楼市降温步入新一轮周期 北上深房地产市场形成新格局
新年新气象，2017年之初，楼市终于朝着“正常”的方向迈进。作为去年楼市上涨的急先锋，北京、上海、深圳都曾经出现过让市场窒息的“跳涨”行情，一线城市阵营中只有广州显得相对温和。回顾去年第三季度，当购房者看着价格的攀升而逐步陷入绝望之际，所幸10月初的调控政策让沸腾的市场戛然而止。两个月之后，牛头终于被“摁”住，楼市的降温让中国房地产市场步入新一轮周期。
北京：新的博弈
1月第一个星期，北京，雾霾，江静（化名）只能戴着口罩坐着地铁来回奔波，虽然雾霾一度“爆表”，但令她高兴的是，房子终于签下来了。
2016年9月，刚生完孩子的她正式加入“换房大军”，将位于南六环郊区的两居室挂在房产中介网站上出售，“变现”后再购入东城区的学区住房，以备女儿将来上学用。但房子挂牌之后随即遭遇了史上又一次严厉的调控，致使交易比她的预期推迟了许久。
9月30日，俗称“9·30新政”的房地产调控政策靴子落下，如同镇静剂，注入了沸腾的北京楼市。多位房地产经纪人告诉第一财经记者，随后的10月，二手房带看量明显下降，购房者陷入观望。
江静的感受更加直接，她告诉第一财经记者，由于新政后来看房的人明显减少，加上自己着急套现，她最终决定降价10万元，以265万元总价卖出了自己的房子。同时，在买房过程中，她的感受是，接近春节，看房的人增多，带有学区、配套资源较好的房源业主转入惜售，导致市场上房源有限，因此价格难以松动。以她上周签下的学区住房为例，该房源所处的片区并非一线学区，单价仍超过了7万元/平方米，环比既无暴涨，也未下跌。
这是“后新政时代”北京楼市新的稳定与分化局面：一方面房价与成交趋向稳定，一方面资源差、地段偏的房源价格松动下挫，有学区、资质好的房源供给有限、价格趋稳。
这一切，与刚过去的2016年的“高温”形成鲜明对比。亚豪君岳会提供给本报的统计数据显示，2016年度（截至12月26日），北京商品住宅（不含保障房和自住房）共成交了11.3万套，成交面积1146.63万平方米，同比分别增加50%、38%，同时这一成交量也创造了近4年的新高。价格方面，同期北京商品住宅（不含保障房与自住房）成交均价达到34638元/平方米，相比2015年同期上涨17%。
关于去年楼市走热的原因，较为普遍的理解是，与货币政策及土地供量有关。房地产服务运营商戴德梁行1月5日提供给本报的整理数据显示，北京土地供应持续递减，2015年北京住宅用地成交50宗，2016年则大幅下降，仅成交15宗。“9·30新政”后，为平抑价格，北京集中释放8宗住宅类用地。2016年住宅类土地成交楼面地价平均为23886元/平方米，同比上涨43.3%。
好在调控政策及时出台，从月度成交量来看，全国性的房地产调控已经成功遏制了成交的昂扬走势。亚豪君岳会的研究报告称，2016年前9个月北京商品住宅月均成交10168套，而“9·30新政”之后的3个月，月均成交则降至7221套。
刚过去的2016年，房企颇为焦虑。去化良好让开发商“手握重金”，与此同时，重点城市土地市场的供应却极度紧张。土地市场供需的巨大缺口下，每一宗住宅用地都成为“兵家必争之地”，北京甚至出现了众多房企拼抢“全自持地块”的现象。未来，这些地块如何运营、盈利尚是未知。不仅如此，过去1~2年间入市的高价地块，未来必然面临集中供应下的激烈竞争。对此，鲁能旗下的钓鱼台美高梅别墅项目负责人对第一财经记者分析，未来北京高端市场竞争无疑将十分激烈，决定这些项目市场地位的关键因素还是地段与服务。
