刘世锦：房地产潜力已见顶 调控再放开投资也上不去
6月27日，2017年夏季达沃斯论坛在辽宁大连举行。来自80多个国家的2000多位政、商、学、文等各界嘉宾齐聚大连国际会议中心，把脉世界经济潮流。会议期间，凤凰财经专访中国发展研究基金会副理事长刘世锦，对中国经济走势、东北经济转型、新型城镇化等当前热点问题进行了分析。
刘世锦认为，下半年经济增速会有所回落，这是正常的，大幅度下降的可能性不大。我们认为中国经济已经非常接近中速增长的均衡点，或者说已经开始触底了。
对于房地产市场的判断，刘世锦认为，我们估计今年房地产投资的增长速度会逐步回落，回到一种常态。所谓常态就是低速增长，包括2%、3%左右、零增长甚至是负增长。
“宏观调控不能够解决经济长期性的变化，增长潜力问题宏观调控解决不了。房地产行业发展的潜力就这么大了，再把它放开，投资也上不去。如果它有增长潜力的话，即使收紧政策，它也一定会往上走。一定要把经济发展的规律和潜在的能力，或者潜力和短期的政策调控各自能够发挥什么作用搞清楚，不要搞为一体。”刘世锦说。
以下是专访实录：
下半年经济增速会有所回落，但大幅度下降可能性不大
凤凰财经：中国一季度经济增速6.9%，高于预期。二季度也即将接近尾声，从公布的PMI、民间投资、固定投资增速来看相对一季度有所放缓。您对二季度经济走势判断如何？近期，OECD和IMF国际组织上调了中国2017年GDP增速预期，您对2017年全年经济走势怎么判断的？
刘世锦：我判断，中国经济经过过去七年调控以后现在应该开始触底了。2017年是触底验证期。从具体数据来看，去年4季度到今年1季度经济表现高于预期。根据我们的研究，总的来说经济增速有所放缓，具体来看，终端需求方面比如房地产、基础设施建设、投资速度开始放缓。特别是房地产的投资，未来将回归理性。
另一个值得关注的指标就是“存货”，从去年下半年到今年一季度，存货一直是拉动经济回升很重要的力量。但目前存货也出现了不稳定，可能对经济增长速度会形成负面的拉动。投资方面，值得关注的是设备投资有所回升，有的观点认为设备投资开展了新的产能周期，具体情况还有待观察。
总的来看，下半年经济增速会有所回落，这是正常的，大幅度下降的可能性不大。我们认为中国经济已经非常接近中速增长的均衡点，或者说已经开始触底了。当然触底以后也会有一些小的波动，在中速增长平台上的波动，这就是我们说过的大L型加小W型。我认为2017年需要进一步观察，看一看是不是确实触底了。如果是的话，中国经济就将进入一个新的增长平台或者增长阶段，即中速稳定增长期。从国际经验和我们所做的理论分析来看，这个增长期应该会持续十年以上。
凤凰财经：那按您的意思，是否意味着目前中国经济已经走过了拐点，现在只是在L型的横线上波动？
刘世锦：这个还是需要观察和验证，今年下半年经济是否回落至新底边，会不会出现W型的小波动，这个还需要时间检验。是一个W型的一个波动？有小的这样一个波动，这个我们是要检验的。
记者：此次论坛的主题是“在第四次工业革命中实现包容性增长”，您认为像东北老工业地区，如何抓住机遇，实现转型升级？东北的发展动力和阻力在哪儿？
刘世锦：近几年，东北地区收益减速比较明显，下行压力较大。这和它的产业结构有关系的，东北主要是重化工业，但是重化工业背后体制问题比较突出的，国有企业比例较大，国有企业一些历史包袱比较沉重。
在这个背景下到底怎么来进行转型升级？一是改革原有的固定的重化工业，推动国企改革，吸引更多的资本入场，提高运营效率。如果把这些重工业调整好了，即使不能保持过去的高速增长，但体量大，整个经济就可能稳得住了。
