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济南限购新政：开发商炒房者双限房价会降吗

时间：2017年04月20日信息来源：齐鲁晚报点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

4月19日深夜,济南限购政策再度升级,土拍价格首次与预售时间挂钩,信贷政策出台,二套房认房又认贷,公积金利率上浮;房产证拿到两年后才允许出售。限购区域也首次扩展至长清区和章丘区。升级版的限购政策如何影响市场?济南市建设部门以及有关专家就此做出了解读。

加大拿地成本

减少非理性行为

2016年济南土地市场地王频出,其中9月份郭店地块拍出地王,溢价率高达719%。企业非理性竞价抬高了地价,也引发了周围房价的非理性上涨。因此,此次调控政策指出,要引导企业理性竞价。所采取的措施,一是结合土地出让溢价率提高项目预售条件,居住用地出让溢价率达到100%以上(含)的,项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可;溢价率达到150%以上(含)的,项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可,这相当于现房销售。

省城一业内人士称,在去年12月26日的限购政策中曾规定,12层以上住宅单体主体结构完成不少于12层后,方可办理商品房预售许可。而此次限购,又将预售证门槛进一步调高。

第二条措施是设定居住用地出让最高限价,当竞买人报价超过最高限价时,按竞基础设施或公益设施建设进行出让。建设部门相关人士解释,如果价格超过限价,开发商就要在公共配套上加大投入,增加了其成本。

开发商关心此次政策是否会影响到之前已经拍完的土地,对此,济南建设部门相关人士解释,该政策仅从限购政策实施之后开始实施,在4月20日之前拍地的开发商,不受政策的制约。

业内人士分析,此举将加大开发商拿地的成本,也可以减少开发商非理性竞价的行为,稳定土地市场秩序。

只要贷款买过房卖没卖再贷都算二套

此次限购政策,采用了较为严厉的信贷政策。其中,本市户籍家庭已拥有一套住房和有住房贷款记录的,申请住房贷款均视为第二套住房贷款,首付比例从40%提高至60%。

建设部门相关人士解释说,这表明对于二套房的界定是认房又认贷,比此前政策收紧。只要有住房贷款记录的,不管是否还清贷款,都算数。比如小明之前贷款买过一套房子,后来卖掉了,手头没有房子,但是再买房子还是算二套房。

而对于非本市户籍家庭购买住房,贷款首付比例从30%提高至60%,商业按揭贷款最长年限缩短至25年。另外,本地人二套房和外地人购房的商业按揭贷款最长年限都从30年缩短至25年,这也是去年以来首次调整商贷年限。

首次提高公积金贷款利率

此次收紧的不仅是商贷,公积金贷款也是收紧不少。政策要求,二套房的公积金贷款利率首次上浮,执行基准利率的1.1倍,类似政策在其他城市的限购政策中也有体现,不过济南从去年开始的限购政策中,这是首次涉及公积金利率的调整。此外,政策还要取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金政策,两条规定都在证明公积金政策的收紧。

另外,使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭暂时停止发放公积金贷款。比如说小明只有一套房子,但是此前使用过两次及以上公积金贷款,他也暂时无法再用公积金来贷款了。

长清章丘也限购区域热度将平衡

长清区和章丘区虽然属于济南,但是在此前调控政策发布时,这两个区都不在政策影响范围内。去年12月26日的限购政策中,长清区虽然不属于限购区域,但是在长清区拥有两套住房的,也不能在限购区域(市内六区)内买房,而章丘则一直未被提及。

不过,随着章丘撤县设区,以及山大搬迁章丘等消息的发布,利好频传,章丘楼市也逐渐升温,房价一直在上涨。此前,市场内也有不少对章丘进行限购的呼声,但一直没有得到政府的回应。

而此次限购政策,将长清区、章丘区也一并纳入限购范围,同时,此前济南已出台的调控政策,这两个区也要一并执行。也就是说,章丘区、长清区和历下区、高新区等完全没有区别,全部属于限购区域,也全都实施限购政策。

例如,在4月20日之前,长清居民小张拥有两套住房,他不能在市内六区买房,但是可以在长清区买多套住房,同时历下居民小王在市内六区有两套住房,但是可以在长清再买多套住房。而4月20日之后,长清区的小张在长清也无法再次购房了。历下区的小王在长清也无法购房。也就是说,不论小张和还是小王,只要在济南市(历下区、历城区、高新区、槐荫区、天桥区、市中区、长清区、章丘区)范围内买房,就要受到限购政策约束。

此前,由于市区限购,章丘等地承接了济南市区外溢的置业需求,而此轮政策的实施,标志着长清区和章丘区与市内各区也一视同仁,济南调控政策力度进一步加强,区域热度将得到平衡。

两年限售限制短线投机炒房客

“限售在济南是首次提出来,这对于打击投机炒房将起到很大的作用。”19日,省城一业内人士坦言,限购区域内自本通知施行之日起购买的住房,须取得不动产权证满2年后方可上市交易。

“济南这次明确的是不动产证满2年才能再卖,2年的标准是办证而不是网签,这对于短期投资炒房的投机客来说,断了他们的路子。”该人士说,去年下半年来看,不少投机客买了房子后,都会想着短期内倒手卖出去,赚取高额差价。

从之前的政策来看,不动产证在2年以内的,只要缴纳5.6%的增值税也可以完成交易,高税部分转嫁到购房者身上,购房成本大大增加。

“新房多是期房,从买了到办下不动产证,中间的期限在2年左右,这次要求的出售条件是,在此基础上再延长2年,这样就加大了投资客的炒房周期和成本。”该人士说,也就是说,市民买新房后,要在四年后才能卖房,这可以在很大程度上限制市场上的炒房投机现象。

( 编辑：孟磊 )

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