山东强三线城市房价齐涨！济南年底5000套房源入市
在济南、青岛等二线城市限购政策不断加码的背景之下，济、青周边的一些“强三线”城市房价开始齐声喊涨。与此同时，由于在济南、青岛拿地越来越困难，为了“留在牌桌上”，开发商纷纷瞄准了三、四线城市的地块。
不少三线城市“开盘即售罄”
楼市的传统销售旺季“金九银十”来了。在省城济南，不少置业顾问都表示房源并不充足。而在济南周边的一些三线城市，房价也在稳步上涨。
德州城区鲁班御景国际三期自今年五月份开盘至今，均价从6200元/平米左右，一路涨到现在的7800元/平米左右，而这只是德州楼市房价看涨的一个典型案例。
滨州的房产市场也有些供不应求。山东华住房地产开发有限公司的范经理说，进入“金九银十”阶段，虽然滨州的房企没有扩大宣传，但相对来说9月份的房产销售还不错，因为滨州的房产市场从五月份开始一直都是“开一栋清一栋”。
“不过，大部分三四线城市依旧处于去库存的压力中，尤其是县域城市，以及经济不发达、没有突出产业特征的、人口外溢的城市，它们去库存的压力特别大。”
中国房地产业营销协会会长朱曙东告诉记者，强三线城市特别是高铁沿线城市和热点城市周边的三线城市，预计房产市场整体趋于稳定，当然局部地区和项目的价格可能小幅上扬,尤其是春节之前。
下沉抢市场，一年看了五六十块地
在这些“强三线”城市中，不光房价开始逐步上涨，开发商对于当地的土地需求也在逐步增加。
记者了解到,不少大的房企开始把目光投向三、四线城市。记者了解到，一家外地的房地产商这几年打算进军山东市场，从去年下半年开始到现在，近一年的时间，在山东除济南和青岛之外的地市几乎都走遍了。据粗略估算，这家公司在山东总共考察了五六十块地，相当于一周看一块。
来自易居中国克而瑞信息数据显示，2017年上半年,三、四线城市成交建面较2016年下半年是唯一成交量环比上涨的能级，涨幅达到29%。二线城市仍然是土地市场成交主力，但成交占比有所回落，上半年成交建面占总成交的65%。
记者从济南市国土资源局征地信息公开查询系统获悉，截至9月15日记者查询时，今年济南市共征地198块，而对比2016年全年共征地449块，2015年全年共征地584块，征地呈明显下降的趋势。即便后3个月，济南市征地数量翻番，也很难达到去年的水平。
而从2015年起，济南周边平阴、济阳、商河、章丘的征地数量一直很高，2015年和2016年，这些地区征地数量之和占济南市总征地数量比例都为53%。不过，2017年截至目前的数据显示，这几个地区的征地数量之和仅占全市总征地数量的39%。在前两年的快速征地后,济南周边县级市的征地速度有减缓的趋势。
三四线城市涨价慢，投资回报率不低
杨女士在老家德州有一套房子，从去年开始她就一直打算出手。杨女士抱怨地说：
“三四线城市的房子涨得太慢了，买了这么多年才涨了几万块钱。早知道还不如在济南多买一套房子,现在肯定不是这个价。”
三四线房子涨价慢，需求又没有一、二线城市旺盛，房企大规模布局是否明智之举呢?
李明(化名)是天津一家全国性房地产开发商部门负责人，他认为，开发商根本无需担心这个，因为三、四线城市的投资回报率更高。
“比如在市区投100亿的楼盘，可能赚10亿，而在三、四线城市，花10亿投资可能赚2亿元。从绝对值上看，好像还是一、二线城市多，但实际上,三、四线城市的投资回报率更高。”
他介绍，在三、四线城市,投资10亿元的回报率是20%，而在一、二线城市，投资100亿的回报率仅为10%。开发商下沉到三、四线城市就不足为奇了。
下沉到三、四线城市，对开发商来说还有个利用银行杠杆的作用。
“比如说,在一、二线城市里，对一些大企业来说，能够贷50亿的客户可能也不算什么,但是对三、四线城市的银行来说，可能贷10亿的客户就算大客户了，银行会给开发商一定的优惠政策。”
所以说开发三、四线城市的房地产，成本低、风险小，而且收益还比较可观，开发商何乐而不为呢?
