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楼市降温！二线城市土地交易冷清底价出让成普遍现象

时间：2017年05月12日信息来源：上海证券报点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

随着楼市调控的步步升级，去年大热的二线城市土地市场也出现降温。

　　近日，在青岛、天津、南昌等热点城市推出的地块，大多以底价或低溢价率成交，有的地块甚至多家开发商历时数小时争夺溢价率仍大大低于市场预期，可见开发商对土地市场密切关注，却保持理性态度。

　　相关数据也显示，4月土地市场成交量持续走低，尤其是二线城市回落最为明显，但土地价格依然维持高位。业内人士预计，接下来土地市场将出现更加明显的分歧，大多数开发商在土地市场出手将更加谨慎，但对于手头资金较为充裕、规模诉求较高的开发商来说，或许将是拿地备货的好时机。

　　二线城市土地降温

　　5月11日，青岛市国土资源和房屋管理局网上拍卖城阳区东郭庄社区2改造地块和高新区统一出让的5宗地。最终，7宗地均以底价成交，其中保利颐荣联合体3.15亿元拿下城阳区东郭庄社区改造2宗商住用地；高新区5宗地则被海尔地产联合海尔特种电器以约8.46亿元拿下。

　　5月10日，龙湖地产以25.6亿元的总价，竞得天津市滨海新区的一宗商住用地，总面积达14.92万平方米，溢价率不到1%。有天津的业内人士表示，原本预期的楼面地价介于18000-19000元/平方米，最终的成交结果“出乎我们的意料”。对于预期与结果表现出来的差距，该人士表示，“3·31新政”出台之后，整体的市场情况趋于平淡，“以往政策出来之后的一段时间，市场往往依然比较旺，但是这次政策的效果要显现得更快一些。”

　　也是在5月10日，南昌土地市场迎来了一场“马拉松”式拍卖，作为红谷滩中心区最后一块未出让的地块，这幅地块吸引了包括来自世茂、绿地、碧桂园、富力、华南城、蓝光等企业的争夺。

　　但即便是这样一幅热门地块，整个拍卖过程可以用“淡定”来形容，前两个小时叫价近百轮，加价幅度基本维持在1万/亩至5万/亩之间，楼面价由起始的5242.11元/平方米缓慢升至6197.37元/平方米，溢价率仅为18.22%，与此前业内期待的“激烈”形成了冰火两重天。最终经过5个小时的拉锯战，富力以11.77亿元拿下，溢价率62%，楼面价为8522元/平方米。虽然62%的溢价率在近期土地市场已相对较高，但在如此胶着的鏖战之下，这样的溢价率与去年土地市场相比明显降温。

　　房企拿地趋于谨慎

　　从统计数据来看，土地市场呈现出明显的降温趋势，尤其是二线城市，成交面积显著缩量，但土地价格依然维持高位。克而瑞房地产研究中心的数据显示，4月份土地市场成交面积连续第四个月走低，其监测的300城经营性土地成交211幅，环比下降19%；成交建筑面积2104万平方米，同比、环比跌幅分别为14%和15%；但土地价格仍持续上行，成交楼板价提升至7136元/平方米，环比上涨20%。一线城市土地市场相对活跃，成交建筑面积317万平方米，环比增加44%；二线城市土地成交热度持续走低，成交建筑面积1276万平方米，同比、环比分别下跌34%和24%；三、四线城市成交规模在3月小幅回升后重新下跌，成交建筑面积511.77万平方米，环比下降9%，但比去年同期微涨4%。

　　易居中国执行总裁丁祖昱认为，土地市场会进一步出现分歧，考虑到市场、货币等诸多因素，开发商在土拍市场出手会更加谨慎。这种谨慎直接体现在房企联合拿地风潮更盛。例如保利、龙湖、首开、中海四家房企近期以127亿的总价联合获得北京大兴旧宫五幅地块，这一战略无疑为房企进驻土地资源日趋稀缺的一线城市增加土储、同时也降低了资金风险，实现合作共赢。

　　从另一方面来看，随着4月国土部和住建部出台土地供应挂钩去化周期政策，从楼市调控供给侧发力，多个热点城市住宅用地供应计划的大幅提升，利好二季度的房地产开发投资。这对于手头资金较为充裕，想要进一步扩大规模的房企来说，将是拿地、备货的好时机。

( 编辑：沈旦莹 )

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