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济南楼市供地速度会加快吗？

时间：2017年05月08日信息来源：经济导报点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

济南市2日下发通知，对市级投融资平台进行整合调整。根据整合调整方案，济南确定六大市级投融资平台：组建城市投资集团和城市建设集团，保留产业发展投资集团和轨道交通集团，新成立金融控股集团、文旅发展集团。

　　本次整合调整，是济南市对国有资本进行的一次大动作，影响深远。该次整合也备受房地产市场的关注，因为它将直接影响房地产市场的上游——土地市场。

　　“济南原来有四大土地熟化平台，本次被整合成为两家。另外，轨道交通集团也在成长为一支重要的土地熟化力量。这些投融资平台的整合调整将理顺体系，将有利于土地熟化效率的提高。”济南某投融资平台中层人士向经济导报记者如是说。

　　合富辉煌山东分公司副总经理许传明向经济导报记者分析称，从各投融资平台的整合方向可以看出，济南的城市发展正在从以外延式扩张为主，逐渐转向外延式扩张和内部更新并重的方向。

　　许传明也认可政府投融资平台的整合有利于提高其土地熟化效率的说法，并认为土地熟化的效率将影响土地供给速度，且进一步影响房地产市场。

　　新确定六大投融资平台

　　本次济南市级投融资平台整合的主要内容包括7个方面。

　　组建城市投资集团。将济南旧城开发投资集团、济南城市建设投资集团合并组建城市投资集团，主要负责筹集、管理城市建设资金，投资城市基础设施及配套项目建设等，城市水、气、暖等资本和现金流纳入该平台统一运营。

　　组建城市建设集团。将济南西城投资开发集团、济南滨河新区建设投资集团合并组建城市建设集团，主要负责城市开发、建设与经营等，以建安和市政建设、城建路桥为主业。

　　保留产业发展投资集团。主要负责成立产业发展基金，最大限度拉动社会资本和信贷资金投入，支持该市实体经济发展。

　　保留轨道交通集团。主要负责加快轨道交通规划建设，围绕轨道经济和后续项目融资需求，做好项目融资方案，谋划建立轨道交通建设基金。

　　成立金融控股集团。主要负责整合各类金融资源，综合经营银行、证券、保险、股权交易等金融业务。

　　成立文旅发展集团。主要负责全市文化、旅游、体育产业资源整合、建设、运营。

　　不再保留财金集团。将其业务按属性分别划转至产业发展投资集团和金融控股集团。

　　土地熟化靠它们

　　在该次调整整合方案中，济南原来的四大投融资平台将被整合为两个。它们原来分别为济南旧城开发投资集团、济南城市建设投资集团、济南西城投资开发集团、济南滨河新区建设投资集团，将被整合为城市投资集团和城市建设集团。

　　经济导报记者注意到，这四大投融资平台在济南房地产市场赫赫有名，因为，它们在土地整理市场占据着非常重要的地位。

　　以济南西城投资开发集团为例，其此前发布的债券募集说明书显示，该公司作为济南市西部新城城市基础设施项目的投资建设和运营主体，承担西部新城城市基础设施项目投资建设任务，负责城市基础设施资产的营运及相关开发，在西部新城城市基础设施建设中，发挥着不可替代的作用。

　　济南西城投资开发集团最主要的业务，是国有土地一级开发，土地整理与熟化收入是公司收入和利润的主要来源。2012年，公司通过出让包括西客站片区安置一区南侧、核心区体育公园东侧地块、腊山河西路以西地块、西客站片区会展中心南侧等12宗土地，面积合计3097.82 亩，获得土地出让收入84.11亿元。2013年，公司出让土地主要包括西客站片区原体育公园北侧地块、高铁沿线东侧地块等57宗土地，面积合计4099.56亩，获得土地出让收入100.17亿元。2014年，公司出让土地主要包括高铁沿线东侧地块、西客站片区青岛路北侧、高铁西侧地块等18宗土地，面积合计1791.63亩，获得土地出让收益66.93亿元。