烟台市芝罘区和莱山区的新建楼盘开盘后，经常会被抢购一空。虽然今年七、八月份以来，省城济南新入市的楼盘开始逐渐增多，但总体房源仍不充足。
山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海介绍，今年下半年随着新楼盘的入市，库存量有回升趋势，有助于缓解市场涨价的压力，不过他担心明年年初供给会偏弱，带来涨价动力。
济南华山片区在下半年将加推部分房产项目。
短短两周内，推出2000多套房
“最近房地产商也开始更活跃了，通过各种手段增加拓客渠道，加大广告投入量。”
济南一中介的置业顾问介绍,“八、九月份新开盘的楼盘不少，基本上开盘当天就能售罄。”
据悉，进入下半年，济南楼市供应量逐渐加大，特别是9月份之后，传统的楼市销售旺季“金九银十”来临，开发商加快了推盘的节奏。从8月底到9月初，开盘的楼盘有十几家，还有的楼盘加推两，粗略算来，短短两周就有2000多套房子推出。
近日，记者调查走访了济南市场上的楼盘，发现不少楼盘也都有开盘或者加推计划。
绿地城9月底推出99-144平米的小高层，数量在130套左右;
万科龙湖城市之光9月下旬开盘，有516套房子可供;
中心国际城·融玺将在10月底推出780套高层住宅，建筑面积在100-150平米之间。
值得注意的是，潘田片区的万达城，将在11月左右推出1785套房源，建筑面积在100-160平米，这将大大缓解楼市的供应紧张。此外，像恒大财富中心、中海国际社区的公寓项目也会陆续亮相。综合算起来，年底之前楼市还能供应至少5000套房子，将从一定程度上缓解楼市的供求饥渴。
梳理下半年楼市供应情况可知，主要的供应量出现在唐冶片区、雪山片区、潘田片区、华山片区等，也就是说,主要供应都集中在东部。
项目节奏放慢，开发商零散开盘
“下半年供应比上半年有所放大，但总的来看，比去年还是有一定减少。全年供应量总体减少，市场供求关系整体还将维持一个较为紧张的状态。”
合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明说。龙湖地产的营销负责人也告诉记者，目前市场上的需求仍然较大。
“我们在唐冶的两个盘，来售楼处咨询的客户不少，很多人会提前预约，每天的接待量都很大。”
该负责人表示，龙湖8月推出的两个盘都是开盘就售罄。
济南一楼盘的营销负责人说,目前很多楼盘的全款客户和六成首付的客户非常多。
“一个单价在两万元以上的楼盘，全款买房的依然要排队，还不一定买得上房子。”
另外，调控之下，不少开发商也进入观望阶段。
“有些项目节奏放慢了，下半年该供的，可能要拖到明年，还有不少开发商采取零散开盘的策略，一栋一栋地往外卖，这是为了炒高预期。”
不少三线城市“开盘即售罄”
楼市的传统销售旺季“金九银十”来了。在省城济南，不少置业顾问都表示房源并不充足。而在济南周边的一些三线城市，房价也在稳步上涨。
德州城区鲁班御景国际三期自今年五月份开盘至今，均价从6200元/平米左右，一路涨到现在的7800元/平米左右，而这只是德州楼市房价看涨的一个典型案例。
滨州的房产市场也有些供不应求。山东华住房地产开发有限公司的范经理说，进入“金九银十”阶段，虽然滨州的房企没有扩大宣传，但相对来说9月份的房产销售还不错，因为滨州的房产市场从五月份开始一直都是“开一栋清一栋”。
“不过，大部分三四线城市依旧处于去库存的压力中，尤其是县域城市，以及经济不发达、没有突出产业特征的、人口外溢的城市，它们去库存的压力特别大。”
中国房地产业营销协会会长朱曙东告诉记者，强三线城市特别是高铁沿线城市和热点城市周边的三线城市，预计房产市场整体趋于稳定，当然局部地区和项目的价格可能小幅上扬,尤其是春节之前。
下沉抢市场，一年看了五六十块地
在这些“强三线”城市中，不光房价开始逐步上涨，开发商对于当地的土地需求也在逐步增加。
记者了解到,不少大的房企开始把目光投向三、四线城市。记者了解到，一家外地的房地产商这几年打算进军山东市场，从去年下半年开始到现在，近一年的时间，在山东除济南和青岛之外的地市几乎都走遍了。据粗略估算，这家公司在山东总共考察了五六十块地，相当于一周看一块。
来自易居中国克而瑞信息数据显示，2017年上半年,三、四线城市成交建面较2016年下半年是唯一成交量环比上涨的能级，涨幅达到29%。二线城市仍然是土地市场成交主力，但成交占比有所回落，上半年成交建面占总成交的65%。
记者从济南市国土资源局征地信息公开查询系统获悉，截至9月15日记者查询时，今年济南市共征地198块，而对比2016年全年共征地449块，2015年全年共征地584块，征地呈明显下降的趋势。即便后3个月，济南市征地数量翻番，也很难达到去年的水平。
而从2015年起，济南周边平阴、济阳、商河、章丘的征地数量一直很高，2015年和2016年，这些地区征地数量之和占济南市总征地数量比例都为53%。不过，2017年截至目前的数据显示，这几个地区的征地数量之和仅占全市总征地数量的39%。在前两年的快速征地后,济南周边县级市的征地速度有减缓的趋势。
三四线城市涨价慢，投资回报率不低
杨女士在老家德州有一套房子，从去年开始她就一直打算出手。杨女士抱怨地说：
“三四线城市的房子涨得太慢了，买了这么多年才涨了几万块钱。早知道还不如在济南多买一套房子,现在肯定不是这个价。”
三四线房子涨价慢，需求又没有一、二线城市旺盛，房企大规模布局是否明智之举呢?
