近日，济南市政府办公厅印发《济南市城市更新专项规划（2021-2035年）》（以下简称《城市更新专项规划》）。在全面梳理城市更新资源的基础上，将“1+4+N”作为城市更新实施重点。其中，“1”是指历史文化遗产，“4”是指“旧住区、旧村庄、旧厂区、旧市场”，“N”是指其他类型的更新资源。根据调研统计，市域范围内更新资源占地约127平方公里。

 

天桥、历城、市中更新资源排名前三

 

从中心城区来看，天桥、历城、市中区更新资源总量排名前三。从老旧小区更新指标看，历下区以建筑面积1458.06平方米排名第一，更新建筑面积超过千万平方米的还有市中、天桥，这三个区在历史城区、二环内更新圈层老旧小区面积都非常多。从棚户区改造来看，因历史原因，天桥区以建筑面积199.5万平方米牢牢占据榜首。

 

历史文化遗产采取保护改善更新方式

 

作为国家历史文化名城，济南在城市更新中格外注重历史文化遗产的保护，明确了采取更新方式，即保护改善。在规划范围内，历史文化遗产包含市域范围内的1处历史城区、3处历史文化街区、1处传统风貌区、66处省级优秀历史建筑（其中56处已公布为文保单位）、148处市级历史建筑（其中7处已公布为文保单位）。

 

《城市更新专项规划》明确，在满足历史文化保护要求的前提下，济南将对历史文化遗存和历史地段采取维护修缮、风貌恢复、活化利用的更新方式，主要适用于城市建成区内的历史城区、历史文化街区、传统风貌区以及文物保护单位、历史建筑等历史文化遗存的保护更新。

 

老旧小区综合整治更新，严控棚改范围和标准

 

“4”中的旧住区分为老旧小区、棚户区。其中，老旧小区是指2005年12月31日前在城市或县城国有土地上建成，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全的住宅小区。主要分布于中心城区二环以内，总建筑面积约6581万平方米，涉及约73.1万户居民。

 

老旧小区采取综合整治的更新方式。根据改造内容分为基础类、完善类、提升类三种类型。“基础类”改造主要是公共设施改造和专业设施改造，公共设施改造包括整修小区道路及公共活动场所，完善治安防控和消防设施，实施拆违拆临，开展绿化提升，完善公共照明，配齐环卫设施（含垃圾分类设施），整修或新建非机动车车棚、集中充电设施、宣传和信息发布设施，规范停车和小区微循环改造，整修房屋外立面、楼道，清洁屋面，整修小区院墙、出入口等；专业设施改造包括供水、供电、供气、供热、通信网络设施改造以及雨污分流改造等。“完善类”改造主要是建筑节能改造、公共停车场建设，利用小区现有资源配置（新建、置换）社区党建、社区综合服务设施用房及物业服务用房，改造文化、体育健身设施及无障碍设施，安装充电桩，居民出资更新屋面、共用排水管道（含化粪池）、加装电梯等。“提升类”改造主要是补齐（新建、置换）小区养老抚幼、公共卫生、应急救援、社区食堂、家政服务网点、便民市场、智能信报箱、快递柜等各类社区服务设施，建设智慧社区等。

 

棚户区是指在城市建成区内，以平房和简易结构房屋为主，建筑密度较大（一般在40%以上）、使用年限久（一般在30年以上），房屋质量差，建筑安全隐患多，功能不完善，配套设施不健全的居住区域。主要分布在中心城区二环以内，总占地面积约6.93平方公里，涉及约3.96万户居民。

 

严控棚改范围和标准，优先改造二环内脏乱差的棚户区，改善城市中低收入家庭的居住环境。棚户区改造后腾退土地按照规划要求重新开发或用于建设基础设施、公共服务设施、“留白增绿”等。其他棚户区结合重点片区的发展要求及功能定位统筹推进。鼓励多种安置方式相结合，充分尊重棚户区居民安置意愿，采取实物安置或货币安置形式，根据住房市场供求变化，动态调整货币补偿奖励幅度，促进保障和市场有机结合、动态互补。建立全市“安置房源管理平台”，统一调配各类安置房源，提高安置房源统筹使用效率。加快棚改安置区的基础教育、医疗卫生等公服配套设施建设。

 

城中村涉三种情形采取拆除重建方式

 

旧村庄分为城中村和城边村。其中，城中村主要分布在小清河沿线及二环西路两侧，宅基地总占地面积约23.7平方公里，涉及约7.27万户村（居）民。城边村主要分布在中心城区边缘以及新旧动能转换起步区、临空经济开发区，宅基地总占地面积约12.8平方公里，约2.38万户。

 

根据《城市更新专项规划》，济南以多种更新方式推动城中村改造。二环以内、城市建设重点片区和城市重大设施建设涉及的城中村，采取拆除重建方式。注重生态保护和文化传承，整合土地资源，保障产业用地供给及重要设施建设。其他一般地区的城中村，通过综合整治方式改善基础设施，消除安全隐患，增加公共服务设施，提升空间品质，改善人居环境。

 

二环以内的旧厂区以疏解为主

 

旧厂区是指土地利用绩效不高，产能落后或搬迁停产以及与规划定位不符的工业用地、仓储用地。主要分布于中心城区二环内，共2786处，总占地面积约38.3平方公里。旧市场主要分布在中心城区二环内，共541处，总占地面积约8.1平方公里。

 

二环以内的旧厂区以疏解为主，持续推动传统工业区及零散工业区向新型产业、都市工业转型。黄河南岸传统工业区以黄河流域生态保护与高质量发展国家战略为契机，通过项目带动加快转型更新；盘活古城、商埠区、胶济铁路沿线低效工业用地，发展创业创新创意产业；稳步推进其他一般区域的工业用地转型和产业升级。

 

中心城区内二环以外的旧厂区按照上位规划，采取综合整治或拆除重建的方式进行更新。城市重点片区城市重点片区指“东强、西兴、南美、北起、中优”城市空间发展格局中的重点打造片区。二环内的旧厂区以疏解调迁为主，保障产业用地供给，落位城市重点项目；其他片区内的旧厂区以整治转型为主，保留工业用地性质，积极发展高端制造业，探索创新型运营模式，提高产出效益。

 

旧市场外迁和建设实行“一场一案”

 

《城市更新专项规划》提出，旧市场更新采取分区施策，多模式促进大型市场转型升级。积极疏解二环以内的旧市场。城市建设重点片区内的旧市场通过项目带动实现功能外迁，按照规划布局、产业定位，落实功能项目和产业载体，提升产业层级，凸显商业及文化服务等功能；一般地区的旧市场依托周边地区环境改善及功能置换实现自身转型升级或功能外迁。

 

城市建设重点片区及区县中心城区内的旧市场采取片区统筹的方式，结合发展要求及功能定位进行外迁或转型升级；其他一般地区的旧市场改造采用政府引导、市场主导的更新路径逐步实现转型升级。对于旧市场外迁，合理确定外迁市场承接地，对外迁市场和承接地建设实行“一场一案”“一企一策”，建立政策引导体系和市场服务政策体系，加大政府资金支持力度，构建新型市场集群。

 

其他类型更新资源包含老旧楼宇、传统商圈、低效产业园区、老旧院区（包括旧单位大院、科研院校、医疗院所）、危险房屋等。