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楼市全面收紧信贷政策调控第三轮重磅加码

时间：2016年12月02日信息来源：经济观察网点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

“这次宏观调控的力度超过每一次，是自上而下、目标管理的。我觉得很多开发商朋友还没有认识到这次调控的严峻性，再怎么重视这次的宏观调控都不为过。”在11月23日的“中国不动产金融年会·2016”上，融创中国董事长孙宏斌在演讲时曾做上述发言。

　　话音刚落，更严厉的楼市调控措施再度降临。11月28日，上海和天津同日发布房地产差别化信贷政策，主要对商业贷款首套房和二套房的首付比例进行调整，加码调控。

　　此前，南京广州两地也传出消息，从11月25日起到2016年11月30日，暂停发放个人住房贷款（含所有子产品）。

　　自国庆假期前后，为了抑制过快增长的房价，全国共有16个城市先后发布新的调控政策，2个月来，又陆续开始强化。某地产研究中心统计显示：从全国看，从今年国庆前后开始的这一轮楼市调控，已经有超过24个城市出台了50多次楼市调控措施，11月来，已经有超过10个城市在10月基础上出台了新的楼市调控措施。

　　此次上海的调控加码具有代表性，“认房又认贷”意味着对信贷的全面收紧。多位业内人士在接受经济观察网记者的采访时均表示，信贷收紧抑制了很大一部分的改善需求，将会让市场迅速降温，并最终体现在房价上。

　　“之前的政策都比较温和，加码也是必然的。房价地价还没控住，新的政策才陆续出台。”某数据研究中心分析师对记者表示。

　　认房又认贷

　　继“沪六条”后，上海于11月28日晚间宣布出台更为严厉的差别化信贷政策。

　　上海市住建委公布，自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　同日，上海市住房公积金管理委员会印发《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》，同步调整了首套房和二套房首付，同时二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。此外，借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍；严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%，以及对第二套改善型住房认定标准的口径。

　　本次上海新政全面收紧了信贷，除了将首套房的首付比例提高至35%，最严格的莫过于将二套房的认定从“认房不认贷”改为“认房又认贷”：居民家庭名下在上海市无住房，但通过人民银行征信系统显示在全国各地有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；或在上海房地产交易系统内查询到已拥有1套住房的（无论其是否有住房贷款记录，无论其住房贷款是否结清），均执行二套房贷政策。

　　业内人士对记者表示，上海此次加码调控和目前上海房地产市场面临的三个压力有关：第一是库存规模相对不足；第二是房价上涨态势依然比较明显，控制房价的难度还是较大；第三看涨预期依然较强烈，亟需通过政策进行市场预期的引导。

　　国家统计局数据显示，10月份上海新建商品住宅成交均价环比上涨0.5%，同比涨幅达到37.4%。目前上海去库存周期仅为5.3个月，该数据是2011年4月份以来的最低值。

　　上海某地产市场分析师表示，调整后的上海楼市信贷政策认房又认贷，对改善型冲击尤为明显。当前上海中环以内置换买家达到9成，外环平均到6成，也意味这部分客户受到制约，“而且是查全国征信，覆盖范围要大很多。另外对于首套房首付比例提高0.5成，心理影响大于实际。”

　　“11月市场交易已经在低位盘整，而且客户量比上月减少一半，调控政策出台后成交量会进一步收缩。而价格方面当前议价空间已经扩大到3％-5%。随着交易量收缩，还价余地扩大，价格出现实质性下跌。”他进一步分析说。

　　在上海调控加码的同一天，天津规定，对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为30%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%；但对非本市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%。

　　此前的11月25日，就有银行接到通知，根据人民银行要求，从当天起到2016年11月30日（含），暂停发放个人住房贷款（含所有子产品），涉及的城市包括广州和南京。

　　第三轮加码

　　该地产机构首席分析师对经济观察网记者表示，2个月以来房地产市场已经经历了3轮房地产调控风暴。

　　第一轮是国庆期间16个城市密集收紧调控潮，主要从限购、限贷、土地供应等方面对市场进行调节。

　　第二轮是从国庆后到11月27日的时间段，各地发布细则落地执行调控新政，并陆续有新的城市加入：

　　11月10日，杭州房地产调控政策升级，提高首付比例；11月14日，武汉首付提高至3成，本地家庭主城限购2套；11月15日，武汉房地产调控政策升级，进一步加强限购限贷；11月15日，深圳提高公积金贷款首付比例，公积金贷款最低首付比从20%升至30%，二套房首付比从30%升至70%；11月17日，成都市进一步加强限购；11月17日，东莞市宣布该市缴存职工申请住房公积金贷款最低首付款比例从20%调整为30%；

　　11月21日，福州再出调控新政，宣布二套房公积金贷款首付不低于50%，在限价措施方面，将所有楼盘备案价格上涨幅度由上一轮调控要求的10％以内调整为“零增长”；

　　长沙市11月24日召开维护房地产市场健康发展工作专题会议，宣布从即日起实施7条调控措施，分别是严格房价审查、严格预售网签、开展重点稽查、严查投机炒房、强化资金管控、增加有效供应、曝光不良企业。这意味着长沙正式加入全国楼市调控的行列；

　　天津市国土房管局11月25日发布《关于进一步加强房地产市场监管规范市场秩序有关工作的通知》，提出将一步加强天津市房地产市场监管，加强住宅用地出让管理，新建商品住房上市管理和房地产市场监督检查。

　　第三轮调控加码，则开始于极具典型意义的上海新政，其特征就是对信贷政策的全面收紧。张大伟认为，这是恢复到了2014年“9·30”新政之前的政策力度：“由于投资和改善需求会被全面约束，历史上认房又认贷的时候房价都是下跌的。预计后续很可能包括其他一线城市及涨幅比较快的二线城市，都有可能部分恢复认房又认贷。”

　　“前两轮的调控风暴主要影响投资需求，第三轮的调控加码是全面约束改善需求，并在银行端发力，包括济南、南京等地所银行暂停房贷，预计影响较大。”张大伟对经济观察网记者表示，一旦信贷政策收紧，房地产市场将快速降温，预计四季度此前房价涨幅较快的10几个核心区域城市，其房价表现将从10月份的停涨过渡到11-12月的微跌。

( 编辑：沈旦莹 )

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