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全国房子只够卖5个月房价又要涨上去了？

时间：2017年09月19日信息来源：和讯网点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

近日，国家统计局发布消息，8月末，全国商品房待售面积同比下降12%，降幅比上月末扩大1个百分点，楼市库存创下2015年1月以来的新低。按照当前销售速度来看，全国楼市的库存消化周期为5.1个月。

　　换句话说，如果不再有新房上市，那么按照目前的销售速度，5个月后，全国就会无房可卖。当然，这是不可能的，随着新盘上市，楼市库存虽然可能进一步缩减，但不可能耗尽。

　　不过，相比于2015年7个多月的去化周期而言，目前5个月的去化周期，的确意味着这一轮去库存取得了暂时的成功。但这种成功，却是建立在房价集体暴涨的基础之上的。

　　楼市去库存，为何最终成了一二三四线房价全线暴涨？这是必然还是偶然？

　　1我们都知道，普通商品如果生产过剩，那么“去库存”的唯一方式就是降价。

　　比如苹果太多了，不降价最终就只能烂在树上；牛奶太多了，降价都不一定能卖得出去，所以我们看到很多奶农宁可倒在路边也不送人，过去我们都以为这是资本家的贪婪行径，其实现在都明白：牛奶本身还有保存和运输成本，送人还要付出更多代价，倒掉反而是损失最小的选择。

　　但住房不同。房子不是普通商品，而是兼具消费品、投资品和保值品三重属性。

　　从消费品的层面看，房价无论涨跌对刚需都不会有太大影响；但从投资品的角度看，买涨不买跌是必然的市场铁律，因为决定其购买欲望的是预期收益。

　　房价一旦上涨，就会产生顺周期的正反馈效应，涨得越猛，买家的情绪就越旺盛。相反，一旦市场出现下行，房价降幅越明显，不但越是无人问津，而且还会引发恐慌式的抛盘效应。

　　从保值品的角度看，我们的财富主要面临着通货膨胀带来的贬值，以及黑天鹅和灰犀牛带来的不确定的损害，那么人们就有投资某种标的物用来增值保值的需要。房子在中国就是最好的保值品，而这一保值的需求也是建立在房价持续上涨的基础上的。

　　在中国，房产的投资属性和保值属性，远远大过消费属性，这就决定了在正常市场里，房价所拥有的涨跌互现的自动平衡器功能，在我们这里并不适用。如果考虑到过去二十年房价涨多跌少的现实，给人们普遍带来的预期，我们不难得出一个结论：

　　楼市去库存只能、而且、必然等同于涨价去库存。换句话说，在中国，楼市去库存，就必然以房价暴涨为结果。

　　2这个结论虽然反常识，但却与过去的历史相吻合。

　　回顾过去几年的楼市政策，我们不难发现这一逻辑在现实里的运用。

　　2014年全国楼市步入调整，二三四线城市的高库存成了整个经济的拖累。对于企业来说，高库存意味着资金回收流转链条变长，对于银行则意味着债务风险和金融风险，对于政府则意味着土地财政的衰竭，所以如何提振楼市，将债务从企业转移到居民，就成了迫在眉睫的选择。

　　2015年是顺理成章的全面放松之年。从一二线城市到三四线城市，普遍都取消限购、降低税费、放松首付比例、放宽贷款额度，同时限制土地供应，甚至还有省份直接推出财政补贴，呼吁农民工进城买房，在政策的直接刺激之下，楼市开始逐步回暖。

　　而到了2016年，一二线城市楼市进入火热状态，房价开始上涨，楼市去库存速度如同火箭般加快，合肥、厦门等部门二线城市库存早就进入紧张边缘；随着房价进一步上涨，楼市库存加剧紧张，在这种正循环之下，房价上涨与去库存，互相刺激抬升。

　　在这期间，部分城市甚至出现了抢房大战。恐慌情绪蔓延之下，业主坐地起价，购房者连夜抢房，一座房子一夜之间变出几个价格，房价节节上升，甚至连中介都开始怒斥购房者：这时候不来看房还去工作，你知道什么是轻是重吗？

　　到了2017年，三四线城市接棒。一边是来自一二线城市的溢出效应，一边是棚改货币化带来的新增购房需求，让三四线城市房价一路飞涨，部分城市甚至如同一二线城市般进入抢房大战，楼市库存加速去化。

　　3当房子成为金融品时，去库存就必然伴随着涨房价。

　　想要在房价平稳下实现去库存，可能性并不大。

　　这一轮的楼市去库存，虽然让二三四线的楼市债务风险得以释放，但随之攀升的高房价却制造了新的金融风险，而且埋下了严重的隐患。

　　对于一二线城市来说，库存本来就不如三四线城市严重，而且供求关系一直都处于相对紧张的状态。随着强省会时代的到来，加上人口不断的流入，住房供给如果再一直受到严格的人为限制，那么只会将房价不断向上推。

　　而对于三四线城市来说，去库存的成功只是暂时性的，依靠棚改货币化，拆除旧房子而且不再就地安置，那就制造了新的需求，这些人拿着货币补贴款进入市场，推高了房价。但问题是，棚改之后建设的新房又将制造新一轮库存，这些库存谁来接盘？

　　更令人担忧的前景是，随着货币政策收缩，信贷不断从紧，房价已经面临调整的拐点。如果楼市出现下行趋势，对于仍旧陷入狂欢之中的弱二线和三四线城市，形势可能一夕之间就会天翻地覆。

　　别忘了，我们说房价有顺周期的特征，这里的顺周期是双向的。房价上涨时，一片欢腾，很多人不惜动用杠杆，试图分享一杯羹；房价下跌时，一片愁绪，很多人都试图抛盘，但却无人承接。

　　这就楼市的奇怪之处。所以，每一轮调控才会以“保持房地产市场稳定健康发展”为主基调，不能过度涨也不能过度跌。不过，房价维稳是门精巧的艺术，不是每一次都能游刃有余地控制住的。

( 编辑：沈旦莹 )

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