强项，配以52家餐饮满足周边居民、上班族的就餐需求；金狮广场定位娱乐、休闲、餐饮的体验中心，超市不大，主要吸引年轻客群；大拇指广场则是地产项目的配套，满足社区生活消费需求；而未来开业的崂山利群则定位高端百货。业态差异化对崂山这一新兴商圈而言意义不言而喻。
新都心商圈一家购物中心的负责人王经理表示，如今的消费者更加理性，而商业项目又如此丰富，在一个商圈里，不同的业态会吸引不同需求的消费者，如麦凯乐主打休闲购物，凯德广场主打餐饮娱乐和超市，大家错层布局不同，都有市场空间。陈子权也认为，青岛商业虽多，但定位却大不相同，比如大体量、业态丰富、高品质的商业体并不多，这就是商机。
观点>>> 商家多些耐心服务为重
近期新兴商圈内开业的一些商业体人气受到了质疑，客流量不足，购物中心内的部分商铺、区域闲置。对此，新都心开发建设办公室工作人员表示，人气不足除了商业体本身可能有定位不当、服务不足、商品结构不好的原因外，交通、入住率、集聚效应没有跟上也可能是原因之一。
“过去商业配套都是根据已有的需求而建设，如今却是先于需求而建设，所以更需要耐心。”陈子权认为，西海岸新区和新都心目前的入住率都不是很高，但是从房地产的销售情况来看，不仅火爆，而且自住的需求也很旺盛，这说明未来这些区域的潜在市场广阔。包括崂山商圈，无论办公还是居住，都是近几年才兴起的，因此整个商圈都需要时间来培育。顾冰也表示，做商业不能急功近利，一个成熟的商业体需要长期培育，因此要做好前期亏损的准备。
当然，等待不是不作为。在培育期，商家必须在找准定位的前提下，以服务为核心。丽达用7年时间培育崂山市场，每年根据顾客的意见调整20%的品牌，为会员提供2个点的返利，增加了顾客的感情、信任度，培养了一大批忠诚的会员。王经理也认为，现在市民的可选择性太多，商品、品牌已经极大丰富，促销活动的敏感度也在下降，唯有服务还有很大的提升空间。“现在很多顾客逛商场，主要是看舒服不舒服，环境、态度、商品信息推荐、知识普及等都能给顾客带来好的体验。”王经理表示，服务将是未来商业竞争的最核心。
新商圈全貌>>> 崂山商圈： 首轮洗牌已结束
作为崂山商业氛围的奠基者，丽达购物中心刚刚过完了7周岁生日。7年前，有着老国货商业背景的丽达购物中心成为崂山区第一个吃螃蟹的商场。虽然初期单打独斗的场面看起来略显冷清，但也让丽达占尽先机。
随后不久，皮草城和乐天玛特超市相继落地，而且所在位置紧邻丽达，加上2012年开业的大拇指广场，崂山商圈的雏形自此形成。然而好景不长，2013年前后，皮草城和乐天玛特超市相继关门。
刚刚形成较强商业氛围的崂山商圈并没有就此沉寂。今年1月，丽达在拿下皮草城和乐天玛特超市两处营业区域后，扩建开业。而4月底，金狮广场正式开门纳客。这是一个吃喝玩乐一应俱全的超大型商业综合体。而这只是刚刚开始，与金狮广场仅一街之隔的崂山利群购物广场如今项目顺利封顶；深圳路和辽阳东路交会处的国金中心将和崂山利群于今年底前正式亮相。
“经过第一轮洗牌后，新‘三国演义’才刚刚上演，未来崂山商圈将无比热闹。”丽达购物中心总经理顾冰这样说。
新都心商圈： 高起点的大佬角逐
新都心是青岛旧村改造最成功的代表区域。短短6年，新都心已经强势崛起：道路贯通，大盘汇聚，地铁即将运行，还有商业大佬角逐、被誉为 “未来青岛中心商圈”的商业体量。
2015年11月，在东部商圈顺风顺水的麦凯乐选择开辟新战场，新都购物广场正式开业。自此，新都心商圈跨出了实质性的一步。在这个新商圈里，麦凯乐的身影并不孤单。驱车沿黑龙江路向北，在清江路路段，和达中心城的LOMO商街也已经在招商，部分主力商家已经入驻并开业，预计今年10月份前后全部开业。
