01
士别三日，当刮目相看
相信在每个济南人心中都有对济南各个区域的一个大致排名，这其中，大家公认比较落后的一个区就是天桥区。
天桥区地理位置优越，位于城区之内，距离大明湖、泉城路也不远，在20世纪初也曾辉煌过。但后来因为片区治安较乱、交通拥堵、存在大量城中村，片区样貌较差等原因，给人留下了落后的印象。
但从2019年下半年开始，天桥区的药山片区的发展就进入了快车道。
当看到大家对药山片区的印象还停留在旧时时，让人不禁想替药山片区呐喊一句：是我站的还不够高吗？
据统计从去年8月到现在，天桥共参与7轮供地，供应住宅和商业用地共28宗，总面积达到1150亩。在出让的28 宗土地中，有13宗土地来自药山片区。
药山片区大面积供地的背后，是片区快速发展和居民对于改善城区面貌渴望的写照。
2015年下半年,万科、三箭、力高、海信、荣盛等开发商的进驻药山片区。
2018年10月，济南市天桥区与融创中国签约“春蕾小镇”项目，项目选址二环北路丁太鲁城中村，双方将携手打造高标准黄河新城发展区。融创斥资300亿进军天桥，将促使药山片区迎来蝶变。
2019年，远洋地产也与天桥区政府签了药山南城市综合体，这还是19年天桥招商引资的“开门红”项目。
/远洋地产也与天桥区政府签约
2020年6月，万科与天桥控股公司签约后，展开深入合作，着力打造现代商务综合体，据了解，该项目总用地约355亩，总投资约30亿元。
为何众多品牌房企争相布局药山片区？
这要追溯到今年4月1日，济南市天桥区全区经济工作会议指出，该区将全力实施“1339”战略，咬定建设现代化中心城区“一个目标”，聚焦实力之区、活力之区、魅力之区“三区共创”，推进一年成势、两年突破、三年崛起“三年行动”，全力打好“九大攻坚”，实现天桥赋能赶超、跨越崛起。并指出天桥区“两轴四园”的发展规划。
两轴是指济泺路南北发展中心轴、小清河东西发展隆起轴。四园是指济南新材料产业园、药山科技园、国际商贸城、北湖高端现代服务业集聚园。
/济泺路南北发展中心轴
“两轴四园”的发展规划对天桥区的起到了起到了重要的支撑作用，而药山片区是未来天桥区“两轴四园”的发展规划中重点规划的一个片区，成为多家房企争相布局的关键。
02
不断优化的周边配套
相较于其它繁荣昌盛的片区而言，药山片区的配套还不够完善。但是药山片区的配套已经走在了天桥区的前端，并且处于一个快速发展，不断优化的阶段。
文娱设施
药山片区有着天桥区新的打卡地：药山公园。
在2020年，天桥区将重点除了有“齐烟九点”之称的药山公园外，天桥四馆（四馆：体育馆、文化馆、图书馆、档案馆），药山洋涓湖公园等市政配套也在持续落地。
/洋涓湖公园项目选址
2019年7月29日，天桥区全民健身中心暨场馆项目建设开工仪式隆重举行。天桥区全民健身中心项目总投资金额约2.6亿元，总建筑面积3.2万平方米，建成后建设主体结合运动场地、绿化系统，形成一个开放性的、规整而又有变化的全民健身体育公园。
/全民健身中心方案公示图
/天桥区全民健身中心鸟瞰图
根据药山片区已与融创中国签订了整体开发协议来看，药山除了建筑住宅以外，还需配建2700亩绿地公园、百米高观景塔、沉浸式黄河文化展示中心、黄河文化艺术街区，建筑面积4.44万平的地标性建筑黄河之星也在规划中。此外，该片区还将建设全市规模最大的室内滑雪场。
交通设施
近几年，政府对药山片区交通设施的投入加大。
蓝翔路作为一条南北交通动脉，在2019年4月进入拓宽改造，至今年底前竣工。这将改善道路通行能力、保障居民通行。
蓝翔中路作为药山片区内的一条重要的东西干道，于2018年5月初开工，2018年10月底实现通车。蓝翔中路改造提升后将有效改善片区交通环境，提升市政供给配套能力，为片区开发建设创造良好基础条件。
除此以外，定天路拓宽，魏新路拓宽，创业路、美里路改造如火如荼，二环北路也得到了进一步的提升。
今年5月13日，根据济南市交通局网站发布的公示，济南将再添两条穿黄隧道，它们分别是黄岗路北延工程，航天大道西延工程。