同时，要培育新的增长动力，发挥市场的决定性作用，解决大的发展环境问题。我曾经提了一个建议，推动东南三省和东北三省的对口合作，用特区思路来发展特区，搞一些特区？东南三省的一些模式、项目可以复制过来，挖掘东北的潜力。
记者：那您对未来东北的经济持什么态度？有什么判断？
刘世锦：应该说东北最近的情况是有所回调。东北工业基础、经济发展基础比中国很多地方都要好，所以希望肯定是有的，发展潜力还是很大的。关键就是能不能改善发展环境。
房地产行业潜力已基本见顶，再放开调控也没用
凤凰财经：从公布的最新5月房地产数据来看，热点城市同比涨幅都回落，土地购置面积和按揭贷款来源的资金两个指标单月增速首负。您认为这意味着什么？您对未来房地产的走势如何判断的？您认为建立房地产长效机制的首要任务是什么？
刘世锦：构成房地产投资70%的城镇居民住宅的历史需求峰值是1200到1300套住房，这个历史需求峰值2014年就已经达到了。从全国来讲，房地产投资增长速度基本上是持平然后逐步下降的状态。事实上，在2015年9月，房地产投资当月同比就出现了负增长，2016年的房地产投资回升，是由一线城市房价上涨带动的。去年全年房地产投资增速是6%以上，我们估计今年房地产投资的增长速度会逐步回落，回到一种常态。所谓常态就是低速增长，包括2%、3%左右、零增长甚至是负增长。
所以，刚才你讲的数据变化和我之前的判断是一致的。
房地产调控方面，我认为可以在需求方面做适当限制，但是重点还是要放在供给侧，要推动房地产领域的供给侧的改革。
记者：怎么改？
刘世锦：我们曾经提过一些建议，第一适当提高住宅用地占整个城市建设用地比重。过去一线城市比重一般都在25%以下，最近有所提高，但也在30%以下，未来建议提升到40%以上。国际上大都市这个比重都在40%以上，比如韩国首尔达到60%。第二加快推进农村集体土地制度的改革，比如加快宅基地扭转等。第三，调整城市结构。过去各种资源集中在公共服务高度集中的城市核心区、主城区。密度过大出现了各种各样的城市病。建议转变城市发展观念，在核心区周边建设小城镇，即城市群，或者大都市圈概念。这就需要把核心城市的一部分产业转移出去，小镇应该是有产业支撑的，此外建设轨道交通、实现公共服务均等化、提升城市包容性等，不能驱赶低端人口，其实，没有低端人口高端人口日子也过不下去。
记者：有观点认为，中国的房地产已经和中国经济绑架在一起了。如果经济不乐观，可能政策会鼓励发展房地产市场。目前虽然处于紧调控周期，那么如果未来经济下行压力大，会不会又放开调控政策。房价会不会又迎来一轮新的暴涨？
刘世锦：什么叫绑架在一起？我不同意这个观点。房地产本身就是中国经济的一个重要组成部分，这么多年经济增长，房地产应该说是重要的需求。过去高速增长是因为它正处于高速发展阶段，有那么大的潜力，现在开始回调甚至低速增长或者负增长，这是很正常的，因为发展规律到了这个阶段，必然出现这样的变化。
如果说现在经济不行了，房地产调控政策会放松？我们应该思考宏观调控能解决哪些问题，宏观调控不能够解决经济长期性的变化，增长潜力问题宏观调控解决不了。房地产行业发展的潜力就这么大了，再把它放开，投资也上不去。如果它有增长潜力的话，即使收紧政策，它也一定会往上走。一定要把经济发展的规律和潜在的能力，或者潜力和短期的政策调控各自能够发挥什么作用搞清楚，不要搞为一体。
记者：那就当前情况来看，宏观调控能发挥什么作用？具体有什么建议？