继续向北，是已经有部分商家营业的万科新都心生活广场，其北侧则是将于6月28日开业的凯德广场购物中心。据新都心开发建设办公室工作人员介绍，该项目是新加坡凯德商用集团在青岛市投资建设的第一个项目,背景雄厚。而据浮山商贸区的相关负责人介绍，与凯德广场一个路口之隔的知名家居广场——居然之家将在8月份前后开业。
新都心开发建设办公室工作人员称，“今后，凯德广场将与麦凯乐、和达LOMO商街、万科新都心生活广场、居然之家等商业聚集形成地铁沿线商业黄金连廊。”
西海岸商圈： 综合体主打智能牌
随着西海岸晋级国家级新区后，越来越多的商业大鳄争相落户。今年4月，北京首商集团与青岛西海岸新区签订合作意向书，将在该区建设新燕莎奥特莱斯购物中心。据悉，这是首商集团在山东省投资运营的第一家燕莎奥特莱斯购物中心，将打造山东半岛地区超级购物体验业态的新典范。而此前早就有不少商业大鳄相中了这块热土。其中，青岛东方影都项目占地376万平方米，总建筑面积540万平方米。记者从工程建设方了解到，万达MALL主体结构已封顶，酒店群、大剧场、秀场等文旅项目也已全面开工。其中，配套的万达MALL项目将于2017年开张，2017年6月影视产业项目将建成开业。
有时间表的另一个大的商业项目则是岛城首座以“云猫”为定位的城市综合体。“项目定位就是岛城首座‘云猫’，所谓‘云猫’就是互联网+购物中心，今年6月份封顶，明年上半年启用。”项目相关负责人陈波说，通过整套软硬件解决方案，建设新一代的数字化购物中心，在顾客的整个购物过程中，体验智能停车、智能找店、智能排队、智能电影、智能支付、智能WiFi等完美场景服务。
隐忧>>> 商场人气冷热不均
放眼望去，这些新兴商圈虽然资历新，但商家们跑马圈地却不落分毫，从近两年的开业时间表看，新兴商圈的竞争激烈程度绝不亚于老资历的东部商圈、李村商圈和台东商圈。在地产商和零售商一同出手的背景下，商场越建越多，体量规模越来越大，不少市民和业内人士不禁担忧：市场相对有限，加上电商已成气候，如此多的商场又该如何生存下去？
近年来，商场关门已不罕见，皮草城、乐天玛特、乐购、巴黎春天等纷纷败走岛城，更有不少商业项目被无限期搁置。甚至市民在逛街的时候也能发现，同一个商圈内，每个商业项目的人气也是冷热不均。
对策>>> 多点开花查缺补漏
对此，政府相关部门以及商家又是怎么看的？在政府相关部门看来，青岛商业的发展还是相对健康、有序。“目前青岛商业的地域分布比较合理，从过去扎堆到如今查缺补漏、多点开花。”市商务局相关负责人这样说。
从今年开业或者即将开业的商业项目分布来看，分散于市南、市北、李沧、崂山四区，细看之下，新开业的购物中心打破了原先购物中心扎堆热门商圈的“定律”，没有一家是位于东部、台东以及李村三大商圈，有的选址还略显冷僻。例如位于团岛的金茂湾购物中心以及位于沧口区域的环湾城市广场，所在区域此前一直缺乏业态齐全的大型购物中心。
凯德广场、居然之家、崂山利群等新的大型商业项目开张后，新都心商圈及崂山商圈两大新兴商圈的力量将进一步加强，岛城市区内商圈之间的竞争将不再局限于东部、台东、李村及中山路等传统商圈，新兴的新都心、崂山商圈也将加入到商圈之间的竞争中。此外，随着商业项目的遍地开花，中山路、市北CBD、四方等小型商圈也加入到热闹的商业大战中来，商业体越来越分散，彻底改变了原先岛城高度集中化的商圈格局。
