房地产信贷调查：银行研究警惕高杠杆-金融

房地产信贷调查：银行研究警惕高杠杆

时间：2016年03月04日信息来源：21世纪经济报道点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

　　开年以来，楼市之热，甚至超出银行机构的预期。

　　目前，北京和上海已经普遍出现首套房8.5折利率优惠，有银行甚至给出8.3折或更低折扣；二套房利率原先基准上浮10%的执行标准也有所松动，已有银行开始执行基准利率。

　　多个信源向21世纪经济报道记者证实，3月2日下午，上海相关监管部门召开会议，主要就各银行房贷价格、投放计划和与中介合作的情况进行调研。

　　有消息人士表示，相关监管部门目的有三方面：一是希望各家银行不要在利率上打价格战，保持价格稳定；二是希望了解各家银行个人住房按揭贷款的投放计划；三是了解银行与房产中介合作的情况，特别是在合作中是否遇到问题和困难。

　　“房价快速上涨，投机情绪加重，还是要谨慎。”有银行零售一线人士向21世纪经济报道记者表示。

　　无论是从房贷申请人自身的资质，还是房产本身的情况，多家受访银行人士表现出更趋谨慎的态度，特别是对“假按揭”（虚假交易）、资金杠杆（首付配资）等情况给予更大关注。也有银行表示将采取措施，以防恶意“撬动杠杆”的情况。

　　一月上海个人住房贷款创三年新高

　　新高纪录还在持续创造。

　　央行的相关数据显示，2015年上海地区个人住房贷款新增1539.7亿元，同比多增942.1亿元，其中下半年新增1077.3亿元，同比多增857.3亿元。

　　一月上海地区新增个人住房贷款346.3亿元，打破去年9月218.9亿元的增量纪录，创下近三年新高。

　　可以比较的是，截至2015年12月末，北京地区个人住房贷款超5800亿元，新增1371.4亿元，同比多增906.3亿元，同比增长30.3%，增速较2014年提高19个百分点。其中，7月份单月新增量创下五年来的新高。

　　某国有大行内部人士告诉21世纪经济报道记者，1月开始该行个人按揭贷款增长提速。“为配合‘去库存’，银行业普遍在大量投放信贷。”该国有大行人士表示。

　　另一家国有大行相关业务监测人士则表示从2月份开始出现大幅增长，同比增幅甚至达到100%。

　　一家股份行个人金融部人士透露，今年个人住房贷款指标比2015年增长约30%。另一家大型城商行的年增长指标也为30%。

　　某股份制银行人士透露，个人住房按揭贷款是总行2016年定调的三大战略业务之一，其中一线城市被寄予厚望。“据我了解，个人住房按揭贷款30%的增长应该还是一个保底的状况。”

　　其还透露，上海地区某农商行1、2月的个人住房按揭贷款投放已接近国有大行的水平。

　　多位金融界人士表示：“对银行来说，个人房贷的风险不高，唯一的风险是‘断供’。”

　　“之前温州有过，陕西前两年也出现过，但这种情况只会出现在三四线城市，北上广深因为购房量较大，房价相对稳定，波动小，所以不构成系统性风险。”有城商行人士分析称。

　　有上海银行业人士表示，回顾目前为数不多的“断供”的案例，主要是2007年到2010年之间的一些房贷客户，有借款人个人财务问题导致的；也有个别升值空间远低于预期的别墅持有者。

　　对于一线城市的金融机构而言，潜在风险另有考量。

　　“大家都说上海没问题，但其实我们观察到一个现象值得关注”，有股份制银行上海地区零售部人士向21世纪经济报道记者表示，一些楼盘的购买群体尽管有财富积累，但投机心态较强。

　　值得一提的是，该类购房者如果购买的是银行的合作楼盘（新房），或者是通过银行合作中介（二手房），作为批量客户，银行一定程度上也是批量接受。

　　“比如，如果是和楼盘有合作，他们那边批量推荐的客户，我们一般不对具体的申请者做特别要求。另外，其实像单价十几万这种楼盘，总价上千万的，我们比较青睐的公务员、老师等工薪阶层也没办法买。”上述股份行人士表示。

　　有银行零售条线资深人士向21世纪经济报道记者表示，目前存在中介推荐给银行的打包客户质量参差不齐。“推荐过来10个客户，里面夹个两三个次的。”

　　银行密切关注房地产信贷风险

　　据21世纪经济报道记者在各地调研结果表明，目前市场上已经普遍出现首套房基准利率8.5折的优惠，也有极个别出现8.3折以上。

　　国有大行中，以农行为例，农行上海某支行个人客户经理表示：“商业贷款金额以180万元为界，超过180万的，利率折扣可低至8.5折；180万以下的，折扣为8.6折。”

　　北京分行则已有8.3折优惠。另外，工行北京分行对于首套房也是执行首付三成，首套利率可低至8.5折。

　　股份制银行中，招行和民生较有代表性。

　　招商银行上海某支行，房贷客户经理告诉21世纪经济报道记者：“商贷在100万元-200万元之间的，利率优惠为8.7折，200万元到400万元的，利率优惠8.6折，400万元-1000万元的优惠8.5折。”