刘世锦：根本的问题还是加快供给侧的改革，城市结构要调整、发展长期公共租赁市场、此外房产税作为城市化建设中的一项基本制度建设，也是不能拖的。因为对政府来说，房地产税是一个稳定的长期收入来源，对于炒房的人来说，能够增加持有成本，打击炒房。但现在有些疑虑，比如我买房时已经交了七十年的土地出让金了，你让我交房产税不合理。所以这些问题将来都会找到合情合理合规的解决办法，最重要的这项制度要建立起来。
雄安新区建设可以借鉴中关村经验
凤凰财经：据津冀协同发展专家咨询委员会组长徐匡迪透露，雄安新区规划方案预计6月底提交中央审查。您认为定位如此高的一个从零开始的新区，发展什么产业比较有优势？雄安新区能起到协调京津冀发展，分流北京人口压力的作用吗？您认为，做好京津冀协调发展，应该如何进行产业和城市布局？
刘世锦：这个要从一个大的背景来讨论。雄安新区的背景就是京津冀协调发展大的背景下发展起来的。总的来说，资源过多集中在主城区，由于虹吸效应，人口也过度聚集在这些区域，加大了城市负担，造成了城市病。所以，把部分产业转移到周边小城镇是必要的。通过产业的分离，将部分产业转移到周边，实际上会产生更多的需求。应该说，雄安新区是在这样大背景之下产生的，当然它不是一个小城镇，它应该是相当大的城市，是京津冀大功能圈的重要组成部分，是一个重大的战略。
那么，雄安新区到底怎么搞？可能一个很重要的功能就是疏解北京的非首都功能。当然雄安新区的建设不能用传统的发展思路去搞，比如要讲究绿色、环保、低碳等。大量的节能环保低碳的技术能不能利用起来？从材料、发展理念、发展格局到社会生态都和以前的发展思路是有区别的。
记者：一个城市如果所有资金和发展方向定位在生态方面，那么它的支柱产业能够建立起来吗？
刘世锦：这个所谓的支柱产业，一部分可能需要北京的一些资源输入进去。另外，从产业发展来讲，更多还是发挥市场的作用，靠市场来配置资源，可以有一些大的融资，这个城市的产业发展一定是要有活力的。在京津冀地区，什么行业能够凝聚活力，我以为中关村IT产业的发展可能最有活力。我想怎么把中关村的这种机制和产业，运用到雄安新区的建设上去，这个可以深入考虑。
刘世锦认为，下半年经济增速会有所回落，这是正常的，大幅度下降的可能性不大。我们认为中国经济已经非常接近中速增长的均衡点，或者说已经开始触底了。
对于房地产市场的判断，刘世锦认为，我们估计今年房地产投资的增长速度会逐步回落，回到一种常态。所谓常态就是低速增长，包括2%、3%左右、零增长甚至是负增长。
“宏观调控不能够解决经济长期性的变化，增长潜力问题宏观调控解决不了。房地产行业发展的潜力就这么大了，再把它放开，投资也上不去。如果它有增长潜力的话，即使收紧政策，它也一定会往上走。一定要把经济发展的规律和潜在的能力，或者潜力和短期的政策调控各自能够发挥什么作用搞清楚，不要搞为一体。”刘世锦说。
以下是专访实录：
下半年经济增速会有所回落，但大幅度下降可能性不大
凤凰财经：中国一季度经济增速6.9%，高于预期。二季度也即将接近尾声，从公布的PMI、民间投资、固定投资增速来看相对一季度有所放缓。您对二季度经济走势判断如何？近期，OECD和IMF国际组织上调了中国2017年GDP增速预期，您对2017年全年经济走势怎么判断的？
刘世锦：我判断，中国经济经过过去七年调控以后现在应该开始触底了。2017年是触底验证期。从具体数据来看，去年4季度到今年1季度经济表现高于预期。根据我们的研究，总的来说经济增速有所放缓，具体来看，终端需求方面比如房地产、基础设施建设、投资速度开始放缓。特别是房地产的投资，未来将回归理性。
另一个值得关注的指标就是“存货”，从去年下半年到今年一季度，存货一直是拉动经济回升很重要的力量。但目前存货也出现了不稳定，可能对经济增长速度会形成负面的拉动。投资方面，值得关注的是设备投资有所回升，有的观点认为设备投资开展了新的产能周期，具体情况还有待观察。