针对2017年的北京楼市走势，戴德梁行北中国区研究部主管魏东日前对第一财经记者预计，2017年在去资产泡沫化的大方针下，北京的土地供应将会比2016年明显增多。亚豪机构市场总监郭毅也对第一财经记者分析，楼市调控对于北京购房者的市场预期产生了一定制约，并且在土地方面，进一步增加的保障性住房，也可用以对冲整体市场价格水平。在郭毅看来，此轮房地产收紧调控将具有长期性的特征，受此影响，2017年楼市成交也将延续2016年年底的低位运行趋势。
上海：楼市初“冬”
最近，家住浦东唐镇的李澜君（化名）深刻感受到了楼市的“冬季”。她的房子（毕加索小镇）是学区住房，对口的是东方幼儿园和福山外国语小学，周围的房子都是别墅，由于学区住房优势她的房子几乎是不愁买的。
“去年上半年我们小区的房源出来几乎很少，一旦出来以后几乎立马成交。但是我最近挂出房子已经一个月了，可是真正来看房的只有3对，看房的房子明显少了，大家观望情绪非常严重。”李澜君说。
李澜君原本打算卖掉自己这套刚需房然后换一套更好的房子，满足自己的改善需求，但是自己的房子却迟迟无法出售，因此换房计划只能搁浅。
事实上，上海楼市从2016年第四季度开始了降温之路。以二手房交易为例，根据上海某地产数据显示，2016年12月二手房成交数量为13580套，而在2016年1月二手房成交数量为44486套。2016年8月，二手房成交数量一度增加到56504套，而到了2016年第四季度月均成交额都不足2万套。
第一财经记者随机走访上海多家中介门店发现，与昔日熙熙攘攘的场景不同，很多门店都门可罗雀，除了一群中介业务人员，并没有购房者。
李澜君也感受到了这样的寒意，作为一个房东，她也是一个购房者。“之前如果有机会总是想换房，还是担心未来价格上涨。现在市场不断降温，自己换房也没有那么迫切了。”李澜君告诉第一财经记者。
在二手房交易降温的同时，一手房交易并没有更好。
来自佑威房地产研究中心监控的数据显示，2016年12月，上海商品住宅成交面积为64.87万平方米，环比上月上涨7.50%，比去年同期水平下跌65.61%;成交均价为40479元/平方米，环比上月下跌12.60%，比去年同期水平上涨了20.27%。
事实上，自今年下半年“沪六条”政策出台后，上海楼市投资客退离，新增客户受到制约。同时，政策对改善型客户影响较大，违规银行、中介及开发商也受到管制，市场不断开始降温。
记者从业内反馈的声音发现，无论是开发商和购房者，都对2017年保持谨慎态度。“担心销售业绩和价格出现反弹，大家并没有去年那么乐观。”
2017年开端，上海楼市延续了上一年底的冷清。据上海某地产数据显示，上周（1.2-1.8）新建商品住成交面积9.3万平方米，环比减少46.7%。尤其是双休日，单日只成交1.6万平方米，甚至还不及平时交易量。
从整体格局来看，延续近期刚需占主流的格局。区域上青浦、南汇等远郊区域得益于前期刚需项目投放，成交上还有惯性延续，因此排名还继续靠前。不过随着集中签约高峰过后，交易量也出现下挫。比如青浦上周只成交1.7万平方米，环比减少32%。而嘉定最为明显，当期成交1.3万平方米，环比减少60.6%。而改善盘源比较集中的浦东则跌出前5。
“前期成交消耗部分购买力，上周起步特别清淡。市场情绪已经有效控制住，目前土地拍卖两幅地块溢价都不高，市场预期不断回调。上海某地产市场分析师卢文曦说。
就在日前，上海市住房和城乡建设管理委员会于官网发布消息称，为保障购房人的合法权益，规范市场秩序，自1月6日起，市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。对此，市场更是认为这是上海对于楼市的进一步规范和调控，楼市未来将保持平稳和理性。
