2月7日，济南高新区核心区两宗土地的拍卖再次吸引了市场的广泛关注，万科、金地、金茂、中海、海信等一众开发参与了本次土地拍卖，最终这两宗土地被绿地泉集团以19.09亿元的总价摘走，同时建设2.48万平方米的安置房。

 

“这次拍卖触及了最高限价，楼面地价表面上看并不高，但开发商实际成本是比较高的，这反映了开发商对未来市场的信心。房价应该不会再大幅上涨，但可能依然会持续坚挺。”济南一开发商营销负责人对经济导报记者说。

 

世联行山东区域总经理朱江向经济导报记者分析，今年的房地产市场将呈现比较复杂的格局，一些拿地较早的楼盘受限价等因素影响，销售价格将较低，会依然保持较好的销售情况；但一些高价拿地的开发商因为成本太高，可能会面临压力。

 

高新区土地高价成交

 

7日成交的高新区核心区两宗土地位于工业南路以北、奥体中路以西。其中，居住用地有61亩，商业商务用地有29亩，一并出让。最终，这两宗土地引来激烈竞争，经过71轮竞价后触及最高限价，总价达到19.09亿元。随后，这两宗土地进入竞买安置房环节，有7个开发商参与报价，12372392号竞买人以24803平方米的安置房面积摘得这两宗土地。

 

经济导报记者了解到，参与7日这两宗土地拍卖的有万科、金地、金茂、中海、海信、阳光城、正荣等国内知名开发商，最终摘得这两宗土地的是绿地泉集团。绿地泉集团的前身是济南市房地产开发总公司，在2009年与绿地集团合作，目前属于绿地集团的控股子公司。

 

前述开发商人士分析，如果只从19.09亿元的成交总价看，本次成交的土地价格并不算高：“19.09亿元的总成交价中，住宅部分的价格为16.5亿元。这部分住宅用地的总面积为40779平方米，地上最大容积率3.3，地上最大可容建筑面积是13.46万平方米，楼面地价合算为12261元/平方米。”目前，这两宗土地附近有在售楼盘海信贤文世家，目前在售价格为1.9万元/平方米，因此，12261元/平方米的楼面地价并不算贵。
 

 

但这位开发商人士继续分析道，如果加上安置房、配建学校等成本之后，开发商的成本就比较高了。根据挂牌文件，商业商务用地中的写字楼产品开发商需要自持50%，这意味着这50%产品在开发过程中将不能带来现金流，只能待建成运营靠出租获得收益。另外，开发商必须出资9700万元，建设一个18班的小学，另外须配建3.68公顷的公园绿地等，投资建设建筑面积不少于3500平方米的社区综合服务设施，并就近搭配相应的公共停车场，这些都是开发商的成本。

 

更重要的是，开发商还需要建设2.48万平方米的安置房。“在建设这2.48万平方米的安置房之后，开发商住宅部分可售面积将降低到10.98万平方米；同时，这一部分安置房将来要无偿移交给政府，这个成本也是非常高的，尤其是相关税费要视同销售正常缴纳，它的单价成本会在5000元/平方米以上，也就是说这部分安置房的成本将达到1.24亿元。这么算下来，开发商少卖了2.48万平方米的房子，多付出1亿多元的成本，如果再加上上9700万元的学校建设成本，即使不算其他配建成本，开发商的楼面土地成本也将达到1.7万元/平方米以上。”

 

高价楼盘将面临客户流失

 

7日的土地拍卖显示出了开发商对后市的预期。经济导报记者注意到，在竞买安置房环节，除了绿地泉集团以2.48万平方米的安置房摘得土地之外，还有6家开发商也参与到了该环节，其中有4家的报价也超过1万平方米，分别达到了1.29万平方米、1.3万平方米、1.46万平方米、2.29平方米，核算下来土地楼面成本也在1.5万元/平方米左右及以上。

 

值得注意到是，去年10月以来，济南房地产市场已经有降温的现象。未来济南房地产市场会怎么走？

 

朱江向经济导报记者分析，目前济南房地产市场的价格形势比较混乱：“比如在汉峪片区，某楼盘的住宅单价已超2万元，但在东部不远的莲花山东、唐冶、雪山，还有很多1.5万元/平方米以下售价的房子。”

 

朱江分析，未来一年济南楼市将继续呈现这种比较复杂的格局：一些前期拿地较早的项目因为土地成本低，被限价，销售价格将较为合适；但另一些项目因为土地成本太高，将不得不高价销售。“那些因为限价而价格较低的楼盘，将保持较好的销售情况，大量出货；但那些高价楼盘将面临客户流失的境地，销售情况将不会很乐观。”朱江说。