总的来看，下半年经济增速会有所回落，这是正常的，大幅度下降的可能性不大。我们认为中国经济已经非常接近中速增长的均衡点，或者说已经开始触底了。当然触底以后也会有一些小的波动，在中速增长平台上的波动，这就是我们说过的大L型加小W型。我认为2017年需要进一步观察，看一看是不是确实触底了。如果是的话，中国经济就将进入一个新的增长平台或者增长阶段，即中速稳定增长期。从国际经验和我们所做的理论分析来看，这个增长期应该会持续十年以上。
凤凰财经：那按您的意思，是否意味着目前中国经济已经走过了拐点，现在只是在L型的横线上波动？
刘世锦：这个还是需要观察和验证，今年下半年经济是否回落至新底边，会不会出现W型的小波动，这个还需要时间检验。是一个W型的一个波动？有小的这样一个波动，这个我们是要检验的。
记者：此次论坛的主题是“在第四次工业革命中实现包容性增长”，您认为像东北老工业地区，如何抓住机遇，实现转型升级？东北的发展动力和阻力在哪儿？
刘世锦：近几年，东北地区收益减速比较明显，下行压力较大。这和它的产业结构有关系的，东北主要是重化工业，但是重化工业背后体制问题比较突出的，国有企业比例较大，国有企业一些历史包袱比较沉重。
在这个背景下到底怎么来进行转型升级？一是改革原有的固定的重化工业，推动国企改革，吸引更多的资本入场，提高运营效率。如果把这些重工业调整好了，即使不能保持过去的高速增长，但体量大，整个经济就可能稳得住了。
同时，要培育新的增长动力，发挥市场的决定性作用，解决大的发展环境问题。我曾经提了一个建议，推动东南三省和东北三省的对口合作，用特区思路来发展特区，搞一些特区？东南三省的一些模式、项目可以复制过来，挖掘东北的潜力。
记者：那您对未来东北的经济持什么态度？有什么判断？
刘世锦：应该说东北最近的情况是有所回调。东北工业基础、经济发展基础比中国很多地方都要好，所以希望肯定是有的，发展潜力还是很大的。关键就是能不能改善发展环境。
房地产行业潜力已基本见顶，再放开调控也没用
凤凰财经：从公布的最新5月房地产数据来看，热点城市同比涨幅都回落，土地购置面积和按揭贷款来源的资金两个指标单月增速首负。您认为这意味着什么？您对未来房地产的走势如何判断的？您认为建立房地产长效机制的首要任务是什么？
刘世锦：构成房地产投资70%的城镇居民住宅的历史需求峰值是1200到1300套住房，这个历史需求峰值2014年就已经达到了。从全国来讲，房地产投资增长速度基本上是持平然后逐步下降的状态。事实上，在2015年9月，房地产投资当月同比就出现了负增长，2016年的房地产投资回升，是由一线城市房价上涨带动的。去年全年房地产投资增速是6%以上，我们估计今年房地产投资的增长速度会逐步回落，回到一种常态。所谓常态就是低速增长，包括2%、3%左右、零增长甚至是负增长。
所以，刚才你讲的数据变化和我之前的判断是一致的。
房地产调控方面，我认为可以在需求方面做适当限制，但是重点还是要放在供给侧，要推动房地产领域的供给侧的改革。
记者：怎么改？
刘世锦：我们曾经提过一些建议，第一适当提高住宅用地占整个城市建设用地比重。过去一线城市比重一般都在25%以下，最近有所提高，但也在30%以下，未来建议提升到40%以上。国际上大都市这个比重都在40%以上，比如韩国首尔达到60%。第二加快推进农村集体土地制度的改革，比如加快宅基地扭转等。第三，调整城市结构。过去各种资源集中在公共服务高度集中的城市核心区、主城区。密度过大出现了各种各样的城市病。建议转变城市发展观念，在核心区周边建设小城镇，即城市群，或者大都市圈概念。这就需要把核心城市的一部分产业转移出去，小镇应该是有产业支撑的，此外建设轨道交通、实现公共服务均等化、提升城市包容性等，不能驱赶低端人口，其实，没有低端人口高端人口日子也过不下去。