深圳：调整隐现
现在，深圳刚需者终于可以缓一口气了，2016年10月4日”深八条“的出台给了他们购房置业的希望，房价上涨的步伐暂时停止了。
”深八条“堪称深圳史上最严厉的调控政策，从需求和供给两方面对房价进行把控。需求方面，限购社保3年改5年，提高首付，为深圳投资客设阻，更高的房票门槛也阻碍了部分刚需及改善型成交；供给方面，政府严查拿地资金以降低资金杠杆、拿地模式改为”双限双竞“对备案成交价格严格划线。
尽管如此，由于深圳2016年前期房价上涨之势凶猛，全年楼市数据仍使购房者触目惊心。
深圳某监测数据显示，2016年，在低供应、有效需求减少以及市场观望情绪浓厚的综合影响下，深圳全面新房成交面积降至 417万平方米，环比下降 37%，成交套数降至4万套，环比下降 39%。但最受人关注的房价方面，由于新房豪宅趋势明显，开发商定价依然坚挺，深圳2016年新房成交均价相比 2015年上涨近六成至5.3万元/平方米，创下2008年以来的最大涨幅。
二手房方面，深圳某数据显示，2016年深圳二手住宅成交价格同比上涨近 16%，虽然相比 2015年全年60%的涨幅有所收窄，但最高成交均价也接近 6 万元/平方米的历史天价。
倘若不是”深八条“出台，这组数据或许更加惊人。但如今，深圳新房、二手房成交陷入冰冻状态之中，除了叫苦不迭的开发商之外，深圳全城像久旱求雨般期盼楼市降价。
深圳白领王女士有意在2017年”上车“，近半年来，辗转深圳各区密集看房。翻阅其朋友圈，”深八条“出台当晚，她转发了相关新闻链接，并评论”感恩，终于有机会买房了。“
王女士此前看中了深圳罗湖大剧院附近一个小户型单位，近30平的大单间业主开价138万元，近一个月该业主降价了3万卖135万，但王女士还是决定再等等。
下跌行情中观望心态最为常见，说穿了不过是把降价寄望于明天，但深圳房价真的会大幅度下降吗，业内似乎并不这么认为。
深职院房地产研究所所长邓志旺便预测：”2017年政策不会有大的逆转，总体以维持目前政策为主。预计上半年整个市场行情将较为平淡，新房和二手房的成交量偏低，价格稳定。但经过政策的消费和购买力的积累，下半年购房需求将会集中释放，预计2017年全年深圳房价比2016年上涨5-10个点。“
一线城市住房需求依然旺盛，尤其是在四大一线城市中腹地最小的深圳，政策改变不了长期的供需矛盾，只能设置门槛暂时抑制需求，但一旦需求储蓄池满泄，房价上涨的预期极为容易卷土重来。回看过去十年深圳楼市涨跌的行情不断循环，便呈现这一特征。
随意选择两个区间分析。如，2007年，深圳全市供求紧张，投机需求旺盛，是年新房成交均价为13369元/平方米，同比上涨45%;2008年，国家加强房地产宏观调控，深圳全市新房成交均价为12794.2元/平方米，同比下降4.3%;至2009年，在国家以房地产市场启动内需促进经济增长的政策基调下，投资需求再度膨胀，深圳楼市重新走向繁荣，该年深圳房价为14868元/平方米，同比上涨16.1%;2010年，房地产市场进入新一轮的紧缩期，但由于前期需求过于旺盛，深圳全年均价为20296元/平方米，进入”2万元时代“。
在行业人士看来，深圳楼市今日之冷清与过去处于政策紧缩周期内的状态并无二致。因此，”深八条“至今，深圳购房者依然恐慌，政策的边际效应递减、停止后，楼市会否死灰复燃。为了避免下一个周期的再度暴涨，市场急需长效机制的出台，以稳定市场预期。
相比暴涨暴跌，普通购房者对楼市稳定的预期更渴求，只有预期稳定才不会造成恐慌，投机投资者才能无缝可钻，楼市才能长期健康发展。
