近期,龙湖、万科、泰禾等知名房企纷纷携其高端项目入市,一大批大平层、洋房、叠拼、合院、别墅等产品进入大众视野。
纵观济南楼市高端产品,多集中于CBD片区、汉峪片区、唐冶片区以及长岭山片区。记者踩盘调研发现,目前推售的高端产品,面积都在200平米以上,其中位于唐冶片区某项目叠拼产品,预售落锤五百万元起。
项目案名夺人眼球
豪宅项目扎堆入市
“改善型产品以及高端产品供应量大增是今年济南楼市的一大特点。”一业内人士表示。记者从今年上半年楼市的供应格局来看,改善型产品供应量占到近6成。“目前入市的高端产品,其前期拿地成本都很高,迫使房企需要在‘产品力’上下足功夫,产品升级顺势带来了价格上涨,高端豪宅项目应运而生。”他表示。
记者调查了解到,各大房企在今年都推出了自身的顶端系产品,天字系、翡翠系、府系、院子系、原著系纷纷入市,项目案名自带“豪气”。同时,在产品规划上也进行了丰富升级,在以往常规的联排、独栋等产品类型上又加入了叠拼、合院等产品,别墅产品面积也从170-700平米有了更大的跨度,适应了更多人的置业需求。
在供应区域上,高端产品以CBD最为集中,除已经入市的绿地、万科、华润之外,仁恒、招商也即将入市新品;在汉峪片区,泰禾、保利、金科升级了片区产品,价格更是突破了历史最高位。在泰禾·济南院子,记者了解到,其洋房产品为全精装交付,均价在35000元/平方米,记者粗略计算一下,一套200平左右的五室大平层总价大约在700万左右,院子则为专属私人订制精装交付,一院一景,各不相同。
位于唐冶片区的龙湖景粼原著,别墅面积多在400平米以上,价格每套在1000-1500万之间;另一项目九里晴川也有叠拼产品推出,面积在165-330平之间,毛坯交付,价格在600万左右一套。同处唐冶的万科翡翠山语也有别墅产品,目前价格暂未对外公布。
蓄客营销各显神通
众多项目入市时间待定
在经历一年多的调整后,济南多个高端项目不断对外释放积极入市的信号。近段时间,金茂、招商、仁恒、银丰等多个项目纷纷对外发布产品,公开示范区、样板间等项目推介,为后期入市营造氛围、提前蓄客。
近期的济南豪宅市场可谓是不断博人眼球,其背后则是各项目开盘前积极营销造势的意图。以9月16日泰禾·济南院子示范区开放为例,该项目以“高参观门槛”成功营造了话题。如果想看平层产品需要提供300万的资产证明,不动产不算,必须是存款、股票、基金等现金存款,如果想看院子产品则需要提供1000万的资产证明。
尽管多个高端楼盘的推广信息已有不少,但是就记者调查了解到的最新情况,多数高端楼盘均在等待预售审批中。在预售价格受到限制的同时,密集出台的系列调控政策以及国庆假期楼市阴跌也给高端住宅市场戴上了“紧箍”。
“受到限购等各种政策限制等因素影响,高端购房需求一直被抑制,而且受到限价政策的影响,项目开盘预售单价无法覆盖项目土地、财务、持有时间等诸多成本,高端项目开发商普遍入市意愿不强,豪宅项目便选择了蛰伏等待时机。”济南一高端项目销售负责人表示。
寄望“差异化”
赢得市场一席
豪宅项目扎堆推出,竞争在所难免。在记者走访的一些高端项目中,发现“拉高拍低”现象明显。“拉高拍低”就是在不损失项目容积率的基础上,主动通过局部拉高建筑高度(用足控高)来腾出更多土地做一些低密度的类别墅产品。房企通过这个方式可以实现“货值最大化”。
当然也有比较纯粹的顶级高端产品。就像泰禾院子和龙湖景粼原著,户型大,总价高,它们的客户群属于金字塔顶尖人群,在探盘中记者获悉,这些楼盘对客户的挑选也很严格,样板间都是要验资才可以参观。
从目前的高端住宅市场来看,除了产品本身的设计以外,赋予项目文化内涵也越来越成为豪宅项目的着力点。龙湖在济南的首个“原著”项目,就是在建筑规划中强调礼制、街巷、里弄、府院等理念,提取其中的符号融入建筑,充分体现中国传统神韵,简单点说就是“新中式”风味十足。
近年来,随着顶级阶层的日益发展壮大和对顶级住宅产品理解层面的不断加深,他们开始对生活品质提出了更高要求,不断寻找与自身相匹配的顶级豪宅生活成为了他们对居住环境的新追求。因此,面对日益年轻化的富裕阶层,开发商在高端产品创新上也应更用心。“稀缺、资源、艺术、定制、圈层”或将成为顶级住宅“独一无二”的价值构成。在产品创新上多下功夫,以“差异化竞争”得到市场的认可。
但是在豪宅客户资源有限的情况下,开发商在这些豪宅项目上花费的这些“心思”最终能否获得市场认可,仍将是一场长期的考验。
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