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李宇嘉:多城市房贷利率重回“3”字头,超低利率不可持续

2024-12-05 10:50 来源:中新经纬 点击:

近期,多个城市新发放的房贷利率已重回“3”字头。福州、南京、苏州、徐州、长沙、武汉等多地房贷利率下限出现上调,上调幅度在5至20个基点之间,房贷利率下限回升至3%至3.1%。这一调整的背后,或蕴多元考量。
 
首要目的在于精准“划界”,明确房贷利率下限。环视近期各地政策动态,不难发现各地监管都在力促明晰房贷利率的底线,既不能低于公积金贷款利率,更不能跌破3%这条线。这般举措,给市场吃下一颗“定心丸”,及时叫停了此前内卷式竞争,让房贷市场回归理性航道。与此同时,差别化住房信贷政策愈发凸显,首套与二套、商业贷款与公积金贷款之间的利率差距逐步拉开,彰显出公积金贷款的普惠性优势,力求满足不同购房群体的差异化需求。
 
从银行角度看,过低的房贷利率下限不利于银行开展业务。银行在拟定房贷利率时,需全方位权衡资金成本、房贷潜在风险(不良率)、运营成本以及资本占用等综合成本要素。对绝大多数银行而言,房贷利率低于一定水平,便意味着迈入亏损区间。而且,近期房贷利率跌破3%也属异常现象,一方面,部分银行盲目投身低利率竞争,只为短期内抢占更多市场份额;另一方面,个别自媒体为博取眼球、吸引流量,蓄意夸大渲染超低利率,实则仅有极少数优质客户才有机会触及。
 
于银行而言,稳健的利润水平是维持运营与风控体系完整性的关键。适度的房贷利率恰似一把精准“筛子”,助力银行筛选优质客户,有效降低不良贷款率,筑牢金融风险“防火墙”,故而确定合理利率下限必不可少。而且,此前利率下限模糊不清,银行间内卷式竞争,让消费者陷入认知误区。不少购房者心存幻想,笃定房贷利率仍有下降空间,甚至滋生“坐地起价”心理,不利于房贷正常投放的循环。
 
理想的房贷定价机制应兼顾多方利益。在守住利率下限基础上,充分考量银行间资金成本、管理成本的不同,再结合客户个人资信条件“量体裁衣”,制定差异化贷款利率,方能契合市场规律。这要求银行在维持利率下限的同时,进一步拉开首套与二套、商业与公积金贷款利率差距,契合经济学“成本与收益匹配”原理。如此一来,占用更多信贷资金的购房者理应付出更高成本,凸显公积金贷款普惠大众的初心,让普通百姓切实享受低成本购房实惠。
 
纵观未来走势,房贷利率下限并非一成不变,一旦影响银行资金成本的关键因素发生变动,如存款利率、政策利率(贷款市场报价利率和公开市场操作利率)以及存款准备金率调整,房贷利率将随之波动。但可以笃定的是,单纯价格竞争已经过去,合理的房贷利率水平才能推动房地产市场健康发展。

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