在业内人士看来，楼市稳定发展的前提是供需矛盾的解决，包括从源头增加土地供应、改变城市住房供应系统、推进小产权房合法化、盘活存量房，从方方面面增加供应；此外，促进房产税开征，增加多套住房的持有成本等。
北京：新的博弈
1月第一个星期，北京，雾霾，江静（化名）只能戴着口罩坐着地铁来回奔波，虽然雾霾一度“爆表”，但令她高兴的是，房子终于签下来了。
2016年9月，刚生完孩子的她正式加入“换房大军”，将位于南六环郊区的两居室挂在房产中介网站上出售，“变现”后再购入东城区的学区住房，以备女儿将来上学用。但房子挂牌之后随即遭遇了史上又一次严厉的调控，致使交易比她的预期推迟了许久。
9月30日，俗称“9·30新政”的房地产调控政策靴子落下，如同镇静剂，注入了沸腾的北京楼市。多位房地产经纪人告诉第一财经记者，随后的10月，二手房带看量明显下降，购房者陷入观望。
江静的感受更加直接，她告诉第一财经记者，由于新政后来看房的人明显减少，加上自己着急套现，她最终决定降价10万元，以265万元总价卖出了自己的房子。同时，在买房过程中，她的感受是，接近春节，看房的人增多，带有学区、配套资源较好的房源业主转入惜售，导致市场上房源有限，因此价格难以松动。以她上周签下的学区住房为例，该房源所处的片区并非一线学区，单价仍超过了7万元/平方米，环比既无暴涨，也未下跌。
这是“后新政时代”北京楼市新的稳定与分化局面：一方面房价与成交趋向稳定，一方面资源差、地段偏的房源价格松动下挫，有学区、资质好的房源供给有限、价格趋稳。
这一切，与刚过去的2016年的“高温”形成鲜明对比。亚豪君岳会提供给本报的统计数据显示，2016年度（截至12月26日），北京商品住宅（不含保障房和自住房）共成交了11.3万套，成交面积1146.63万平方米，同比分别增加50%、38%，同时这一成交量也创造了近4年的新高。价格方面，同期北京商品住宅（不含保障房与自住房）成交均价达到34638元/平方米，相比2015年同期上涨17%。
关于去年楼市走热的原因，较为普遍的理解是，与货币政策及土地供量有关。房地产服务运营商戴德梁行1月5日提供给本报的整理数据显示，北京土地供应持续递减，2015年北京住宅用地成交50宗，2016年则大幅下降，仅成交15宗。“9·30新政”后，为平抑价格，北京集中释放8宗住宅类用地。2016年住宅类土地成交楼面地价平均为23886元/平方米，同比上涨43.3%。
好在调控政策及时出台，从月度成交量来看，全国性的房地产调控已经成功遏制了成交的昂扬走势。亚豪君岳会的研究报告称，2016年前9个月北京商品住宅月均成交10168套，而“9·30新政”之后的3个月，月均成交则降至7221套。
刚过去的2016年，房企颇为焦虑。去化良好让开发商“手握重金”，与此同时，重点城市土地市场的供应却极度紧张。土地市场供需的巨大缺口下，每一宗住宅用地都成为“兵家必争之地”，北京甚至出现了众多房企拼抢“全自持地块”的现象。未来，这些地块如何运营、盈利尚是未知。不仅如此，过去1~2年间入市的高价地块，未来必然面临集中供应下的激烈竞争。对此，鲁能旗下的钓鱼台美高梅别墅项目负责人对第一财经记者分析，未来北京高端市场竞争无疑将十分激烈，决定这些项目市场地位的关键因素还是地段与服务。
针对2017年的北京楼市走势，戴德梁行北中国区研究部主管魏东日前对第一财经记者预计，2017年在去资产泡沫化的大方针下，北京的土地供应将会比2016年明显增多。亚豪机构市场总监郭毅也对第一财经记者分析，楼市调控对于北京购房者的市场预期产生了一定制约，并且在土地方面，进一步增加的保障性住房，也可用以对冲整体市场价格水平。在郭毅看来，此轮房地产收紧调控将具有长期性的特征，受此影响，2017年楼市成交也将延续2016年年底的低位运行趋势。
