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三四线城市地产销售"功臣":棚改货币化再提速

时间：2017年05月31日信息来源：第一财经点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

近两年不断提速的棚改货币化安置工作，在解决困难群众的住房问题同时，也极大缓解了三四线城市楼市去库存难题。一些券商研究机构称，棚改货币化已成为三四线城市地产销售的“功臣”。

　　在2015年-2017年三年完成棚改1800万套的基础上，5月24日国务院常务会议决定，2018年-2020年再改造各类棚户区1500万套，并要求在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例。

　　住建部副部长陆克华5月26日在国新办吹风会上说，棚户区改造带动了有效投资和建材、装修、家电等消费，促进了上下游相关产业发展，对经济稳增长发挥了积极作用。在商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市和县城，积极推进棚改货币化安置，有力促进了商品住房去库存。

　　三四线城市楼市热销

　　国家统计局数据显示，今年1～4月份，东部地区商品房销售面积19259万平方米，同比增长9.3%;中部地区商品房销售面积10218万平方米，增长18.9%;西部地区商品房销售面积10613万平方米，增长25.1%;东北地区商品房销售面积1565万平方米，增长19.6%。

　　我国楼市一二线城市大多分布在东部地区，从上述统计数据来看，中西部地区今年的房地产销售状况要明显好于东部地区。这也从侧面说明，在一二线城市房地产调控政策日益趋紧的背景下，包括三四线城市在内的非传统热点地区楼市销售开始活跃，逐渐成为拉动房地产市场的主力。

　　我国近年大力推进棚户区改造之际，正值国内房地产市场出现分化，一二线销售火爆的同时，三四线城市楼市库存压力却逐渐增大。这种背景下，在三四线城市将棚改更多通过货币化安置逐渐成为去库存的一种策略。

　　官方数据称，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。因存在成本过高问题，我国一二线城市推进棚改货币化的力度较小，而三四线城市成为棚改货币化的主要地区。

　　一些市场研究机构也开始关注棚改货币化对三四线城市房地产市场的影响。

　　华创证券房地产行业首席研究员袁豪表示，我国2005年开始就开始在辽宁实施棚户区改造，当时棚改资金都是地方政府来出，另外有一部分社会资金去承担。以前基本上都是实物安置，拆一套还一套模式，对政府来讲成本非常高。现在模式变成货币化安置，拆一套房子，政府以货币的形式补贴给拆迁户，拆迁户再拿货币去买商品房。之前棚改实物安置和商品房是两个体系，互相没有交集。在货币化安置之后，拆迁户拿到现金之后直接购房去库存，对政府来讲货币化安置变成一个去库存的利器。

　　海通证券宏观姜超、于博5月初发表文章《棚改货币化安置：地产销售的幕后功臣》称，2017年以来，不同线级城市的地产销量出现明显分化。一季度全国商品房销售面积同比增速19.5%，其中重点40城(主要为一二线城市)销量增速仅6.3%，而非重点城市(主要为三四线城市)销量增速则高达29.0%。

　　“本轮三四线地产热销，从范围和时间上，很难仅用需求外溢或人口回流来解释，应该有别的更重要的因素，对三四线地产需求形成支撑。我们认为，三四线地产超预期热销，应与20115年以来的棚改三年计划有关，尤其是其中的棚改货币化安置。”上文称。

　　华创证券宏观研究部门5月25日也发布报告认为，自2016年一季度棚改货币化安置持续去库存开始，三四线城市的房地产库存已经从高位30个月逐步下降到合理区间，甚至部分三线城市已经进入到12个月以内，而在此类城市的供需进入到合理区间、甚至是涨价区间之后，同时又在购房政策又相对优惠的背景下，逐步推动住宅需求的进一步释放。

　　“棚改货币化安置是本轮三四线楼市持续热销的核心驱动力，国家通过棚改货币化安置实现了对三四线城市货币定向宽松，从而也就解释了本轮三四线楼市热销的普遍性、与二线城市的同步性以及持续超1年的持续性等独特现象;同时，由于棚改货币化安置实可同时有效地去库存并拉动GDP，因而在中央继续倡导去库存及地方政府经济拉动增长的推动之下，预计今年三四线棚改货币化安置仍将快速推进，由此推动三四线楼市持续向好。”华创证券称。

　　地方政府：不能盲目搞造成房价上涨

　　从统计上看，我国2015年棚改货币化安置的比例为29.9%，2016年这一比例上升到了48.5%。从今年的一些地方政府发布的计划看，大多数地方将棚改货币化比例调升至50%以上。

　　住建部部长陈政高在今年全国两会上表示，“货币化有这么多好处，受到了普遍欢迎。2016年货币化安置比例已经达到48.5%。今年我们要在三线四线城市也包括县城进一步推进棚改货币化安置。”

　　吉林省去年棚户区改造开工13.29万套，其中货币化安置7.14万套，占开工量的53.7%。截至2016年底，吉林省商品住房库存面积2930.9万平方米，比2015年底减少724.3万平方米，其中通过棚改货币化安置，消化库存商品住房5.32万套、370万平方米。

　　吉林省住建厅厅长孙众志5月12日在吉林省棚户区改造推进会上表示，2016年，吉林全省棚改货币化安置完成7.14万套，占开工量的53.7%，超额完成目标任务，比2015年提高22个百分点。今年，吉林省要结合实际推进棚改货币化安置工作，全省货币化安置比例力争达到55%以上。

　　孙众志表示，从实践来看，货币化安置是当前推进棚户区改造、消化存量房、促进房地产市场平稳健康发展最现实、最有力的措施办法。

　　“据我们掌握，到2016年底，各地商品房库存量较大、去化周期36个月以上的有12个市县;去化周期18至36个月的有11个市县。对于商品住房库存量大、市场房源充足的城市和县城要进一步提高货币化安置比例，避免重复建设，有条件的市县货币化安置比例要达到100%;对于商品住房库存量小、市场房源不足的市县，货币化安置工作要结合实际安排，不能盲目地搞，造成房价过快上涨。”孙众志称。

　　对于未来三年棚改货币化工作，华创证券预计，政府计划在2018-2020年三年间继续推进1500万套(平均每年500万套)的棚改计划，假设三年平均货币化安置比例为50%-60%，那么对应每年货币化安置套数250-300万套，按照每套85平米估算，对应每年带动住宅需求2.1-2.6亿平方米。同时，这也将带动房地产上下游相关产业的发展。

( 编辑：沈旦莹 )

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