　　济南城市建设投资集团也在此前发布的债券募集说明书中披露，公司一项重要业务是受济南市政府委托，负责市重点工程投资建设项目规划控制范围内土地的整理工作。截至2012年末，公司可用于整理的土地为47756.73亩。在2010年至2012年，公司受市政府委托进行土地整理的代建收入分别达到了3.98亿元、4.94亿元和20.94亿元。

　　另外，济南滨河新区建设投资集团的前身为济南市小清河开发建设投资有限公司，曾主要负责小清河周边的土地熟化整治及安置房的建设等，在小清河综合治理工程结束后更改为现名。

　　济南旧城开发投资集团成立于2005年，主要负责旧城改造中的土地熟化及项目建设。

　　除了这四大投融资平台，济南轨道交通集团也可能在未来的土地熟化市场中占据较为重要的地位。

　　经济导报记者注意到，济南轨道交通集团已经参与到新东站片区的土地熟化。在去年年底公布的济南东客站综合交通枢纽工程环评公示中，济南轨道交通集团便是项目的建设方，其建设内容包括综合交通枢纽配套工程、市政道路建设工程、供水供电等公共工程。

　　公示提及，济南轨道交通集团成立于2013年12月25日，是由市政府设立、市财政出资设立的国有独资公司，采取建设、运营、开发和管理一体化模式，全面负责轨道交通的规划设计、融资、建设、管理、运营和物业开发等工作。

　　由于轨道交通建设耗资巨大，土地熟化和物业开发被认为是反哺轨道交通建设运营的重要途径。许传明向经济导报记者介绍，备受业内关注的深圳地铁集团入主万科，所依靠的就是其所持有的地铁沿线的土地及物业。

　　目前，济南轨道交通集团已经就新东站张马片区、华山北片区等项目签署了相关熟化协议。

　　将提高运转效率

　　对于本次投融资平台的整合，上述济南某投融资平台中层人士表示，此次整合将进一步明确各投融资平台功能定位，打破了原来的区域划分，更加注重功能的划分。

　　经济导报记者了解到，在原来的四大投融资平台中，济南西城投资开发集团主要负责西客站片区及长清等西部城区的开发建设;济南滨河新区建设投资集团的前身为小清河开发建设投资有限公司，更名后的主要业务仍在小清河两岸的滨河新区;济南城市建设投资集团的名字中并无区域之分，但其主要业务在东部城区。

　　但本次整合后，各平台的功能划分更加清晰。其中，城市投资集团更侧重于资金的筹集及管理，而城市建设集团更倾向于城市开发、建设与经营等。

　　另外，本次整合调整还涉及机制的改革。方案中明确提到，机关事业单位的经营性资产与原单位脱钩，政府部门直接管理的企业与主管部门脱钩，按性质分别注入或整合到新组建的投融资平台。待这些调整到位后，或将进一步提高各投资平台的运转效率。

　　作为一位房地产界人士，许传明也高度关注本次投融资平台的整合，并认为这折射了城市发展模式的变化。“从城市发展空间看，以前更多是单纯的空间外延。未来，城市内在的升级改造将逐步提升，老城区功能结构将更快的更新。”

　　另外，许传明比较看重轨道交通集团未来的土地熟化能力。“现代城市是沿着大容量快速交通方向发展，即所谓的TOD模式(注：以公共交通为导向的开发模式)。轨道交通对城市发展和骨架拓展起着引领作用，它可以使偏远之地纳入城区发展，将不具备开发条件的地块变得具有开发条件，大大节省城市运行的经济成本和时间成本。”

　　经济导报注意到，济南于4月19日升级房地产限购政策，并提出将优化居住用地供应，本着“增加总量、控制热点、均衡供地”原则，实施精准供地，平抑土地市场。

　　“土地供应总量的增加，其中一个前提是各土地熟化平台能整理出足够的土地。而政府投融资平台的整合或有利于提高其土地熟化效率。”许传明认为。

( 编辑：沈旦莹 )

文章热词：楼市济南供地