拿地金额直逼去年销售额激进中骏置业接棒闽企疯狂-公司

拿地金额直逼去年销售额激进中骏置业接棒闽企疯狂

时间：2016年09月26日信息来源：中国房地产网点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

有一种激进叫闽系房企。总部位于厦门的中骏置业自今年以来疯狂拿地，并在近期有愈演愈烈之势。

　　在刚刚过去的9月份，这家闽系房企又在上海普陀真如城市副中心、上海青浦区徐泾镇、天津静海团泊新城连下三城。据中国房地产报记者不完全统计，在一二线城市战略的驱动下，中骏置业今年以来频频高溢价拿地，在短短的9个月内总金额高达113亿元，已然超出了一再上调的拿地预算，直逼去年其全年145亿元的销售额。

　　在融信、泰禾、阳光城为代表的闽系房企轮番上演抢地的“速度”光芒背后，中骏置业本并不起眼。中骏置业在全国一战成名源于今年2月26日的北京门头沟地王争夺战。经过76轮激烈的较量后，中骏置业以39.48亿元、配建5万平方米公租房的代价，力挫群雄，拍下了北京门头沟龙泉镇地块。高达4.1万元/平方米的楼板价，打破了该区域的土地单价纪录。

　　以凶猛的姿态在一二线城市的土地市场上抢夺话语权，通过高杠杆策略进行扩张，随后迅速做大规模，闽系房企的套路肆虐房地产行业。不过，刚刚表态不追求规模的中骏置业，却在土地市场上高姿态进取，其中原委耐人寻味。在8月10日中骏置业召开的中期业绩会上，中骏置业董事局主席黄朝阳明确表达了其对公司规模的看法，“我认为现在追求规模已经没有太大的意义了。”黄朝阳还指出，一线城市跟核心二线城市地价明显过高。

　　与土地市场的激进表现相伴的是，中骏置业负债飙升引发质疑，国际评级机构下调了中骏置业的债券评级。

　　激进拿地

　　在土地投资选择上，中骏置业早在2013年便提出聚焦一线城市和核心二线城市的战略，目前提出“3+7”战略，即指以北京、上海、深圳为主的3个一线城市，以及以广州、南京、苏州、杭州、武汉、成都、天津为主的7个热点二线城市。目前，中骏置业共有50个项目分布在13个城市，并划分为四大板块：海峡西岸地区、珠三角地区、长三角地区和环渤海地区。

　　据中骏置业副总裁黄攸权的表述：从现金流的角度来看，上半年已经支出了60亿元的土地款。资料显示，中骏置业2016年上半年通过直接购买和收购的方式共录得3块地，分别是上述2月26日竞得的门头沟地块，以及4月28日通过收购获得的上海青浦区、杭州萧山经济技术开发区地块。

　　据中国房地产报记者梳理，在此后的7月6日，中骏置业再次以16.9亿元成功斩获天津西青区一幅住宅地块，溢价率为158%，楼面均价约每平方米1.27万元；8月17日，中骏置业以6亿元摘得上海市青浦区徐泾镇地块，溢价率为165.16%，楼面均价约每平方米4.89万元。

　　9月以来中骏置业的拿地节奏似乎有加码的迹象。9月2日，中骏置业以16.67亿元拿下上海普陀真如城市副中心住办地块，溢价率为0.12%，楼面均价约每平方米2.06万元；9月7日，中骏以21.06亿竞得上海市青浦区徐泾镇蟠中路南侧25-01地块，楼板价41921元/平方米，溢价率244%。而在9月8日中骏置业旗下公司又以4.85亿元买下天津静海团泊新城东区一宗地，楼面均价约每平方米2071元。

　　以此计算，中骏置业2016年以来截至目前在买地方面共花费约113.36亿元。对此，中骏置业内部一位人士告诉中国房地产报记者：“今年拿地的金额确实达到110多亿元了，下半年我们会继续拿地，但多以合作拿地的方式，合作的企业会根据实际情况确定。”