上海：楼市初“冬”
最近，家住浦东唐镇的李澜君（化名）深刻感受到了楼市的“冬季”。她的房子（毕加索小镇）是学区住房，对口的是东方幼儿园和福山外国语小学，周围的房子都是别墅，由于学区住房优势她的房子几乎是不愁买的。
“去年上半年我们小区的房源出来几乎很少，一旦出来以后几乎立马成交。但是我最近挂出房子已经一个月了，可是真正来看房的只有3对，看房的房子明显少了，大家观望情绪非常严重。”李澜君说。
李澜君原本打算卖掉自己这套刚需房然后换一套更好的房子，满足自己的改善需求，但是自己的房子却迟迟无法出售，因此换房计划只能搁浅。
事实上，上海楼市从2016年第四季度开始了降温之路。以二手房交易为例，根据上海某地产数据显示，2016年12月二手房成交数量为13580套，而在2016年1月二手房成交数量为44486套。2016年8月，二手房成交数量一度增加到56504套，而到了2016年第四季度月均成交额都不足2万套。
第一财经记者随机走访上海多家中介门店发现，与昔日熙熙攘攘的场景不同，很多门店都门可罗雀，除了一群中介业务人员，并没有购房者。
李澜君也感受到了这样的寒意，作为一个房东，她也是一个购房者。“之前如果有机会总是想换房，还是担心未来价格上涨。现在市场不断降温，自己换房也没有那么迫切了。”李澜君告诉第一财经记者。
在二手房交易降温的同时，一手房交易并没有更好。
来自佑威房地产研究中心监控的数据显示，2016年12月，上海商品住宅成交面积为64.87万平方米，环比上月上涨7.50%，比去年同期水平下跌65.61%;成交均价为40479元/平方米，环比上月下跌12.60%，比去年同期水平上涨了20.27%。
事实上，自今年下半年“沪六条”政策出台后，上海楼市投资客退离，新增客户受到制约。同时，政策对改善型客户影响较大，违规银行、中介及开发商也受到管制，市场不断开始降温。
记者从业内反馈的声音发现，无论是开发商和购房者，都对2017年保持谨慎态度。“担心销售业绩和价格出现反弹，大家并没有去年那么乐观。”
2017年开端，上海楼市延续了上一年底的冷清。据上海某地产数据显示，上周（1.2-1.8）新建商品住成交面积9.3万平方米，环比减少46.7%。尤其是双休日，单日只成交1.6万平方米，甚至还不及平时交易量。
从整体格局来看，延续近期刚需占主流的格局。区域上青浦、南汇等远郊区域得益于前期刚需项目投放，成交上还有惯性延续，因此排名还继续靠前。不过随着集中签约高峰过后，交易量也出现下挫。比如青浦上周只成交1.7万平方米，环比减少32%。而嘉定最为明显，当期成交1.3万平方米，环比减少60.6%。而改善盘源比较集中的浦东则跌出前5。
“前期成交消耗部分购买力，上周起步特别清淡。市场情绪已经有效控制住，目前土地拍卖两幅地块溢价都不高，市场预期不断回调。上海某地产市场分析师卢文曦说。
就在日前，上海市住房和城乡建设管理委员会于官网发布消息称，为保障购房人的合法权益，规范市场秩序，自1月6日起，市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。对此，市场更是认为这是上海对于楼市的进一步规范和调控，楼市未来将保持平稳和理性。
深圳：调整隐现
现在，深圳刚需者终于可以缓一口气了，2016年10月4日”深八条“的出台给了他们购房置业的希望，房价上涨的步伐暂时停止了。
