五一小长假前后，一条“济南二手房挂牌量超过5万套”的消息引发关注：有人认为二手房市场面临“爆仓”，有人感觉捡漏出手的机会来临。“后疫情”时期，济南二手房交易活跃度在提升，仅贝壳找房平台4月份成交量就有1191套。业内人士认为，这个挂牌量在市场消化空间内，对买方来说能占据议价主动，对卖方来说二手房挂牌价则更加理性。

 

忙碌的房产经纪

 

从3月下旬开始，济南楼市新房、二手房交易逐渐活跃起来，各个售楼处、小区不乏房产经纪忙碌的身影，哈考特不动产易居他山店的小田便是其中之一。

 

作为房产经纪，小田往往能第一时间感受市场冷暖。他说，去年下半年以来，济南二手房市场低迷，成交周期明显拉长，同一套房源各路房产经纪带看十趟八趟没有成交很正常。今年3月中介机构“解封”后，市场被压抑的购房需求得以释放，成交量随之上来了。4月30日，小田维护的伟东新都一套二手房经由同事促成交易，从挂牌到卖出只有7天，成交价降了5万元左右。

 

在中海国际社区，齐鲁楼市房产经纪小高和同事这个五一假期做成了两单二手房业务。“刚出了一套140多平方米的房源，房主挂了两个月吧，因为急于置换，单价只有1.67万元左右，要低于片区均价。”小高说。

 

一位刚在舜耕路附近小区买房的市民说，从去年下半年到今年春节前，原房主将价格从310多万一路调整至288万，3月底的时候再次联系上，对方松动到285万，还带一个地下室，他感觉合适就入手了。

 

4%的价格差

 

多名房产经纪分析，大户型总价高的房子成交周期长、心理预期值降低和急于用钱是房主降价卖房的主要原因。

 

而伴随着二手房市场的“降声”，买方的议价空间增加了。小田说，一般房主降个三五万元成交很正常，降价多的主要是挂牌时报价虚高，时间长了没人看房，房主就会主动降下来，着急用钱的降10万元甚至二三十万元的都有。来自贝壳找房的数据显示，二手房挂牌价和成交价之间的价格差此前在2-3%之间，现在扩大到4%左右，也就是说，一套挂牌价100万元的二手房平均能降3-4万元达成交易。

 

去年以来济南新入市楼盘增多，竞争之下，不仅同区域新房价格低于二手房，而且开发商竞相加大在中介渠道的投入，“截流”部分改善或刚需客户，这也是拉低二手房价的一个原因。以阳光新路沿线为例，就有阳光100六期、万和府、中南樾府在售，后续有绿城诚园、保利项目待入市，周边还有在售的白马山片区世茂璀璨时代、中骏天誉，待入市的小纬六路福康名邸、南辛庄二制药厂项目也在虎视眈眈。

 

链家泉景天沅店店长顾先生说，这些在售、待售项目都以老城区改善需求客户为目标群体，给西南城区域老的二手房小区成交带来直接影响，唯一例外的是泉景天沅小学学区房价格坚挺，不降反升。目前，卧龙花园、泉景天沅·秀园等学区房价格在2.5万—2.6万元之间。

 

“爆仓”说站不住脚

 

在二手房市场活跃度提高的同时，细心的人注意到，在链家APP和贝壳找房APP上，济南二手房挂牌房源在今年五一前后超过了5万套，而去年4月挂牌量则是迈过3万套关口。一年增2万套，是面临“爆仓”还是另有原因?

 

     贝壳找房鲁西省区总经理高春慧解释说，平台入驻品牌增多，连锁门店规模超过500家，覆盖区域扩大，展示房源自然而然会增多，因此二手房挂牌量超5万套属于正常现象。“今年平台上新增长清、章丘区中介门店，主城区覆盖了工业北等以前空白区域，这些都是挂牌量增加的一个原因。”高春慧还表示，今年二手房市场启动晚，交易有滞后效应，加之在贝壳找房平台愿意挂单的房主增多，上述这些因素叠加之下，表现为二手房存量激增，“但市场去化压力不算大。”

 

贝壳找房数据显示，济南二手房市场正常年成交量3万套左右，好的年份在3.5万—3.6万套的水平。今年1月，济南市房地产业协会发布报告称，2019年济南二手住宅交易量为3.96万套、成交面积355.41万平方米。新时报记者还了解到，目前济南市内六区二手房日网签量在100套至200套之间，取中间值来算，年成交量情况与贝壳找房和济南市房地产业协会数据相去不远。也就是说，二手房市场“爆仓”说法站不住脚。

 

还有房产经纪表示，尽管不否认5万套的数据客观存在，但他们也遇到过一些房主“挂而不卖”，挂单只是为看看自己的房子市场估值多少，“并不一定有这么多房主有真实的卖房意愿。”

 

该不该出手

 

国家统计局数据显示，3月济南二手住宅价格销售指数止跌持平，此前已连续11个月环比下跌。分类来看，90平方米以下二手住宅环比微涨0.1%，同比降幅3.9%;90-144平方米环比微跌0.2%，同比降幅4.7%;144平方米以上环比微跌0.1%，同比降幅2.5%。也就是说，短期来看，去年3月出手的二手房购房人实实在在站了岗。

 

从历史数据来看，本轮调控前，2015年4月济南二手住宅价格销售指数止跌持平，结束了此前“11连跌”，之后涨跌互现，在2016年随新房步入上行期。从2017年下半年至2018年1月，济南二手房价格有过连续7个月的下行期;在2018年2月止跌持平后，从2018年3月开始进入新一轮上行期，其间还有过价格环比上涨2.8%的“异常”。从2019年4月开始，济南二手房价格走势又掉头向下，直至2020年3月止步。

 

多名房产经纪人员认为，“后疫情”时期二手房市场不会明显波动，在济南全面放开落户限制后，会有进一步的购房需求。“我身边就有同事在入场，当然，是否出手取决于客户手里资金多少和个人现实需求。”对于后市走向，小田说出了自己的感觉。

 

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山东将积极推行商品房网上营销模式，探索开发电子认购、定金支付等配套功能，帮助更多消费者通过在线平台满足购房置业需求。同时，五部门严格规范商品房网上销售行为，要求商品房网上销售应严格遵守商品房销售、电子商务、消费者权益保护等有关方面法律法规要求，未取得预售许可证或现售备案证明的商品房项目，企业不得开展网上销售，不得以认购、认筹、预订、排号、发放贵宾卡、吸纳会员等形式变相销售。取得预售许可证或现售备案证明的开发项目，网上销售过程中不得收取团购费、会员费、电商平台费、信息咨询费等购房款以外的其他费用。企业与购房者订立认购协议、商品房买卖合同时，应按照权责对等、公平信用的原则设置合同条款，不得设置霸王条款，不得免除己方责任、加重购房者责任或排除购房者合法权益。

 

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