记者：有观点认为，中国的房地产已经和中国经济绑架在一起了。如果经济不乐观，可能政策会鼓励发展房地产市场。目前虽然处于紧调控周期，那么如果未来经济下行压力大，会不会又放开调控政策。房价会不会又迎来一轮新的暴涨？
刘世锦：什么叫绑架在一起？我不同意这个观点。房地产本身就是中国经济的一个重要组成部分，这么多年经济增长，房地产应该说是重要的需求。过去高速增长是因为它正处于高速发展阶段，有那么大的潜力，现在开始回调甚至低速增长或者负增长，这是很正常的，因为发展规律到了这个阶段，必然出现这样的变化。
如果说现在经济不行了，房地产调控政策会放松？我们应该思考宏观调控能解决哪些问题，宏观调控不能够解决经济长期性的变化，增长潜力问题宏观调控解决不了。房地产行业发展的潜力就这么大了，再把它放开，投资也上不去。如果它有增长潜力的话，即使收紧政策，它也一定会往上走。一定要把经济发展的规律和潜在的能力，或者潜力和短期的政策调控各自能够发挥什么作用搞清楚，不要搞为一体。
记者：那就当前情况来看，宏观调控能发挥什么作用？具体有什么建议？
刘世锦：根本的问题还是加快供给侧的改革，城市结构要调整、发展长期公共租赁市场、此外房产税作为城市化建设中的一项基本制度建设，也是不能拖的。因为对政府来说，房地产税是一个稳定的长期收入来源，对于炒房的人来说，能够增加持有成本，打击炒房。但现在有些疑虑，比如我买房时已经交了七十年的土地出让金了，你让我交房产税不合理。所以这些问题将来都会找到合情合理合规的解决办法，最重要的这项制度要建立起来。
雄安新区建设可以借鉴中关村经验
凤凰财经：据津冀协同发展专家咨询委员会组长徐匡迪透露，雄安新区规划方案预计6月底提交中央审查。您认为定位如此高的一个从零开始的新区，发展什么产业比较有优势？雄安新区能起到协调京津冀发展，分流北京人口压力的作用吗？您认为，做好京津冀协调发展，应该如何进行产业和城市布局？
刘世锦：这个要从一个大的背景来讨论。雄安新区的背景就是京津冀协调发展大的背景下发展起来的。总的来说，资源过多集中在主城区，由于虹吸效应，人口也过度聚集在这些区域，加大了城市负担，造成了城市病。所以，把部分产业转移到周边小城镇是必要的。通过产业的分离，将部分产业转移到周边，实际上会产生更多的需求。应该说，雄安新区是在这样大背景之下产生的，当然它不是一个小城镇，它应该是相当大的城市，是京津冀大功能圈的重要组成部分，是一个重大的战略。
那么，雄安新区到底怎么搞？可能一个很重要的功能就是疏解北京的非首都功能。当然雄安新区的建设不能用传统的发展思路去搞，比如要讲究绿色、环保、低碳等。大量的节能环保低碳的技术能不能利用起来？从材料、发展理念、发展格局到社会生态都和以前的发展思路是有区别的。
记者：一个城市如果所有资金和发展方向定位在生态方面，那么它的支柱产业能够建立起来吗？
刘世锦：这个所谓的支柱产业，一部分可能需要北京的一些资源输入进去。另外，从产业发展来讲，更多还是发挥市场的作用，靠市场来配置资源，可以有一些大的融资，这个城市的产业发展一定是要有活力的。在京津冀地区，什么行业能够凝聚活力，我以为中关村IT产业的发展可能最有活力。我想怎么把中关村的这种机制和产业，运用到雄安新区的建设上去，这个可以深入考虑。
(
编辑：沈旦莹
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