12月12日，地产板块回调，深圳华侨城股份有限公司（以下简称“华侨城A”）以3.68％的跌幅、5.76元的价格收盘。

 

相较其他地产股，华侨城A多了一则利空消息。12月8日，姚振华控制的前海人寿保险股份有限公司（以下简称“前海人寿”）及其一致行动人深圳市钜盛华股份有限公司（以下简称“钜盛华”）透露计划减持不超过华侨城A总股本的2％。

 

减持的股份大部分来自2015年华侨城A的定增，姚振华的认购价为6.81元／股。2021年，他以9.34元／股的均价减持了约8047万股，套现约7.5亿元。虽然在过去的一个多月里，华侨城A的股价已经大涨了40％，但离姚振华的入股价还差14％的涨幅。放在当前地产行业备受呵护的政策背景下，这个涨幅应该不难实现。

 

对于第二大股东的减持，华侨城A没有给予太多关注，因为有更重要的工作要做。自今年3月底，张振高上任华侨城集团董事长一职以来，该公司的发展策略已发生了诸多外界尚未察觉的变化。他用了三个“极端重要性”来定义房地产业务，并期望华侨城集团成为地产行业的排头兵，这在段先念时代是很少见的。作为地产业务上市平台的华侨城A势必将担负重任。

 

姚振华的第二次减持

 

华侨城A的公告显示，前海人寿及钜盛华共持有该公司约6.06亿股，占总股本的7.39％，其中的0.3亿股自二级市场购入，剩余部分则是参与认购华侨城A2015年非公开发行取得的。

 

在未来的半年时间里，这两家公司计划减持不超过1.64亿股，即不超过华侨城A总股本的2％。减持的股份来源是2015年非公开发行所得。减持计划的实施存在不确定性风险，前海人寿及钜盛华将根据市场情况、公司股价情况等情形决定是否全部实施或部分实施本次股份减持计划。

 

姚振华选择了一个好时机。2022年，华侨城A的股价从1月4日的7.26元起步，在1月19日达到8.17元的高点后便掉头向下，4月初曾一度回弹至将近8元，此后持续下探，10月31日报收4.2元。进入11月，在重重利好政策的托举下，地产股气势如虹，华侨城A也迅速自底部反弹，截至12月9日，涨幅已有40％。

 

姚振华与华侨城A的首次交集发生在2015年，他控制的前海人寿及钜盛华以6.81元／股的价格认购了华侨城A约7.05亿股的定增股份，成为了第二大股东。

 

入股5年多后，姚振华在2021年3月18日宣布将减持不超过1.64亿股，当时华侨城A的股价也是经历了一波约40％的上涨，达到9.21元。在姚振华公布减持计划后，华侨城A的股价最高曾升至10.63元，他抓住机会，在股价的高点开始减持，于2021年4月14日至2021年7月12日期间，以9.34元／股的均价减持了约8047万股，套现约7.5亿元。

 

投资者曾帮姚振华算过账，认为他的定增价格加上持股成本，已经去到了9.18元／股，扣除7年来的分红，盈亏线约为7.58元／股。

 

以目前华侨城A不到6元的股价来看，此时减持是要亏本的。这意味着，姚振华对华侨城A未来的股价走势仍有着较高期待。

 

张振高的新理念、新打法

 

对于姚振华的第二次减持，华侨城A的态度和第一次一样，认为减持计划的实施不会导致公司控制权发生变更，也不会对公司治理结构及持续经营产生重大影响。

 

不同的地方是，这一次华侨城A已经换了新的管理层。4月29日，张振高被选举为华侨城A的董事长，他在3月底已经接替退休的段先念，出任华侨城集团董事长。

 

张振高的上一站是保利集团，担任过财务部主任、总会计师、总经理等职务，也在保利置业和保利发展这两家房企历练过。外界很关注他的到来，会给华侨城集团带来什么新气象。就在11月底，还有机构问及，管理层发生变动后，公司未来发展有哪些新的想法和思路。当时，华侨城A的回复是，公司正对“十四五”发展规划进行积极调整，本次战略调整的总体思路是聚焦公司主业，提升房地产业务专业化、市场化运作水平及存量文商旅业务经营能力，并适时探索相关新兴行业机会。

 

中国（深圳）综合开发研究院研究员宋丁观察到了更深层的变化。他表示，张振高对于华侨城集团的发展，有一些战略性的思考，提出了向＂市”而生的概念，以及＂一体两翼三功能”的房地产业务新发展模式。

 

10月底，华侨城集团曾召开一次房地产业务工作会议，张振高讲授了题为《向＂市”而生一探索华侨城房地产业务新发展模式》的专题党课。张振高表示，要辩证看待房地产市场形势，顺市而为、顺市敢为、顺市有为。要向＂市”而生，坚定＂房地产是华侨城最大的主业”的共识。他用了三个“极端”来形容房地产的地位和重要性，“要充分认识房地产业务在集团总体战略布局中的极端重要性，充分认识做强做优做大房地产业务对于集团可持续高质量发展的极端重要性，充分认识践行房地产业务新发展模式对于集团建设世界一流企业的极端重要性。”他给华侨城集团定的新目标是力争成为中国房地产行业的专业化开发商和行业排头兵。

 

＂一体两翼三功能”的新发展模式中，“一体”指的是房地产开发这一主体业务，“两翼”指依托房地产开发主体而形成的相关衍生业务，包括文旅项目，以及商业、酒店、物管、会展等相关泛地产业务，“三功能”指房地产主业要在专业化发展的基础上最终实现“开发、运营、服务”的多元化功能。张振高认为，新模式是华侨城集团的房地产业务从速度型增长向质量型增长转变的集中体现。

 

伴随着地产政策环境的持续向好，华侨城集团的步子迈得愈发果敢。12月9日，华侨城集团召开全面推进生产经营工作动员大会，该公司总经理刘凤喜在会上强调，外部形势正在发生积极转变，新的发展机遇扑面而来。他表示，要全面理解稳地产政策，抢抓政策拐点期的重大机遇和窗口期，抢占更大的市场份额。

 

对房地产业务如此坚定的支持态度，与段先念时代的策略有较大差别。段先念在退休前的一次会议上表示，随着“房住不炒”政策大基调成为常识，房地产从金融属性回归居住属性，爆发式增长已经失去理论基础，旅游行业虽受疫情冲击，不景气会持续一段时间，但作为朝阳产业的基础条件和战略地位仍然明晰。

 

宋丁认为，段先念基于城镇化的快速扩展战略造就了如今华侨城集团近7000亿元的资产总额，这是一个值得肯定的成就，而他退休时，中国的房地产行业已进入震荡收缩的新常态。面对更有利于央企、国企的新行业形势，张振高也需要为华侨城集团指引新的出路，包括稳定房地产业务，提升这个产业平台的综合效能，以及实现地产相关产业的纵深拓展等。“在新董事长、新团队、新战略的引导下，华侨城集团非常有希望进一步提升行业地位。”