房地产“人气假象”到底伤了谁的心？
近日，记者获得一份疑似内部通知《**楼盘支援紧急召集》，要求某房地产网（下称F网）员工组织家人到场扮客。记者去楼盘试探，发现果真存在“做媒”现象。
记者在阳光家缘网站查询，发现该楼盘在去年8月开始预售，如今住宅去化率仅49.3%，怀疑代理商因去化压力大，而上演“好戏”。业内人士透露，如此做媒，已成为房产市场的潜规则。
“人气假象”的背后，是一群相对固定的、围绕房产中介的特定人群，他们遵循着怎样的规则？也是房产热卖的假象，伤了谁的心？该如何规范？
疑惑：确有其事还是空穴来风？
《**楼盘支援紧急召集》上所指楼盘，位于广州海珠区滨江路，目前住宅预售价4-5万元/平方米，售价过千万元。
为了“支援”该楼盘打造人气，每位F网同事需组织家人到场扮客，每位同事至少组织一台客户，要求2人一组。到场有效期为5月19日-25日早上10时-下午6时。
还规定了具体的流程，先自驾车到场，再到F网驻场处签到，参加沙盘及区位图讲解，参观样板房，计价，走完楼盘销售为普通看房客做的整套程序。
家属信息，需通过公司同事，编辑短信到该楼盘驻场人员，特别强调前去的方式为“驾车”。但记者获得的这份信息，驻场人员的号码缺失了后三位数字。
至于结算方式，明确规定每台客户补贴150元，以现金的形式给到同事。
记者将此信息转发给房地产资深行内人，对方指出，类似这种做法叫“做媒”，业内一直存在这样的“潜规则”，前几年比较多，但近年来因楼市兴盛，已经有所减少。另一位行内人指出，如今“做媒”还时有发生，一般而言，公司对员工的要求只会口头传达，大家意会即可，很少见到如此细致的明文规定，字里行间中，透露出是在赤裸裸地安排欺骗性行为，但这确实是房地产行业的潜规则。
确有此事，还是空穴来风？
暗访：房企销售人员对此不知情？
没有该房产网的同事搭线，难以打探是否真存在做媒现象。
22日上午，记者只好以找兼职、做假看房客、赚取劳务费为由，直接去到该楼盘找F网驻点。进入楼盘销售中心后，销售将记者带到网站驻点处，该驻点涵盖包括F网以内的三个不同代理网站。
一听记者是来扮演看房赚劳务费的，驻点的工作人员Z显得有点紧张，打了一个“嘘”的手势，翘首张望销售中心的销售走远了没，问记者是否有对销售说了些什么，确定“安全”后，才问记者名字。猜测销售中心对此也不知情。
后来，记者方知，Z就是《**楼盘支援紧急召集》指定的联系人之一。
记者随意报了一个名字，对方称不在当天预约的名单中，随后问记者通过哪位同事得知此事，记者随便说是通过微信群看到招聘兼职的信息，以为直接过来应聘就行，然而手机忘带，所以不记得发微信的人是谁。
Z信以为真，打电话给公司领导问如何处理，这位领导对记者说，不能通过这样的方式做兼职，随后又说，150元/人的价格是给内部员工的，具体还要看这位员工怎么跟记者结算。
为了信息保密，做媒的这一群人，控制在公司同事亲属、朋友圈子内，相对固定，这群扮客成为了房地产界的专业演员。他们怎么“埋位”演戏，有着怎样的要求？
真相：“人气假象”的好戏有“后台”
对于记者找兼职不成反走了冤枉路，Z表示同情，开始与记者闲聊，道出“做媒内情”，记者全程录音。
原来F网的这个“扮客活动”，从今年3月就已经开始，考虑到经费等问题，持续到5月25日。光5月21日当天，就已经有30名扮演者来上演好戏。F网每介绍一位市民来看房，开发商额外支付100元作为奖励，30位扮演者让F网当天额外获得3000元奖励。
他指出，记者走的程序不对，不能直接过来以找兼职的名义，扮演房客。做媒，被要求先通过网站内部员工，向网站驻场人员报名，再向开发商销售中心报备，审核通过后，再确定时间，扮客如约签到、看沙盘、听区位讲解等。
趁Z走开的间隙，记者拍下一份《转介客户到场确认表》的照片，留作证据，每位房客扮演者都需在此签到。
其次，像记者这种看起来比较年轻的，原来是不符合扮客标准的。“必须要40岁以上才行。”Z说，当记者提出“以代替父亲来看房的名义”时，据说也不行，必须让楼盘销售看到有中年人到场，才比较像。
为了让记者能赚到劳务费，Z还煞费心思地帮记者出谋划策：“你可以随便找个三四十岁的人，跟你一起过来看房，然后平分劳务费，每次带不同的中年人过来，就可以多赚几笔。”前提是，要先通过公司同事报名。
当记者问及，看高档楼盘，扮客是否要穿得正式、得体一点？Z说：“看房而已，穿着随便就行。”同时，无需出示和登记身份证，期间不签订合同，不做后续跟进，看完房即可。而报名给楼盘销售审核，也只是报名字预约时间而已，无需提供其他信息。由此可见，关系、年龄，菜是主要门槛。