“现在一个李沧区已经细分到东部、北部、中心区，相对应的商圈也应该是这样的细分化。”和达集团营销总监陈子权表示，随着消费升级，消费者对购物、休闲的体验需求要求一定的便利性，因此商业项目也应呈现点状分布，过去那种商圈高度集中的时代已经过去，多商圈、细分化将是今后的商业趋势。
商业体差异化错位竞争
从百货到超市，从餐饮到休闲；从高端奢华的东部商圈，到日渐繁荣的新都心商圈，以及人头攒动的李村商圈，越来越多的商业项目在岛城出现。青岛传统的商业格局正在升级和完善，业态品质正日渐刷新。如今，已不是商场与商场之间的竞争，而是“圈”与“圈”之间的多元竞争，以及不同商业模式之间的竞争，商战愈演愈烈。
未来，各大商业项目、各大商圈要如何在竞争中出位？一言以蔽之，“商圈将抱团发展，差异化才是王道”。顾冰坦言，“隔壁”金狮广场开业后，对丽达的客流没有造成影响，老会员的忠诚度依然，甚至近期还有不少新会员的加入。分析原因，顾冰认为有两点：第一，金狮广场开业后，崂山商圈更为强大，吸引了原先往西即东部商圈购物休闲的客群向东来了，这显示出商圈抱团发展的优势；第二，同商圈的个体差异化错位竞争，从而得到良性竞争的结果。目前崂山商圈有几家大型购物中心定位不同，丽达以生活类消费为主，超市、穿着都是强项，配以52家餐饮满足周边居民、上班族的就餐需求；金狮广场定位娱乐、休闲、餐饮的体验中心，超市不大，主要吸引年轻客群；大拇指广场则是地产项目的配套，满足社区生活消费需求；而未来开业的崂山利群则定位高端百货。业态差异化对崂山这一新兴商圈而言意义不言而喻。
新都心商圈一家购物中心的负责人王经理表示，如今的消费者更加理性，而商业项目又如此丰富，在一个商圈里，不同的业态会吸引不同需求的消费者，如麦凯乐主打休闲购物，凯德广场主打餐饮娱乐和超市，大家错层布局不同，都有市场空间。陈子权也认为，青岛商业虽多，但定位却大不相同，比如大体量、业态丰富、高品质的商业体并不多，这就是商机。
观点>>> 商家多些耐心服务为重
近期新兴商圈内开业的一些商业体人气受到了质疑，客流量不足，购物中心内的部分商铺、区域闲置。对此，新都心开发建设办公室工作人员表示，人气不足除了商业体本身可能有定位不当、服务不足、商品结构不好的原因外，交通、入住率、集聚效应没有跟上也可能是原因之一。
“过去商业配套都是根据已有的需求而建设，如今却是先于需求而建设，所以更需要耐心。”陈子权认为，西海岸新区和新都心目前的入住率都不是很高，但是从房地产的销售情况来看，不仅火爆，而且自住的需求也很旺盛，这说明未来这些区域的潜在市场广阔。包括崂山商圈，无论办公还是居住，都是近几年才兴起的，因此整个商圈都需要时间来培育。顾冰也表示，做商业不能急功近利，一个成熟的商业体需要长期培育，因此要做好前期亏损的准备。
当然，等待不是不作为。在培育期，商家必须在找准定位的前提下，以服务为核心。丽达用7年时间培育崂山市场，每年根据顾客的意见调整20%的品牌，为会员提供2个点的返利，增加了顾客的感情、信任度，培养了一大批忠诚的会员。王经理也认为，现在市民的可选择性太多，商品、品牌已经极大丰富，促销活动的敏感度也在下降，唯有服务还有很大的提升空间。“现在很多顾客逛商场，主要是看舒服不舒服，环境、态度、商品信息推荐、知识普及等都能给顾客带来好的体验。”王经理表示，服务将是未来商业竞争的最核心。
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编辑：刘敏
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