全国政协委员黄其森：楼市去库存需做好"加减法"
全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森近日在接受《经济参考报》记者采访时表示，针对房地产市场当前的去库存机制，政策出台的出发点与落脚点，应该是促进房地产持续稳定健康发展。对开发商而言，要主动在价格上“做减法”，品质上“做加法”，“等、靠、要”没有出路。对政府而言，则应该从降低税负等方面为企业减轻负担。
黄其森表示，当前市场上供应远大于需求的高库存城市主要是三四线城市。他认为，“高库存城市，开发商如果只是等政府救市，一味‘等、靠、要’肯定没有出路。开发商应放弃侥幸心理，该降价就降价，以价换量才能争取主动，这是‘做减法’”。
在开发品质上，则要努力“做加法”。他表示，库存再大的城市，依然有热销的楼盘。况且，房地产现在以及将来一段时间都是国民经济的支柱产业。去库存体现在供给侧改革，开发企业就要从供给端刺激新需求、新市场，用高品质、高附加值、差异化的产品满足改善型客户不断升级的置业需求。“看看存量二手房市场，可以得出结论，好房子太少了，而想改善住房的客户大量存在。”
黄其森认为，从政府层面出发，一方面“做减法”可推进降低交易环节税费与交易门槛等；另一方面“做加法”，针对企业拆迁、配套难题，改善户籍制度等提供帮助。他说，目前全国已有超过130个城市出台政策，通过公积金新政、降低购置及交易税费，推进房地产去库存。“这些政策不妨视为‘做减法’，但只考虑短期效果，不利于长效机制。尤其是‘零首付’这类减法，我坚决反对。”
在他看来，当前政府层面应该从降低房地产企业经营税负等方面着手。“目前，各地执行的土地增值税预征率普遍是在2012年、2013年房地产市场处于最好水平时定下的2%到6%不等。而今，绝大多数地方房地产利润率已经严重下滑，甚至部分企业出现亏损，还是按原定的税率确实让企业不堪重负。”他建议各地结合当地房地产的经营状况，确定合理的土地增值税预征率。
黄其森还告诉记者，对房地产企业在预售阶段征收企业所得税的计税毛利率，目前大多是在前几年房地产市场处于最好时期定下的15%至22%，个别地方甚至达到25%，他建议结合各地的房地产经营毛利率水平，适当降低计税毛利率。“鉴于房地产开发实际情况，建议取消对房地产项目税的预征，且之前明确超过预征水平缴纳的土地增值税和企业所得税应退还企业，并明确退还程序和处理时限”。
此外，黄其森还建议取消房地产企业的项目公司制。目前，各地政府通常要求房地产开发企业实行项目公司制，即“一块土地，注册一个法人公司”，哪怕在同一个城市，如果通过“招拍挂”拿了几块土地，也需要成立几个法人公司。他表示，“这样，不仅增加了房地产企业的管理成本，也增加了房地产企业的税收负担（房地产不同开发企业之间的盈亏不能互相抵补）。建议允许房地产设立分公司，至少在同一省市可以设立分公司”。
在谈到近期一线城市房价波动的情况时，黄其森表示，“北京等一线城市地价涨幅较大，豪宅市场建议放开限购政策。”他认为，北京、上海、深圳等一线城市地价涨幅均在扩大，与货币宽松有直接联系，但也有其合理性，毕竟这些地方有产业、高购买力人群、人口流入来支撑。
黄其森表示，当前市场上供应远大于需求的高库存城市主要是三四线城市。他认为，“高库存城市，开发商如果只是等政府救市，一味‘等、靠、要’肯定没有出路。开发商应放弃侥幸心理，该降价就降价，以价换量才能争取主动，这是‘做减法’”。
在开发品质上，则要努力“做加法”。他表示，库存再大的城市，依然有热销的楼盘。况且，房地产现在以及将来一段时间都是国民经济的支柱产业。去库存体现在供给侧改革，开发企业就要从供给端刺激新需求、新市场，用高品质、高附加值、差异化的产品满足改善型客户不断升级的置业需求。“看看存量二手房市场，可以得出结论，好房子太少了，而想改善住房的客户大量存在。”
黄其森认为，从政府层面出发，一方面“做减法”可推进降低交易环节税费与交易门槛等；另一方面“做加法”，针对企业拆迁、配套难题，改善户籍制度等提供帮助。他说，目前全国已有超过130个城市出台政策，通过公积金新政、降低购置及交易税费，推进房地产去库存。“这些政策不妨视为‘做减法’，但只考虑短期效果，不利于长效机制。尤其是‘零首付’这类减法，我坚决反对。”
在他看来，当前政府层面应该从降低房地产企业经营税负等方面着手。“目前，各地执行的土地增值税预征率普遍是在2012年、2013年房地产市场处于最好水平时定下的2%到6%不等。而今，绝大多数地方房地产利润率已经严重下滑，甚至部分企业出现亏损，还是按原定的税率确实让企业不堪重负。”他建议各地结合当地房地产的经营状况，确定合理的土地增值税预征率。
黄其森还告诉记者，对房地产企业在预售阶段征收企业所得税的计税毛利率，目前大多是在前几年房地产市场处于最好时期定下的15%至22%，个别地方甚至达到25%，他建议结合各地的房地产经营毛利率水平，适当降低计税毛利率。“鉴于房地产开发实际情况，建议取消对房地产项目税的预征，且之前明确超过预征水平缴纳的土地增值税和企业所得税应退还企业，并明确退还程序和处理时限”。
此外，黄其森还建议取消房地产企业的项目公司制。目前，各地政府通常要求房地产开发企业实行项目公司制，即“一块土地，注册一个法人公司”，哪怕在同一个城市，如果通过“招拍挂”拿了几块土地，也需要成立几个法人公司。他表示，“这样，不仅增加了房地产企业的管理成本，也增加了房地产企业的税收负担（房地产不同开发企业之间的盈亏不能互相抵补）。建议允许房地产设立分公司，至少在同一省市可以设立分公司”。
在谈到近期一线城市房价波动的情况时，黄其森表示，“北京等一线城市地价涨幅较大，豪宅市场建议放开限购政策。”他认为，北京、上海、深圳等一线城市地价涨幅均在扩大，与货币宽松有直接联系，但也有其合理性，毕竟这些地方有产业、高购买力人群、人口流入来支撑。
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编辑：沈旦莹
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