　　在今年3月18日业绩会上，中骏置业董事局主席黄朝阳曾说：“在今年155亿元的销售目标中，拿地预算大概在70亿元，主要布局一二线城市。”在2016年中期业绩会上，中骏置业副总裁黄攸权则公开对外透露：“今年中骏置业土地预算增加到100亿元。”

　　拿地预算从70亿元增加到100亿元背后是这家企业突飞猛进的业绩。数据显示，中骏置业今年上半年合同销售金额约118.82亿元，累计合同销售面积约73.6万平方米，同比分别增长约119.5%和11.4%，完成了全年业绩目标的76.13%。

　　不过，目前的拿地金额已经超过了原有预算，按照中骏置业计划剩余的3个多月内继续合作购地的说法，那这个数字将持续上升。相比其2015年34.04亿元的拿地金额，今年以来113.36亿元的数字可谓激进。截至今年6月30日，中骏置业的土地储备面积为845万平方米。

　　随着一二线城市战略的推进，中骏置业在不同城市的盈利结构也发生变化。资料显示，2015年中骏置业145.11亿元的销售额中，一线城市、二线城市、三四线城市的贡献率分别为36.4%、14.3%和49.3；2016年上半年中骏置业118.82亿元的销售额中，一线城市、二线城市、三四线城市的贡献率分别为51.1%、14.4%和34.5%。

　　负债飙升

　　一二线城市土地资源供需失衡，面粉贵于面包的地王现象层出不穷，作为一家销售额不到150亿元的房地产企业，中骏置业如何才能跑赢市场？在今年3月18日的年度业绩会上，中骏置业方面曾公开表示：“目前正在探索房地产+金融投资，希望搭建一些金融投资平台。”持续的拿地对于目前现金和银行存款总额仅为82.96亿元、金融投资平台也尚处于搭建试错过程中的中骏置业考验不可谓不大。

　　光大证券分析师詹帝表示：“公司2016年上半年把握市场机遇，拿地策略较为激进，为未来可销售面积带来保障；由于公司专注在一线及核心二线城市购地，故总负债同比增长27%至184.23亿元，负债比率则同比上涨26.6个百分点至88.6%。”

　　资料显示，中骏置业2016年上半年的净资产负债率由去年年底的70.7%上升至88.6%。其2016年上半年贷款总额为184.23亿元，相较于2015年的144.52亿元同比上涨27.48%。其中，2016年上半年银行贷款为126.78亿元，相较于2015年的64.63亿元同比上涨96.16%；债券总额由2015年上半年的78.89亿元降至57.45亿元，同比下降27.17%。

　　对此，黄朝阳坦言，中骏现在的战略是聚焦一线和核心二线城市，从这个角度来说，要降低负债率不太可能，因为这些市场地价相对要高，用的钱就越多，但是整个负债率还是会保持在一个合理水平。

　　事实上，早在2015年下半年，中骏置业就曾密集发债来为一二线城市的攻城略地打基础：2015年7月，中骏置业发行一笔2020年到期本金为3.5亿美元、票面利率为10%的优先票据；10月和12月又发行本金为35亿元五年期的境内债券。

　　今年6月1日，中骏置业发行一笔本金为4亿美元的定期贷款融资，期限为三年六个月，用以偿还集团目前的债务，包括提前回购一笔2017年到期的利率为11.5%的3.5亿美元优先票据。

　　在8月17日中骏置业以6亿元的价格摘得上海青浦区徐泾镇徐南路北侧一幅土地的同一天，评级机构穆迪发表报告称，将中骏置业的公司家族评级及其2020年到期的3.5亿美元票据的B2高级无抵押债务评级的展望从“稳定”调整为“负面”。

　　“这种评级的调整反映了穆迪对中骏置业的预期：在未来12~18个月的负债杠杆，相对于同行业而言，仍将处于较高的水平。”穆迪副总裁兼高级信用评级主任梁镇邦指出。

　　中骏置业债券评级被调低，与其债务增长与较高的杠杆率有关。值得注意的是，目前中骏置业向集团若干物业买家提供的按揭贷款担保金额高达112.42亿元，向合营公司若干买家提供的按揭贷款担保金额达2.38亿元。

( 编辑：沈旦莹 )

文章热词：拿地销售中骏