李明(化名)是天津一家全国性房地产开发商部门负责人，他认为，开发商根本无需担心这个，因为三、四线城市的投资回报率更高。
“比如在市区投100亿的楼盘，可能赚10亿，而在三、四线城市，花10亿投资可能赚2亿元。从绝对值上看，好像还是一、二线城市多，但实际上,三、四线城市的投资回报率更高。”
他介绍，在三、四线城市,投资10亿元的回报率是20%，而在一、二线城市，投资100亿的回报率仅为10%。开发商下沉到三、四线城市就不足为奇了。
下沉到三、四线城市，对开发商来说还有个利用银行杠杆的作用。
“比如说,在一、二线城市里，对一些大企业来说，能够贷50亿的客户可能也不算什么,但是对三、四线城市的银行来说，可能贷10亿的客户就算大客户了，银行会给开发商一定的优惠政策。”
所以说开发三、四线城市的房地产，成本低、风险小，而且收益还比较可观，开发商何乐而不为呢?
烟台市芝罘区和莱山区的新建楼盘开盘后，经常会被抢购一空。虽然今年七、八月份以来，省城济南新入市的楼盘开始逐渐增多，但总体房源仍不充足。
山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海介绍，今年下半年随着新楼盘的入市，库存量有回升趋势，有助于缓解市场涨价的压力，不过他担心明年年初供给会偏弱，带来涨价动力。
济南华山片区在下半年将加推部分房产项目。
短短两周内，推出2000多套房
“最近房地产商也开始更活跃了，通过各种手段增加拓客渠道，加大广告投入量。”
济南一中介的置业顾问介绍,“八、九月份新开盘的楼盘不少，基本上开盘当天就能售罄。”
据悉，进入下半年，济南楼市供应量逐渐加大，特别是9月份之后，传统的楼市销售旺季“金九银十”来临，开发商加快了推盘的节奏。从8月底到9月初，开盘的楼盘有十几家，还有的楼盘加推两，粗略算来，短短两周就有2000多套房子推出。
近日，记者调查走访了济南市场上的楼盘，发现不少楼盘也都有开盘或者加推计划。
绿地城9月底推出99-144平米的小高层，数量在130套左右;
万科龙湖城市之光9月下旬开盘，有516套房子可供;
中心国际城·融玺将在10月底推出780套高层住宅，建筑面积在100-150平米之间。
值得注意的是，潘田片区的万达城，将在11月左右推出1785套房源，建筑面积在100-160平米，这将大大缓解楼市的供应紧张。此外，像恒大财富中心、中海国际社区的公寓项目也会陆续亮相。综合算起来，年底之前楼市还能供应至少5000套房子，将从一定程度上缓解楼市的供求饥渴。
梳理下半年楼市供应情况可知，主要的供应量出现在唐冶片区、雪山片区、潘田片区、华山片区等，也就是说,主要供应都集中在东部。
项目节奏放慢，开发商零散开盘
“下半年供应比上半年有所放大，但总的来看，比去年还是有一定减少。全年供应量总体减少，市场供求关系整体还将维持一个较为紧张的状态。”
合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明说。龙湖地产的营销负责人也告诉记者，目前市场上的需求仍然较大。
“我们在唐冶的两个盘，来售楼处咨询的客户不少，很多人会提前预约，每天的接待量都很大。”
该负责人表示，龙湖8月推出的两个盘都是开盘就售罄。
济南一楼盘的营销负责人说,目前很多楼盘的全款客户和六成首付的客户非常多。
“一个单价在两万元以上的楼盘，全款买房的依然要排队，还不一定买得上房子。”
另外，调控之下，不少开发商也进入观望阶段。
“有些项目节奏放慢了，下半年该供的，可能要拖到明年，还有不少开发商采取零散开盘的策略，一栋一栋地往外卖，这是为了炒高预期。”
(
编辑：沈旦莹
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