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买房公积金为何贷不到最高额度？城市政策差异成影响因素

时间：2017年06月19日信息来源：融360 点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

每年六七月份，各城市会调整住房公积金缴存上限，以及职工住房公积金缴存基数，一般缴存基数取决于其上一年的平均工资，调整缴存基数的直接影响就是每月入账到公积金账户上的额度，进而影响到以后的贷款额度。最近融360房贷君的一位朋友准备申请公积金贷款买房，发现影响公积金贷款额度的因素不仅仅是每月的缴存额。

　　朋友工作至少有5年了，到现在自己每月交的公积金有1000多，收入缴存额度都不低，加上公积金贷款利率更低一些，就想着申请公积金贷款，本来想着能申请到最高额度呢，可是得知只能申请到最高额度的9成，理由是因为他以前提取过公积金支付房租，账户里的余额变少影响了贷款额度。这个时候他才想起来以前支取公积金的事情，刚参加工作那会每月收入3000来块钱，交完房租、生活费就剩不下什么钱了，后来交了女朋友，为了缓解资金压力，他申请提取公积金付房租，“当时听同事说可以提取公积金付房租还挺高兴的，反正用的也是自己的钱，没多想就提了。”朋友说道，实际上提取公积金付房租的年轻人不在少数，他们的初衷很简单，就是为了缓解租房压力，不过没想到账户余额还会影响贷款额度，朋友表示交了这么多年的公积金，从来没想过以后贷款额度的问题。

　　然而并不是所有城市的贷款额度都跟余额有关系，由于公积金政策差异比较明显，总的来说影响贷款额度的因素有贷款最高限额、账户余额、月缴存基数、月缴存额、建筑面积、以及首付比例。

　　1、贷款最高限额

　　这个应该很好理解，每个城市都设立了贷款最高限额，夫妻和个人的也会有差异，比如深圳夫妻申请最高限额为90万，个人为50万。另外各城市会根据市场情况调整限额，今年整体信贷政策收紧，有城市降低了最高限额。

　　2、账户余额

　　有的城市会把账户余额作为计算贷款额度的因素，比如深圳，贷款额度计算公式为贷款额度=公积金账户余额X14倍，各地计算公式有差异，具体要咨询当地公积金中心。

　　3、缴存基数

　　有城市规定公积金贷款月供本息合计不能超过缴存基数的50%，比如深圳：房贷月供本息合计≤缴存基数X50%（按等额本息计算）。如果夫妻共同还贷，则房贷月供本息合计≤（主贷人缴存基数+次贷人缴存基数）X50%。

　　4、月缴存额

　　有的城市以月收入、月缴存额作为贷款额度评估标准。

　　比如北京：最高可贷额度=（家庭月收入-北京市基本生活费标准）/申请贷款年限的每万元贷款月均还款额

　　其中，月收入=个人住房公积金月缴存额÷住房公积金缴存比例

　　假如月缴存额为2000元，缴存比例12%，贷款20年，北京市基本生活费标准为1323元，每万元贷款月均还款额为56.72

　　月收入=2000/12%=16667元

　　最高贷款额度=（16667-1323）/56.72=270.52元，取最高限额120万，贷款最高额度为120万元

　　（缴存比例、每万元贷款月均还款额、北京市基本生活费标准数据来源于北京住房公积金管理中心）

　　5、建筑面积

　　有的城市会以建筑面积作为贷款额度评估标准，比如北京：

　　套型建筑面积≤90平方米的首套房，房贷最高限额120万

　　套型建筑面积>90平方米的住房，房贷最高限额80万

　　6、首付比例

　　公积金贷款额度受房贷首付比例、房屋评估总价的影响，最高贷款额度≤房屋评估价-首付

　　比如一套200万的房子，首付20%，贷款额度≤200-40=160万，假设最高限额是100万，那么贷款最高额度不能超过限额，即最多只能贷100万。

　　这么看来，各地计算公积金贷款额度的公式不尽相同，影响额度的因素差异性也比较明显，购房人在使用公积金的时候要弄清楚当地的政策，免得影响贷款额度。

　　另外，由于公积金贷款放款周期比较长，回笼资金较慢，不少开发商或者买家不太愿意卖给使用公积金贷款的买家。曾经有位亲戚阿姨买房，选择了利息更低的公积金，选择了一个口碑不错的开发商，基于“信任大品牌发展商”的心理，阿姨在签约时并未细看购房合同细则，但等到签约后，楼盘销售人员提醒她，若其公积金贷款未能在两个月内获批，付款方式就会自动改成商业贷款或一次性付款。届时，如果阿姨无法承受商贷或一次性付款，她将要赔上高额的违约金。

　　我当时就傻了，现在公积金贷款额度这么紧张，2个月内获批很难啊！”阿姨解释道：“当时住房公积金管理中心说已录入贷款系统但因额度限制未能进入审批流程，排队等候上报的贷款申请就有近5000笔，在两个月内获批难度太大了！”由于这两个月“等贷”期属于买卖双方协商的时间，倘若买家在约定时间内未获批公积金贷款，就必须按照双方协议要求转为商贷或一次性付款，否则便属违约。买家也不能将公积金贷款未获批当作“不可抗力”理由取消交易。这里所说的“不可抗拒”理由，常见的例如政策突变，或者突然限购导致买家没有购房资格。但贷款额度方面，所在城市的额度松紧度是可以咨询预见的，不属于“不可抗力”。

　　融360房贷君在这提醒各位，公积金虽然利率低，但是也要考虑额度以及放贷时间问题，买房的时候最好事先咨询公积金中心了解最新的政策、额度情况，并提前跟卖家讲清楚是否能等待公积金放款，这样对买卖双方都比较好。

( 编辑：沈旦莹 )

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