如此流程走下来，代理商轻松获益，房企或许受蒙骗，但确实也收到了“看房客络绎不绝”的效果，谁才是蒙骗的对象？ 有市民担心：“这样的行为不仅炒热当事楼盘，也间接炒高了二手楼的行情。”
观察者：建议建立黑名单和惩罚机制
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，实际上，在2014年，以及2015年上半年，房企销售压力较大的时候，很多楼盘会采取此类“做媒”的方式。甚至会通过类似深夜排队认筹等方式，来营造虚假的认购现象。当然，此类做法都是在打擦边球，很难通过正规的政策监管来进行，所以购房者自己应该有一个独立的判断，购房与否和此类人气是否过旺等，不应该建立联系。
站在开发商的角度，是损害了利益还是从中获益？为了增长人气，是否有纵容“做媒”之嫌？对此，严跃进说，从房企从营销角度看，主要是为了部分意向购房者加快认购，同时营造一个较好的营销势头。实际上从今年房屋销售情况看，本身是不需要这样一种手段来去库存的。所以可以看出可能是此类楼盘本身产品有点问题，所以去库存方面压力是比较大的。
站在消费者的角度，他们将为“人气假象”埋单？“对于购房者来说，无形中就成为了接盘者，甚至购置了部分相对差的户型和物业。最后会发现小区的入住率其实非常低，也影响了后续居住的价值。”严跃进说。
“严格地说，这是一种虚假销售的模式，管理部门应该对此类楼盘的交易行为进行监管，进行类似风险提示和上黑名单。”他指出。
为此，他首先建议相关房企、购房者等积极举报，同时管理部门应该积极介入进行约谈。同时对于购房者来说，独立思考和做判断才是最关键的。另外建议弄一个黑名单，参考的标准是“是否接受了房企直接或间接的类似充当人气的金额补贴”，如果人数超过30个，就可以认为是违规的或者说不允许进行的内容。
另外，他认为，在实际上的销售环节中，代理商和房企本身存在一层代理关系，所以很多代理商，在营销方面不会考虑太多负面影响。对于代理商违规销售、虚假销售的做法，后续也应该明确一个惩罚机制，这样销售代理人员的销售会更加规范。另外，对于此类违规销售的做法，后续可以暂停营销资格等，进而震慑此类企业的违规行为。
记者在阳光家缘网站查询，发现该楼盘在去年8月开始预售，如今住宅去化率仅49.3%，怀疑代理商因去化压力大，而上演“好戏”。业内人士透露，如此做媒，已成为房产市场的潜规则。
“人气假象”的背后，是一群相对固定的、围绕房产中介的特定人群，他们遵循着怎样的规则？也是房产热卖的假象，伤了谁的心？该如何规范？
疑惑：确有其事还是空穴来风？
《**楼盘支援紧急召集》上所指楼盘，位于广州海珠区滨江路，目前住宅预售价4-5万元/平方米，售价过千万元。
为了“支援”该楼盘打造人气，每位F网同事需组织家人到场扮客，每位同事至少组织一台客户，要求2人一组。到场有效期为5月19日-25日早上10时-下午6时。
还规定了具体的流程，先自驾车到场，再到F网驻场处签到，参加沙盘及区位图讲解，参观样板房，计价，走完楼盘销售为普通看房客做的整套程序。
家属信息，需通过公司同事，编辑短信到该楼盘驻场人员，特别强调前去的方式为“驾车”。但记者获得的这份信息，驻场人员的号码缺失了后三位数字。
至于结算方式，明确规定每台客户补贴150元，以现金的形式给到同事。
记者将此信息转发给房地产资深行内人，对方指出，类似这种做法叫“做媒”，业内一直存在这样的“潜规则”，前几年比较多，但近年来因楼市兴盛，已经有所减少。另一位行内人指出，如今“做媒”还时有发生，一般而言，公司对员工的要求只会口头传达，大家意会即可，很少见到如此细致的明文规定，字里行间中，透露出是在赤裸裸地安排欺骗性行为，但这确实是房地产行业的潜规则。
确有此事，还是空穴来风？
暗访：房企销售人员对此不知情？
没有该房产网的同事搭线，难以打探是否真存在做媒现象。
22日上午，记者只好以找兼职、做假看房客、赚取劳务费为由，直接去到该楼盘找F网驻点。进入楼盘销售中心后，销售将记者带到网站驻点处，该驻点涵盖包括F网以内的三个不同代理网站。
一听记者是来扮演看房赚劳务费的，驻点的工作人员Z显得有点紧张，打了一个“嘘”的手势，翘首张望销售中心的销售走远了没，问记者是否有对销售说了些什么，确定“安全”后，才问记者名字。猜测销售中心对此也不知情。
后来，记者方知，Z就是《**楼盘支援紧急召集》指定的联系人之一。
