由于资金紧张,加之地价较高、市场趋冷,进入2018年,济南土地市场明显降温,开发商进入拿地观望期。而此前两年摘得的高价地,也面临产品定价高、去化难的问题。预计下半年,济南供地节奏会加快,开发企业也会寻求联合拿地等方式,化解资金难题。
低溢价率成为常态
8月13日,济南市章丘区19宗土地迎来挂牌竞拍。此次土拍成交惨淡,8宗土地流拍、10宗土地底价成交,另一宗成交时溢价率也很低。其中一宗位于主城区的住宅用地也流拍。与2017年相比,章丘今年几次土拍,楼面价都没有超过当时的最高峰每平米7325.69元,竞价最高轮数也仅为16轮。
不仅章丘土地市场降温明显,济南主城区的土地市场也不瘟不火。
7月13日下半年首场土拍,郭店、雪山等热门区域的地块溢价率都不高。雪山片区韩仓河东A-1地块楼面地价为每平米9713元,溢价率仅为3.6%；郭店两宗地块楼面地价每平米6277元,溢价率12.3%。这几宗土地竞拍轮数都在个位数,几乎没有竞争。而在两年前的2016年9月21日,郭店一宗住宅用地经过了311轮竞价之后,楼面价达每平米6379元,溢价率超过719%。
“低溢价率拿地会是今年济南土拍市场的常态,毕竟起始价已经很高了,开发商现在比较冷静。”在济南一家开发企业从事拿地业务的王明(化名)说,像7月开拍的雪山地块,A-1地块起始楼面价每平米9375元,建成产品后价格也在每平米1.8万元,比周边多数在售楼盘价格都高。
有央企收紧拿地额度
从去年土拍市场的火热到今年的变冷,在业内人士看来,并不是开发商对土地没有需求了,而是大家资金都比较紧张。
“近几年市场好,去年开发商大规模拿地,导致今年资金普遍紧张,像一些大型企业资金都周转不过来,更别说规模小的开发商。”王明说。
某央企负责拿地的王倩(化名)说,在今年全国去杠杆的大背景之下,央企拿地额度已被收紧。“原则上不允许我们参与土地招拍挂了,不允许在土地市场的大额度投资,有一家央企甚至已经不允许进入地产开发。”王倩说。
除了资金紧张之外,市场转冷,地价较高,也是不少开发商犹豫的原因。“二级市场房价已经涨不动了,而地价还这么高,这让很多开发企业不敢拿地。”王明说,地价已经与住宅市场价格相差无几,利润空间被大幅度压缩。
世联行山东区域总经理朱江说,一系列调控政策出台后,目前购房者的买房欲望下降了,房子卖得慢了,开发商就不着急拿地了。
“下半年市场有转冷趋势,开发商拿地处于观望期。”王明说,他们近期不准备拿地,等市场明朗之后再说。
高价地开发进度缓慢
2016年、2017年,土地市场较热的时候,济南也涌现出不少高价地块,主要集中在汉峪片区、长岭山片区和唐冶片区。进入2018年,市场遇冷,这些高价地块也很受伤。
8月16日,在济南旅游路以南,凤凰路东西方向,记者看到周边都是渣土堆,开工的地块不多,而这些土地多是2017年出让的。
其中,保利A07地块建设项目工地依然是渣土堆。去年8月,这个地块竞价17轮,楼面价每平米14275元,算上安置房,成本价可高达每平米18000元。时隔一年,该地块依然没有入市的动静。
“一般来说,高周转的企业,从拿地到入市最快半年,一年还未动工,并不常见。”一位业内人士透露,目前高价地入市节奏已经放缓,像唐冶、汉峪那边的高价地,市场价格高,去化会很困难。一些高价地块,现在都贴着成本来卖。
开发商寻求抱团拿地
虽然种种因素之下,土地市场已经遇冷,但是开发商对济南楼市依然是看好的。
“集团后期对济南拿地还是要支持的。”王明说,他所在的公司目前仍有存量土地进行后续开发,但是也支撑不了多久,拿地需求依然较大。由于地价高,资金压力大,未来很可能出现多家开发商联合拿地的趋势。
而对于王倩所在的公司,由于已经没有拿地额度,也在寻求其他模式,如合作代建。
不过王倩认为,年底开发商资金额度会稍微宽松,为了冲拿地的年度任务,积极性高一些,所以年底成交情况可能会有所回升。
上半年,济南整体供地节奏并不快。业内预测,下半年将进入集中供地爆发期。济南市房地产业协会负责人也表示,下一步济南还将根据“增加总量、控制热点、均衡供地”原则,加大居住用地供应,同时实施精准供地,分区域增加居住用地供应,把握供地节奏。
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