　　民生银行则针对不同的合作楼盘和二手房中介，以及客户资质，有8.5折、8.6折、8.8折不等折扣。

　　城商行和农商行中，宁波银行在杭州地区执行的基本标准为首套利率9折，二套利率1.1倍。上海农商行首套房贷款优惠可低至8.3折，二套房利率可低至基准。

　　据21世纪经济报道记者了解，杭州地区的银行首套房按揭多执行25%首付，平均利率是基准95折，业务一线执行标准是最低9折。二套普通住宅的首付最低政策规定30%首付，但一般实际执行40%首付。

　　上述利率折扣来自各银行分支机构相关人士，并未得到银行官方确认，具体执行利率可能存在差异。

　　有银行业内人士透露，考虑到资金和税务等成本，目前银行房贷的保本价在83折左右，“低于这个价格，一定是亏的”。

　　多个信源向21世纪经济报道记者证实，3月2日下午上海相关监管部门召开会议，主要就各银行房贷价格、投放计划和与中介合作的情况进行调研。

　　某大行信贷部门人士接受21世纪经济报道记者采访时称，目前还没有对房贷政策进行调整，但对房地产贷款风险保持密切关注。

　　有股份制银行上海分行零售部人士告诉21世纪经济报道记者，据目前上海楼市的情形，会更严格审核贷款人的资质，正在考虑提高首付比例。也有深圳银行业人士表示，正在研究考虑提高首付比例。

　　前述某大行个人房贷业务监测人士认为，目前银行关注的风险，是担心房价暴涨情况下，房子的评估价格虚高。通过少交首付的方式，套用银行资金投向其他领域，比如高收益理财，或者资本市场。

　　多名受访银行人士还提到了当前“假按揭”的风险，也就是投机者看涨房价，进行虚假买卖，从银行套取现金，而这需要银行和房管部门双把关。

　　民生银行上海地区相关零售人士则表示，除了严格审核贷款人本身的背景，在合作楼盘的选择上，也尽量不碰外环以外的房子。

　　地产公司融资成本快速下降

　　一边是个人住房按揭贷款的迅速扩张，另一边，房地产开发贷款也在去年开始回暖。

　　根据央行上海总部公布的数据，1月上海地区房地产开发贷款止跌回升，新增135.5亿元；其中，地产开发贷款增加最多，单月新增378.7亿元，同比多增379亿元；商业用房开放贷款增加68.8亿元，同比多增3.1元。

　　回顾2015年上年半以来，上海地区商业用房开放贷款一直保持较快增长。

　　以去年11月为例，当月商业用房开发贷款余额达房地产贷款余额的21.2%，高出全国约1倍，同比增速高出辖内房地产开发贷款增速12.3个百分点。

　　同时，值得注意的是，根据权威部门相关调查，除了表内信贷，还有相当银行资金通过表外投向了商业地产。

　　据人行北京营管部统计，2015年北京地区房地产开发贷款比年初增加390.1亿元，而2014年为减少105.4亿元。

　　有财富管理公司产品人士表示，自去年以来，可以观察到地产项目融资成本急速下降。“我们接触的是主要是百强地产商，去年年初他们的融资成本在1百分之十四五，到下半年，到百分之十二三，到今年直接到10%以下。直接原因是银行和信托原来停掉的业务又恢复了，地产公司从拿地的保证金到开发贷，全链条提供融资，资金很充裕。”

　　不过，某大行有关信贷部门人士告诉21世纪经济报道记者，在房地产开发贷款方面，总量是在压降控制。“我们目前只做一线城市和二线优质客户项目，三四线基本不做。对开发商还上调了资质等级要求。”

　　而有某浙江地区城商行人士则表示，在地产开发贷中会对客户、区域和项目进行三把关。其介绍称，总行对房地产开发贷进行名单管理。区域维度向一线城市、经济发达人口导入型城市靠拢，比如杭州、嘉兴（靠近上海）、湖州、丽水（靠近江西）。

　　某大行宏观策略研究认为，目前高层对房地产市场的调控政策，主要调控导向还是“去库存”。目前全国土地供应在减少。“深圳那边有一些调控政策，但是北京上海目前还没有。今年上半年可能开始调整，下半年根据房价走势，政府有可能采取一些行政手段，比如提高税率的百分比，调整首付比例等，调控一线城市房价。”该大行相关研究人士表示。

　　“风险最大的，还是商业地产”，另有上海地区城商行人士分析称，互联网对实体商场的冲击，以及上海不断上涨的租金，一定程度上遏制了商业地产高速发展的速度。

　　对此，上海银监局也在持续开展全口径压力测试，并要求各机构强化风险总敞口管理，合理设定符合自身风险偏好的房地产信贷政策，加强对商业地产的风险管控。

( 编辑：沈旦莹 )

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