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一二线吸引力越来越强三四线楼市真的悬了？真相太可怕

时间：2017年07月29日信息来源：融360 点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

这几天，楼市有两大消息。

　　其一是住建部公布的重大消息，将通过立法保障租赁双方的权利义务，其中租期和租金将制度化，更为关键的是基本公共服务将一视同仁。

　　其二是商品房库存进一步降低，主要表现在三四线城市，而且不同三四线城市库存状况分化加剧。

　　这两篇稿子一块看，会得出一个惊人的结论，那就是一二线楼市将彻底告别以往那种大规模上涨的行情，转而进入平稳发展期。于此同时，三四线楼市则会迎来一波调整期，那些没有大卖的城市将彻底黯然失色，而在上半年暴涨过的三四线城市，风险则即将来临。

　　为什么一二线楼市将彻底告别大规模上涨行情？

　　一、租房市场迅猛发展，消化购房需求

　　正如上面第一个新闻，一二线租客的权益将从制度上得到极大保障。之前九部委宣布在12个城市试点住房租赁，试点的目的是要形成可推广的成果，最终向全国推广。

　　而从昨天住建部的表态来看，这些可推广的成果，最重要的有这么几点。

　　其一是要形成一个科学合理的租金浮动机制，未来租金不能任由房东漫天要价；

　　其二是在租期上要有制度化成果，融360房贷君（fangdai123）大胆猜测，未来租房合同会设置最短年限，时间可能在2年左右，鼓励签订长约。并给予相当的违约金作为合同履行之保障。租期一长，租客既可以免除频繁搬家的困扰，而且租金在合同中有着明确约定，居住成本会有一个很清晰的预期，相对于现在频繁换房，押金被黑的走高租房体验，有了一个质的改善。

　　其三是基本公共服务，目前在大城市里最重要的公共服务在于教育和医疗，这两项希望能有所突破。这次试点的12个城市（广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆）有一二三线城市，估计会形成这方面的试点成果，不同等级城市要逐级开放教育和医疗资源，目的是通过差异化开放来实现人口的分流，而不至于集中在几个特大城市。

　　二、资金面趋紧是趋势，一二线城市个人房贷量持续下行

　　央行上半年报告显示，个人住房贷款余额为20.1万亿，增速比一季度低4.9个百分点，而结合中央金融工作会议和下半年经济工作会议，我们能明显感觉到，未来金融对房地产的支持将逐渐偏紧，而个人贷款层面，也已经着力向刚需靠拢，这种靠拢不再一味讲究降低刚需购房门槛，而是强调稳健，不能以牺牲居民杠杆为代价。有条件就买房，没条件就租房。且鼓励先租后买的升级模式。

　　三、热门城市再无周期可言

　　这是融360房贷君对当前一二线楼市的总体感受，以往调控总是小跌大涨，给了人们很不好的预期。而这一次则明显感觉到政策的决心和毅力。大城市已经普遍建立了较强的楼市“护城河”，房价缺乏暴力上涨的动力，而且随着租房市场的快速发展，以房地产税和租房市场为两大支点的长效机制有望从根本上解决一线楼市的供需矛盾。

　　最底层的需求由保障房和租房解决，中层需求由自住型商品房解决，高层次需求由市场解决。

　　三四线楼市可能真的危险了

　　三四线楼市库存进一步分化。都市圈的三四线城市实际上已经没有库存压力，反而面临无房可售的境地。而更多的三四线城市则仍然没有享受到这一轮三四线行情的红利。

　　即使是那些房子卖得不错的三四线城市，眼下也有两大隐患。

　　隐患之一：人口流失

　　以易居35城市消化周期为例，消化周期不足6个月的城市中有马鞍山、九江、茂名三个三线城市。而实际上这三个城市的人口实际上是在流失的，三城市分别下滑了-10%、-10%、-9%。也就是说这些城市房子卖得这么好，在很大程度上由外部需求支撑。这些人是帮助消化了库存，但这些房子并没有被用来居住，实际上只是库存转移了。

　　我们常说，房子的市值由基础价值和附加值构成，附加值虽然想象空间很大，但它必须依托于基础价值，也就是居住属性。找不到人住的房子，能够涨一时，但很快会被打回原形。

　　对于广大的三四线楼市，我们必须明白一点，人口实际上是向区域中心城市集中的，那些远离中心城市的房子，别说涨了，就是卖出去都会成问题。

　　隐患之二：居民杠杆结构性增加

　　7月21日，社科院国家金融与发展实验室(NIFD)国家资产负债表研究中心发布《中国去杠杆进程报告(2017年一季度)》。

　　报告显示，居民中长期贷款增速达到了31%，为近两年内的最快增速。而我们知道一二线城市在政策不断加码的前提下，贷款实际上是走低，那么这样的数据只可能来源于三四线楼市的爆发。

　　我们从房企的销售业绩上也能够得到相同的结论，上半年排名靠前的40家房企在上半年累计销售额达21143.56亿，同比增了54.5%，这部分业绩有超过75%来自于三四线城市。

　　在热钱的推动下，三四线居民正常的购房计划被打破，提前入市，而且是高成本地地提前入市。在很多小城市，去年买房只需准备十几万的首付，而在今年，没有准备三四十万的首付款，这也意味着，三四线城市买一套房去年只需要几十万，而在今年，则普遍超过了100万。在收入没有明显增加的情况下，这种高成本入市，可能透支了整个家族的积蓄，需要用很长时间来填平这个坑。

　　更为麻烦的是，这些城市在卖房子的同时还在不断补库存，补成本更高的库存。随着热钱消退，本地需求提前透支，这部分房子将给当地楼市带来更大隐患。

　　融360房贷君想说的是，随着热门城市租房市场快速发展，以及相关公共配套向租房人群逐步开放，中国城镇化的路数越来越清晰，那就是不再追求以往那种平均思维，而是努力走大城镇化的路线。大城市将越来越具包容性，而三四线小城市随着人口的流失，房地产会首先丧失想象力。

( 编辑：沈旦莹 )

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