70个大中城市房价存风险哪里的房子"最烫手"-市场-融房网-中国领先的房联网生态系统

70个大中城市房价存风险哪里的房子"最烫手"

时间：2017年01月10日信息来源：天津网点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

《中国城市家庭住房消费调查报告(2016)》近日在南开大学发布。该调查是对我国城市家庭住房消费全面系统的入户调查，样本覆盖全国32个城市，包括家庭户样本2635个、家庭成员样本6651个。

　　研究团队入户调查了“住房及基本消费支出”“住房消费偏好与交易信息”“未来家庭住房消费选择”“住房调控政策影响”“住房消费景气调查”等大量基础信息、数据。

　　什么房子受欢迎

　　房型方面

　　2016年中国城市家庭住房消费调查数据(CHCS)显示，被调查家庭第一套住房建筑面积在90—120平方米的家庭占比最多，约占36.71%，且大多数家庭自有住房面积在60—120平方米，说明家庭居住环境有了进一步改善。被调查家庭中21.18%的家庭拥有两套房；第二套住房面积在120平方米以上的家庭占比约31%。第一套自有住房的房屋结构为二室及以下的家庭最多，占比为53.25%；第二套自有住房的房屋结构为三室的家庭最多，占比为50.83%。这说明，随着住房支付能力的增强，城市家庭更偏好多户室的住房结构，城市居民的改善型住房需求以多户型为主。

　　环境配套方面

　　被调查家庭对住宅小区娱乐设施、公园、重点中小学的偏好数据显示，城市家庭第一套住房小区有娱乐设施的比例占61.80%，第二套自有住房小区有娱乐设施的比例上升到71.37%；城市家庭第一套住房小区有公园的比例有53.66%，第二套自有住房小区有公园的比例上升到63.44%；城市家庭第一套住房小区有重点中小学的比例有48.51%，第二套自有住房小区有重点中小学的比例基本不变，为48.63%。这表明，城市居民在购买自有住房时，对住宅小区物质环境质量、小区周边的生态环境质量、教育环境质量有较高的需求。

　　交通方面

　　第一套自有住房住宅小区与公交站距离在0.5千米的比例最高，为54.92%。第二套住房住宅小区与公交站距离在0.5千米的比例最高，为48.73%。然而，与2015年调查数据相比，第一、二套住房住宅小区距离公交站2千米以上的家庭比例明显上升。这表明，家庭购房时对住宅公交站便利性的偏好程度下降了。

　　课题组分析认为，城市家庭住房特征需求特点如下：城市家庭改善型住房以中等面积及大面积住房为主；随着住房支付能力的增强，城市家庭更偏好多户室的住房结构，城市居民的改善型住房需求以多户型为主；城市居民为改善住房条件，正向远离城市中心的区位转移，而改善型住房所在小区配套设施的完善，也为城市家庭向城市边缘区转移创造了条件；改善型住宅环境质量有了较大提高，城市居民在购买自有住房时，对住宅小区物质环境质量、小区周边的生态环境质量、教育环境质量有较高的需求；有较大比例的居民更愿意选择在距离工作单位较近的区位居住。

　　买房观望？

　　有较高比例的被调查家庭认为现期住房支付能力和未来住房支付能力有大幅提高或提升，但认为当前购房时机较好的家庭比例不足四分之一。这说明大部分城市家庭选择观望态度，其对住房消费景气水平具有较大的负面影响。

　　那现在是不是买房的时机呢？课题组根据调查结果并结合目前房地产市场状况对房地产市场给了一些建议。

　　去年九月底十月初部分一二线城市新一轮的住房调控政策会使一二线城市的住房成交量受一定影响，而交易均价不会显著变化，不参与调控的城市交易量和均价大概率不会受影响，而调控力度较低的部分城市和不参与调控的部分二线城市房地产市场会继续保持一定程度的繁荣。这一轮住房调控政策一方面会改变购房者对未来房价的预期，另一方面直接打压了投机需求，将会有效控制房价过快的涨速，交易量会明显缩减，但我们认为房价并不会大幅降低。

　　目前，我国优质资产相对于信贷而言是十分紧缺的，虽然房地产泡沫风险被广泛关注，但不可否认的是房地产依然是我国居民面对的相对最优质的投资品，一二线城市的房地产投资需求被抑制对总体房地产投资需求影响不会太大，被压抑的这部分需求将有一部分转移至调控宽松或未进行调控的城市，尤其是一线城市的卫星城及二线城市中未参与调控和调控力度不大的城市。

　　而长期来看，一线城市房价坚挺的最根本的逻辑在于有限的住宅用地供给需要承载本地人口与外来人口的住宅需求，经济欠发达地区房价持续坚挺的根本逻辑在于地方财政对于土地出让的过分依赖，只要这些情况不改变，房价就可能在一段时期内处于高位运行状态。

　　调查发现，三四五线城市有卖房意愿的被调查家庭卖房原因是闲置房出售的比例相对较大，而三四五线城市的人口净流入有限。所以不论政策的走向，三四五线城市的去库存将是一个长期的过程，今后一两年地方政府的一个可行选择是保持较低水平的房贷利率。