记者随意报了一个名字，对方称不在当天预约的名单中，随后问记者通过哪位同事得知此事，记者随便说是通过微信群看到招聘兼职的信息，以为直接过来应聘就行，然而手机忘带，所以不记得发微信的人是谁。
Z信以为真，打电话给公司领导问如何处理，这位领导对记者说，不能通过这样的方式做兼职，随后又说，150元/人的价格是给内部员工的，具体还要看这位员工怎么跟记者结算。
为了信息保密，做媒的这一群人，控制在公司同事亲属、朋友圈子内，相对固定，这群扮客成为了房地产界的专业演员。他们怎么“埋位”演戏，有着怎样的要求？
真相：“人气假象”的好戏有“后台”
对于记者找兼职不成反走了冤枉路，Z表示同情，开始与记者闲聊，道出“做媒内情”，记者全程录音。
原来F网的这个“扮客活动”，从今年3月就已经开始，考虑到经费等问题，持续到5月25日。光5月21日当天，就已经有30名扮演者来上演好戏。F网每介绍一位市民来看房，开发商额外支付100元作为奖励，30位扮演者让F网当天额外获得3000元奖励。
他指出，记者走的程序不对，不能直接过来以找兼职的名义，扮演房客。做媒，被要求先通过网站内部员工，向网站驻场人员报名，再向开发商销售中心报备，审核通过后，再确定时间，扮客如约签到、看沙盘、听区位讲解等。
趁Z走开的间隙，记者拍下一份《转介客户到场确认表》的照片，留作证据，每位房客扮演者都需在此签到。
其次，像记者这种看起来比较年轻的，原来是不符合扮客标准的。“必须要40岁以上才行。”Z说，当记者提出“以代替父亲来看房的名义”时，据说也不行，必须让楼盘销售看到有中年人到场，才比较像。
为了让记者能赚到劳务费，Z还煞费心思地帮记者出谋划策：“你可以随便找个三四十岁的人，跟你一起过来看房，然后平分劳务费，每次带不同的中年人过来，就可以多赚几笔。”前提是，要先通过公司同事报名。
当记者问及，看高档楼盘，扮客是否要穿得正式、得体一点？Z说：“看房而已，穿着随便就行。”同时，无需出示和登记身份证，期间不签订合同，不做后续跟进，看完房即可。而报名给楼盘销售审核，也只是报名字预约时间而已，无需提供其他信息。由此可见，关系、年龄，菜是主要门槛。
如此流程走下来，代理商轻松获益，房企或许受蒙骗，但确实也收到了“看房客络绎不绝”的效果，谁才是蒙骗的对象？ 有市民担心：“这样的行为不仅炒热当事楼盘，也间接炒高了二手楼的行情。”
观察者：建议建立黑名单和惩罚机制
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，实际上，在2014年，以及2015年上半年，房企销售压力较大的时候，很多楼盘会采取此类“做媒”的方式。甚至会通过类似深夜排队认筹等方式，来营造虚假的认购现象。当然，此类做法都是在打擦边球，很难通过正规的政策监管来进行，所以购房者自己应该有一个独立的判断，购房与否和此类人气是否过旺等，不应该建立联系。
站在开发商的角度，是损害了利益还是从中获益？为了增长人气，是否有纵容“做媒”之嫌？对此，严跃进说，从房企从营销角度看，主要是为了部分意向购房者加快认购，同时营造一个较好的营销势头。实际上从今年房屋销售情况看，本身是不需要这样一种手段来去库存的。所以可以看出可能是此类楼盘本身产品有点问题，所以去库存方面压力是比较大的。
站在消费者的角度，他们将为“人气假象”埋单？“对于购房者来说，无形中就成为了接盘者，甚至购置了部分相对差的户型和物业。最后会发现小区的入住率其实非常低，也影响了后续居住的价值。”严跃进说。
“严格地说，这是一种虚假销售的模式，管理部门应该对此类楼盘的交易行为进行监管，进行类似风险提示和上黑名单。”他指出。
为此，他首先建议相关房企、购房者等积极举报，同时管理部门应该积极介入进行约谈。同时对于购房者来说，独立思考和做判断才是最关键的。另外建议弄一个黑名单，参考的标准是“是否接受了房企直接或间接的类似充当人气的金额补贴”，如果人数超过30个，就可以认为是违规的或者说不允许进行的内容。
另外，他认为，在实际上的销售环节中，代理商和房企本身存在一层代理关系，所以很多代理商，在营销方面不会考虑太多负面影响。对于代理商违规销售、虚假销售的做法，后续也应该明确一个惩罚机制，这样销售代理人员的销售会更加规范。另外，对于此类违规销售的做法，后续可以暂停营销资格等，进而震慑此类企业的违规行为。
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编辑：孟磊
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