”深八条“堪称深圳史上最严厉的调控政策，从需求和供给两方面对房价进行把控。需求方面，限购社保3年改5年，提高首付，为深圳投资客设阻，更高的房票门槛也阻碍了部分刚需及改善型成交；供给方面，政府严查拿地资金以降低资金杠杆、拿地模式改为”双限双竞“对备案成交价格严格划线。
尽管如此，由于深圳2016年前期房价上涨之势凶猛，全年楼市数据仍使购房者触目惊心。
深圳某监测数据显示，2016年，在低供应、有效需求减少以及市场观望情绪浓厚的综合影响下，深圳全面新房成交面积降至 417万平方米，环比下降 37%，成交套数降至4万套，环比下降 39%。但最受人关注的房价方面，由于新房豪宅趋势明显，开发商定价依然坚挺，深圳2016年新房成交均价相比 2015年上涨近六成至5.3万元/平方米，创下2008年以来的最大涨幅。
二手房方面，深圳某数据显示，2016年深圳二手住宅成交价格同比上涨近 16%，虽然相比 2015年全年60%的涨幅有所收窄，但最高成交均价也接近 6 万元/平方米的历史天价。
倘若不是”深八条“出台，这组数据或许更加惊人。但如今，深圳新房、二手房成交陷入冰冻状态之中，除了叫苦不迭的开发商之外，深圳全城像久旱求雨般期盼楼市降价。
深圳白领王女士有意在2017年”上车“，近半年来，辗转深圳各区密集看房。翻阅其朋友圈，”深八条“出台当晚，她转发了相关新闻链接，并评论”感恩，终于有机会买房了。“
王女士此前看中了深圳罗湖大剧院附近一个小户型单位，近30平的大单间业主开价138万元，近一个月该业主降价了3万卖135万，但王女士还是决定再等等。
下跌行情中观望心态最为常见，说穿了不过是把降价寄望于明天，但深圳房价真的会大幅度下降吗，业内似乎并不这么认为。
深职院房地产研究所所长邓志旺便预测：”2017年政策不会有大的逆转，总体以维持目前政策为主。预计上半年整个市场行情将较为平淡，新房和二手房的成交量偏低，价格稳定。但经过政策的消费和购买力的积累，下半年购房需求将会集中释放，预计2017年全年深圳房价比2016年上涨5-10个点。“
一线城市住房需求依然旺盛，尤其是在四大一线城市中腹地最小的深圳，政策改变不了长期的供需矛盾，只能设置门槛暂时抑制需求，但一旦需求储蓄池满泄，房价上涨的预期极为容易卷土重来。回看过去十年深圳楼市涨跌的行情不断循环，便呈现这一特征。
随意选择两个区间分析。如，2007年，深圳全市供求紧张，投机需求旺盛，是年新房成交均价为13369元/平方米，同比上涨45%;2008年，国家加强房地产宏观调控，深圳全市新房成交均价为12794.2元/平方米，同比下降4.3%;至2009年，在国家以房地产市场启动内需促进经济增长的政策基调下，投资需求再度膨胀，深圳楼市重新走向繁荣，该年深圳房价为14868元/平方米，同比上涨16.1%;2010年，房地产市场进入新一轮的紧缩期，但由于前期需求过于旺盛，深圳全年均价为20296元/平方米，进入”2万元时代“。
在行业人士看来，深圳楼市今日之冷清与过去处于政策紧缩周期内的状态并无二致。因此，”深八条“至今，深圳购房者依然恐慌，政策的边际效应递减、停止后，楼市会否死灰复燃。为了避免下一个周期的再度暴涨，市场急需长效机制的出台，以稳定市场预期。
相比暴涨暴跌，普通购房者对楼市稳定的预期更渴求，只有预期稳定才不会造成恐慌，投机投资者才能无缝可钻，楼市才能长期健康发展。
在业内人士看来，楼市稳定发展的前提是供需矛盾的解决，包括从源头增加土地供应、改变城市住房供应系统、推进小产权房合法化、盘活存量房，从方方面面增加供应；此外，促进房产税开征，增加多套住房的持有成本等。
(
编辑：孟磊
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