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土拍再现激烈竞争 今年市场有些“冷热不均”

2018-02-09 11:30 来源:经济导报 点击:

2月7日,济南高新区核心区两宗土地的拍卖再次吸引了市场的广泛关注,万科、金地、金茂、中海、海信等一众开发参与了本次土地拍卖,最终这两宗土地被绿地泉集团以19.09亿元的总价摘走,同时建设2.48万平方米的安置房。
 
“这次拍卖触及了最高限价,楼面地价表面上看并不高,但开发商实际成本是比较高的,这反映了开发商对未来市场的信心。房价应该不会再大幅上涨,但可能依然会持续坚挺。”济南一开发商营销负责人对经济导报记者说。
 
世联行山东区域总经理朱江向经济导报记者分析,今年的房地产市场将呈现比较复杂的格局,一些拿地较早的楼盘受限价等因素影响,销售价格将较低,会依然保持较好的销售情况;但一些高价拿地的开发商因为成本太高,可能会面临压力。
 
高新区土地高价成交
 
7日成交的高新区核心区两宗土地位于工业南路以北、奥体中路以西。其中,居住用地有61亩,商业商务用地有29亩,一并出让。最终,这两宗土地引来激烈竞争,经过71轮竞价后触及最高限价,总价达到19.09亿元。随后,这两宗土地进入竞买安置房环节,有7个开发商参与报价,12372392号竞买人以24803平方米的安置房面积摘得这两宗土地。
 
经济导报记者了解到,参与7日这两宗土地拍卖的有万科、金地、金茂、中海、海信、阳光城、正荣等国内知名开发商,最终摘得这两宗土地的是绿地泉集团。绿地泉集团的前身是济南市房地产开发总公司,在2009年与绿地集团合作,目前属于绿地集团的控股子公司。
 
前述开发商人士分析,如果只从19.09亿元的成交总价看,本次成交的土地价格并不算高:“19.09亿元的总成交价中,住宅部分的价格为16.5亿元。这部分住宅用地的总面积为40779平方米,地上最大容积率3.3,地上最大可容建筑面积是13.46万平方米,楼面地价合算为12261元/平方米。”目前,这两宗土地附近有在售楼盘海信贤文世家,目前在售价格为1.9万元/平方米,因此,12261元/平方米的楼面地价并不算贵。
 
 
但这位开发商人士继续分析道,如果加上安置房、配建学校等成本之后,开发商的成本就比较高了。根据挂牌文件,商业商务用地中的写字楼产品开发商需要自持50%,这意味着这50%产品在开发过程中将不能带来现金流,只能待建成运营靠出租获得收益。另外,开发商必须出资9700万元,建设一个18班的小学,另外须配建3.68公顷的公园绿地等,投资建设建筑面积不少于3500平方米的社区综合服务设施,并就近搭配相应的公共停车场,这些都是开发商的成本。
 
更重要的是,开发商还需要建设2.48万平方米的安置房。“在建设这2.48万平方米的安置房之后,开发商住宅部分可售面积将降低到10.98万平方米;同时,这一部分安置房将来要无偿移交给政府,这个成本也是非常高的,尤其是相关税费要视同销售正常缴纳,它的单价成本会在5000元/平方米以上,也就是说这部分安置房的成本将达到1.24亿元。这么算下来,开发商少卖了2.48万平方米的房子,多付出1亿多元的成本,如果再加上上9700万元的学校建设成本,即使不算其他配建成本,开发商的楼面土地成本也将达到1.7万元/平方米以上。”
 
高价楼盘将面临客户流失
 
7日的土地拍卖显示出了开发商对后市的预期。经济导报记者注意到,在竞买安置房环节,除了绿地泉集团以2.48万平方米的安置房摘得土地之外,还有6家开发商也参与到了该环节,其中有4家的报价也超过1万平方米,分别达到了1.29万平方米、1.3万平方米、1.46万平方米、2.29平方米,核算下来土地楼面成本也在1.5万元/平方米左右及以上。
 
值得注意到是,去年10月以来,济南房地产市场已经有降温的现象。未来济南房地产市场会怎么走?
 
朱江向经济导报记者分析,目前济南房地产市场的价格形势比较混乱:“比如在汉峪片区,某楼盘的住宅单价已超2万元,但在东部不远的莲花山东、唐冶、雪山,还有很多1.5万元/平方米以下售价的房子。”
 
朱江分析,未来一年济南楼市将继续呈现这种比较复杂的格局:一些前期拿地较早的项目因为土地成本低,被限价,销售价格将较为合适;但另一些项目因为土地成本太高,将不得不高价销售。“那些因为限价而价格较低的楼盘,将保持较好的销售情况,大量出货;但那些高价楼盘将面临客户流失的境地,销售情况将不会很乐观。”朱江说。

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