　　超六成家庭认为房价高

　　调查发现，全国范围内超过六成的家庭认为所在城市房价非常高或者较高，而只有不足5%的家庭认为所在城市房价非常低或较低，一线、准一线城市家庭中有接近80%认为所在城市房价非常高或者较高。报告发布了中国住房价格风险指数。该指数对全国70个城市近五年的住房价格风险进行了评估，根据指数显示:2016年前3季度，住房价格风险最大的十个城市分别为无锡、北京、郑州、上海、合肥、厦门、青岛、深圳、惠州、石家庄；2016年上半年住房价格风险最大的十个城市分别为厦门、合肥、深圳、上海、北京、广州、惠州、韶关、无锡、福州。该指数还进一步反映出：2015年上半年及全年深圳的住房价格风险均为最大，经过2016年的一系列调整，深圳的住房价格风险整体有所下降，但其二手住房仍存在较大风险；2016年上半年，70个大中城市的住房价格风险几乎为近6年最大。2016年前3季度，23个城市的二手住宅价格为高风险，26个城市的新建商品住宅价格为高风险，26个城市的新建住宅价格为高风险。虽然在数量上，二手住宅的高风险城市较少，但其风险极差较大。

　　该项研究主要牵头人南开大学经济学院教授周京奎评价说，住房价格风险的加大，促使北京、天津、深圳、广州、上海等5个一线、准一线城市，在2016年国庆前后，启动了更为严格的限购、限贷等调控政策；2016年住房价格风险出现了一定程度的结构变动，由一线、准一线城市逐步向二线、三线城市扩散，尤其是无锡、郑州、厦门、惠州等城市。

　　调查二成家庭拥有二套房

　　从家庭拥有住房的套数看，74.11%的被调查家庭拥有一套住房，21.36%的家庭拥有二套住房，拥有三套及以上住房的家庭比例为4.53%。这说明我国城市有房家庭仍以拥有一套自住房为主，同时有相当一部分家庭拥有二套住房。2016年“十·一”期间，20余个城市重新出台限购、限贷政策，其对以二套住房为代表的改善型住房需求有较大影响。城市家庭在购买第二套住房时主要是以改善型需求为主，购买第三套房的家庭更多看重住房的保值升值潜力。

　　“天津家庭改善性住房需求较高，且住房市场对调控的敏感程度较高。”根据该研究成果，周京奎指出，天津被调查家庭未来一两年卖房原因为改善住房条件的比例是除深圳以外最高的。这些可以部分解释2016年1至9月间天津房地产市场的火爆。但在调控政策出台后，新建商品房交易价格环比增速由9月份的4.2%下降到10月份的1.3%，二手房交易价格环比增速由9月份的4.1%下降到10月份的1.2%，如果考虑到天津的调控强度较低，反映出来的住房市场对于调控的敏感程度依然是较高的。项目组还建议；基于住房福利共享的理念，我们建议应采取首套房“低首付、松贷款”政策，改善型住房采取“适度宽松贷款”政策，非自住型多套房采取“高首付、紧贷款”政策，避免一刀切的调控政策。

　　二三线城市有扩散风险

　　全国不同类型、不同地区的被调查家庭均有近四分之一未来有卖房打算，且最主要的卖房原因是为了改善居住条件换房，不同类型城市的差异在于，一线和准一线城市、东部地区的被调查家庭卖房原因是改善住房条件的比例更大，而其他类型、其他地区城市卖房原因是闲置房出售的比例更大(约为一线和准一线城市、东部地区城市的三倍)。

　　周京奎解读说，一线和准一线城市、东部地区的二手房供给更多会被房产置换需求抵消掉，而其他类型、其他地区城市的二手房供给被房产置换需求抵消的比例则相对更小一些，更容易增加房价下行的压力。从这些现象来看，一线、准一线城市的房价将会持续坚挺。一线、准一线城市的调控政策可能会使住宅交易量尤其是二手房交易量缩减，这一方面是限购限贷的直接作用，另一方面是对购房者预期的影响。真正令人担忧的是三四五线城市的房地产库存问题，除新房尚有大量库存，二手房市场的供给也不容小觑，购房者的预期一旦被出现调控政策的主要城市所影响，房价或会面临更大的下行压力，住房交易量也会大幅缩减。

　　新轮住房调控难撼交易均价

　　根据调查数据，周京奎分析说，去年九月底十月初部分一二线城市新一轮的住房调控政策会使一二线城市的住房成交量受一定影响，而交易均价不会显著变化，不参与调控的城市交易量和均价大概率不会受影响，而调控力度较低的部分城市和不参与调控的部分二线城市房地产市场会继续保持一定程度的繁荣。这一轮住房调控政策一方面会改变购房者对未来房价的预期，另一方面直接打压了投机需求，将会有效控制房价过快的涨速，交易量会明显缩减，但我们认为房价将很难大幅降低。调查显示一二线城市有卖房意愿的被调查家庭卖房原因主要是改善住房，而以闲置房出售为卖房原因的被调查家庭较少，这一方面使得一二线城市的很大部分二手房供给会被房屋置换需求抵消掉，实际有效的二手房供给很紧张，新建商品房又供不应求；另一方面反映了一二线城市家庭多数并不急于卖房套现，这与我国目前的平均购房杠杆尚不高是相吻合的(2015年房地产交易杠杆率为48%)。因此一二线城市房地产市场如果转冷，业主会倾向于观望，而不急于卖房，更不可能出现“抛盘踩踏”的现象。

　　课题组认为，我国目前房地产市场分化现象有愈演愈烈的趋势，具体表现是该去库存的城市库存下降相对缓慢，而部分一二线城市在去库存的同时房价飙升。所以从政策方面来说，统一的政策难以同地方各异的房地产市场状况相匹配。中央政府在制定房地产调控政策之前根据城市住宅库存状况对城市进行分类，对每一个类别城市制定不同的房地产调控目标，比如投机过热的城市应以控制房价涨幅为目标，库存较大的城市应以激活住房市场和去库存为目标。

( 编辑：沈旦莹 )

文章热词：城市房价风险