近日，位于济南市花园东路的中垠御苑项目打出了18999元/平米起的住宅价格，该价格与位置相近、2018年开盘的万科·翡翠公园26000-27000 元/平米的价格形成鲜明对比。是房价降了还是片区竞争激烈?记者调查了解到，除了产品定位不同，开发商面临较大的竞争压力也是导致相邻楼盘价格差的主要原因。

 

盛福片区两盘相争，各有“杀手锏”

 

盛福片区位于历下区东北部的花园东路以北、凤凰路以西、奥体中路以东;西起大辛河、东至凤凰路、南起花园东路，北抵胶济铁路，总面积近10000亩土地，跨高新、历下、历城三个区，以历下区面积最大。

 

随着盛福片区近两年土地的出让，拿地企业也渐渐进入了销售节点，产品先后入市。目前，片区内有万科·翡翠公园、中垠御苑两家楼盘在售，另外，周边还有绿地·华彤苑、海信·贤文世家等竞品楼盘。此前在片区及周边区域拿地的绿城代建盛福项目、阳光城摘得的原德锡科技地块、金地摘得的原黄台煤气炉厂地块等即将入市的项目。

 

2017年，济南楼市正值火爆期，万科在当年的8月份土拍中以9041元/平米的楼面价拿下了位于花园东路与颖秀路交汇处北侧的原机床四厂地块，加上建设4.41万平米的回购安置房、75187平米的政府储备性安置房、3500万元的配套幼儿园等成本，该地块的实际成本价直奔23000元/平米甚至更高。

 

2018年下半年，万科在该地块的翡翠公园项目入市，主力户型面积122-178平米，均价27000元/平米，预计2020年6月份交房入住。

 

万科·翡翠公园项目入口设计图

 

作为万科的翡翠系产品，翡翠公园除了在产品设计细节方面较为用心，社区配套方面也是下了血本。翡翠公园配套总面积约5780㎡的全功能社交会所——翡翠生活馆已经投入运行，为业主定制专属服务;翡翠生活馆内包括面积约2000平米的v-sport健身中心，拥有标准健身房的规模;约1000平米的v-learn成长中心旗舰店，计划引入万科专业教育平台;约300平米的v-cafe书吧;此外，家庭影院、瑜伽馆、翡翠私宴等多维度的服务，重新定义了社区的美好概念。

 

目前，该项目在售的精装住宅产品均价在26000元/平米左右，偶尔推出的团购房价格也在23000-24000元/平米之间，成为片区内销售价格较高的楼盘，也将不少刚需置业者挡在了门外，加之小区还配建有一定数量的安置房，销售情况不温不火。

 

中垠御苑项目沙盘

 

与万科·翡翠公园高企的价格相比，以18999元/平米起入市的中垠御苑项目的价格优势显而易见。2016年11月，山东中垠置业有限公司通过266轮的竞价摘得位于济南高新区徐家旧改项目居住用地，楼面价高达12403元/平米，刷新了当时济南楼面价记录。拿地后，该地块沉寂了2年没有动静，一度被人非议有”捂地“嫌疑。2019年7月份，中垠御苑营销中心终于在千呼万唤中开放，同时打出了18999元/平米起的价格招牌，产品以100-138平米的高层住宅为主。即便如此，中垠御苑的销售情况也并不理想，记者前往探盘时注意到，项目售楼处冷冷清清，未遇到前来看房的市民。据了解，中垠御苑二号楼高层100-110平米的户型已经开盘，目前房源充足。

 

不过，相比较万科·翡翠公园的生活场景、产品升级、公园配套、高端圈层、客户服务等关键词，中垠御苑的自我包装显得“苍白”了许多。“万达商圈·建面约100-138㎡舒适三房、小汉峪沟水岸华宅、大开间客厅、18999元/平米起……”成为项目宣传中反复出现的字眼， 18999元/平米起的价格也成为该项目的最大优势看点。

 

除去上述项目，2018年6月土拍的绿城代建盛福项目预计离入市也不远了，盛福地块项目楼面价10500元/平米，由绿城代建，规划有15栋住宅楼，有绿城产品品牌背书，预计该项目价格也不会低。

 

贤文片区、CBD楼盘来势汹汹，客户争夺战难免

 

盛福片区内楼盘争夺客源的同时，紧邻的贤文片区的绿地·华彤苑、海信·贤文世家等楼盘同样是其有力的竞争对手。

 

现房入住、立省27万元、买房送储藏室……近两个月以来，海信·贤文世家优惠动作不断，随着项目进入销售后期，海信正在加速清盘速度。

 

疯狂CALL客、品牌活动……新入市的绿地·华彤苑更是在想尽办法积蓄客源。绿地·华彤苑位于奥体中路与康虹路交汇处，建筑面积13.5万平米，地上最大容积率为3.3，规划有9栋18F高层住宅，1栋30F高层，1栋29F高层，2栋34F高层，共1000套房源。项目为毛坯交付，但后期可以根据业主需求提供精装服务，价格在23000-25000元/平米左右。

 

同时，位于CBD片区，与海信·贤文世家仅一路之隔的中信泰富·济南尊项目打出了24000元/平米的价格，目前项目正在蓄客。位于工业南路的城投·伴山居的准现房释放出了22000元/平米的价格消息，成为相邻区域的强大竞争对手。

 

面对激烈的市场竞争，济南已经有部分楼盘开始出现价格松动，好的产品、好的口碑也成为开发商最终能经受住市场考验的“杀手锏”。

 

目前，楼市整体处于市场下行期，济南大部分楼盘的到访量、成交量出现下降，客户成交周期拉长，各楼盘的业绩压力“山大”。楼市处于平稳期，有置业打算的购房者可以多进行关注、比较，保持市场敏感度，保持平常心，及时出手，不要错过“上车”的好机会。