其中，黄岗路北延工程位于药山片区，它南起蓝翔中路，向北穿绕城北线，过黄河、沉沙池，北至G308，全线总长约7.6km，双向六车道，城市主干路。这将进一步完善药山片区的配套。
二环北路一直是药山区的短板，济南市生态环境局公布今年一季度道路颗粒物考核结果，天桥区PM2.5红色路段在全市最多。在被点名的8条PM2.5严重路段中，二环北路环境最差。
目前，天桥区也在积极的与市里交通部门对接。天桥副区长表示，将建成二环北路的地上排水、地下管网。年底前实现干线通车。这将一改二环北路环境差，积水的现象。
在后期的药山片区更是有轨交的规划。
二环北路的环境一直是药山区的短板，济南市生态环境局公布今年一季度道路颗粒物考核结果，天桥区PM2.5红色路段在全市最多。在被点名的8条PM2.5严重路段中，二环北路环境最差。
目前，天桥区也在积极的与市里交通部门对接。天桥副区长表示，将建成二环北路的地上排水、地下管网。年底前实现干线通车。
教育
多年以来，药山片区作为济南天桥重要的片区之一，教育一直是个短板，不仅老社区的教育配套一般，很多新建社区也因为学校一般而备受诟病。
但在眼下，区域的教育短板将被弥补，万科金色悦城•新著代建的24班小学已于今年6月9日奠基，并将引入山东省济南市汇文实验学校的管理人员和管理模式。
根据规划，这所24班制小学由万科总投资8200万元建设，总建筑面积约13388㎡.
从今年9月的土拍信息我们可以得知，药山片区的东沙区域内出让了3宗土地。
/东沙地块参考位置
其挂牌条件明确指出，土地竞得人须无偿代建东沙片区地块X3（18班中学，用地面积约2.86公顷）和地块X4（15班幼托，用地面积约1.04公顷）。
并且天桥区人民政府为提高教育品质，拟在本地块配套初中内引入北京师范大学基础教育集团优质教育资源。
这将在在一定程度上可以满足片区内各位业主的教育诉求。
商业配套
除了教育，药山片区的商业配套也在进一步延展，其中比较知名的有万科打造的药山西现代商务综合体项目，还有远洋打造的大魏城市综合体项目。
万科在项目北侧代建约3.9万㎡的商业配套，总投资约30亿元。万科与天桥控股公司签约后，展开深入合作，进行资本运作，着力打造现代商务综合体，将这里将打造复合业态风情商业街。
大魏城市综合体项目总用地约371亩，总投资约40亿元。由远洋与天桥控股公司合作，进行资本运作，完善文化、商务、娱乐功能，高品位高质量开发建设，打造集总部办公、特色商业、高端住宅、休闲娱乐等多元化产品为一体的城市综合体项目。
03
片区内房产项目介绍
万科金色悦城·新著
万科金色悦城·新著临近黄河，相较于中梁云山和院位置更加靠北。
万科金色悦城·新著容积率2.6，开发商为万科，物业为万科物业。
2019年12月20日，万科以63835万元的底价竞得小鲁庄西A-1地块，楼面价4327元/平。
万科金色悦城·新著共规划14栋住宅，1385套房源，均为精装。
6月25日，万科金色悦城·新著首开推出1#、6#两栋楼，共234套精装房源。其中1#楼，27层，2个单元，3梯6户，户型为95平米三室（108套）、105平米三室（54套）；6#楼，18层，2个单元，1梯2户，户型为125平米四室（72套）；
成交均价1#楼12500元/平米；6#楼13500元/平米，首开去化率达到了80%以上。
从配套方面来看，项目靠近二环北路、无影山北路等主干道，交通比较便利；另外，项目北侧规划有约3.9万平的商业配套，可以满足日常购物需求；教育方面，项目内部规划有1所12班制幼儿园和1所小学，小学签约了山东省济南汇文实验学校的教育资源，比较有保障。
从项目本身来看，万科金色悦城·新著容积率2.6，规划的还是比较合理的，内部仅有5套居住公寓；另外，项目为万科物业，为中等偏上水平。
当前万科金色悦城·新著参考价尚未公布，参考万科的首推价格12500元/㎡和13500元/㎡，以及中梁云山合院13000元/㎡-14000元/㎡。预测万科金色悦城·新著的价格后续价格会有小幅度上涨。
中梁云山和院
中梁云山和院听起来像别墅，实际上它是刚需和改善的项目，而且刚需刚改产品占多数。
当前，中梁云山和院项目在售建面103㎡，120㎡，131㎡三居室住宅房源。
2019年8月5日，天桥区药山片区核心位置推出3宗居住用地，土地出让面积66029㎡（约99亩）。
三块住宅用地在经历过一次终止出让之后，于2019年11月再次挂牌出让，最终由中梁地产以99040万元底价摘得。
目前在售地块为A-2地块，其位于蓝翔路以东，时代总部对面，总面积18854平方米，容积率2.5，楼面价5999.7元/平。
根据挂牌要求：。竞得人须在X地块内无偿代建教育设施(24班小学，建设资金约5000万元，占地面积约3.03公顷)。
据置业顾问介绍，中梁云山和院A-2地块共规划5栋住宅，共424户，包含4栋18层小高层、1栋16层小高层。7月25日首开推8#、9#两栋楼，户型面积为101平、117平、127平三室，公摊约23%，楼栋的1层和14层为变异户型（消防连廊），面积约在80平左右。成交价13000元/㎡-14000元/㎡。
敏感因素有距离该项目1.5公里左右有一个殡仪馆。不过南侧一路之隔的商业地块未来规划为一个商业综合体，对南侧的不利因素会有一定的遮挡作用。
三箭瑞景苑
除此之外，药山片区还有一个低调的洋房产品——三箭瑞景苑。
三箭瑞景苑由三箭地产开发，目前高层房源已经售完，只剩1#（7层），2#（8层），4#（8层）在售，1梯2户，有138㎡和148㎡户型房源，其中一楼带院，顶楼带阁楼，其中中间层在售价17000元/㎡起，一楼售价在20000元+/㎡。
三箭瑞景苑面向药山，相比其他几个自然环境略占优势。项目现已签约公办6年制小学—制锦市街小学分校。与万科金色悦城相比，容积率低是瑞景苑的一大优势，仅有1.9，产品舒适性比较高。其北边是二环北路，环境可能比较嘈杂。
海信九麓府
较早入驻药山的房产项目还有海信九麓府。
占地面积187333平，建筑面积80万方，容积率3.0，绿化率35%。开发商为海信地产。
2016年4月18日，海信以95586万元的总底价竞得药山片区大魏城中村改造项目的5宗土地，包含3宗居住地块、1宗商住地块、1宗商业地块。
其中，居住地块楼面价为1600元/平；商住地块楼面价为1530元/平；商业地块楼面价为1419元/平。
项目分为五期开发，一期、二期、三期为住宅，四期为商住混合，五期为商业。项目住宅均为毛坯。
其中，一期名为雅园已售罄。二期名为和园，目前在售，在售户型面积92m²、96㎡、107㎡、115㎡、126㎡、142㎡，1#、2#、4#、5#成交均价11700元/㎡，2021年4月底交房；6#、 7#、 8#成交均价12000-13000元/㎡，2020年11月底交房。
三期可园和四期如园目前均未入市。其中，三期可园规划9栋住宅，包含1栋34层高层、1栋33层高层、2栋30层高层、1栋18层小高层、4栋17层小高层；四期如园规划3栋住宅，包含1栋33层高层、2栋30层高层。
据置业顾问介绍，三期近期开售，时间尚未确定。
海信九麓府位于药山片区，紧邻二环西路和二环北路两条主干道，但交通相对比较便利；小区内部规划有一所15班制幼儿园和一所36班制小学，可以一定程度上满足业主对教育配套的需求，但目前还未与知名品牌学校签约；另外，项目内部规划有底商和18万平的大型商业中心，待建成之后可以满足业主的购物需求。
不利因素是项目内部存在居住公寓，部分房源的采光会受到影响。三期和园南侧临蓝翔中路，北侧、东侧、西侧临规划路，临路楼栋可能会有噪音等影响。
04
总结
药山片区虽然相较于发达的片区而言很多地方尚处于发展阶段。但是政策的支持再加上大批房企的入驻，将会使片区内的产业、教育，交通等将得到系统提升。
未来随着更多商务、生活等配套的投入使用，这里将成为市民刚需和改善性需求新秀。我们对于其发展的潜力还是要给予肯定的。
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