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豪宅市场走向红海 改善需求能支撑高价地吗?

2015-10-26 10:38 来源:北京晨报 点击:

  在“豪宅元年”,位于南三环与南四环之间的樊家村地块拍出7.5万元/平方米的楼面价,让业内瞠目结舌。一块高价地诞生,就意味着未来就会有一个高端楼盘诞生。已经确认的事实是,北京已经出现了38宗楼面价超过3万元的地块,其中楼面价超过5万元的有10宗地。

  就这样,在业内人士的惊诧、议论及争议声中,豪宅市场开始走向幽深莫测的红海,而北京楼市的新房市场或许已与首次置业的时代道别。

  豪宅市场必定是红海

  “未来北京售价在10万+的项目将有50个”


  中原地产首席分析师张大伟认为,叠加部分老项目,未来北京售价在10万+的项目将有50个。以今年来看,北京预期均价突破10万元的期房住宅合计有12期,而往年仅两期左右。

  供应量如此大幅度的增长,远远超过了成交量的涨幅。“即使按照2015年顶豪井喷的成交量看,实际签约有望达到220套,剔除盘古大观的批量成交后,成交量大约在130套左右。而目前待售、预期售价在10万元以上的项目已经超过3000套。”张大伟表示,如果剔除了盘古96套、万柳书院38套,西宸原著10套、其他项目签约只有个位数。

  从豪宅的潜在客户来看,近年来,金融、互联网等领域迅速发展,产生了一批高收入人群。北京晨报记者此前走访了多个豪宅项目,销售人员也透露购买豪宅的客群日趋年轻化。但这批“新贵人群”的增长速度与豪宅供应量的增幅并不在同一个量级。据机构统计,今年以来,北京豪宅数量的增幅对应富裕人群增量在5倍以上。

  此外,上半年豪宅成交量的上涨与股市向好有关,一部分购房者将股市中的浮赢转投入楼市当中。6月下旬以来,股市进入调整阶段,大多数股民财富缩水,豪宅潜在客户数量进一步减少。

  人口增量也是影响楼市的一个重要因素。北京市正在采取近10年来最严格的常住人口控制措施,北京常住人口增量已从2011年的56.7万人降至2014年的36.8万人,增速从2011年的2.9%降至2014年的1.7%,2015年更是全面收紧。

  “未来能够活得滋润的顶豪最多只有10个,能够活下去的顶豪有10个,被迫合作的项目还有10个,活的不滋润的项目将有20个。”张大伟认为,未来顶豪战场必定是红海。

  高端已成新房主流

  “未来首置购房基本靠二手,改善靠新房。”


  5万、6万、7万……楼面价超过区域在售房价已经成为新常态。在不受政策限制的前提下,地价越高,为了不亏钱,大量高价地被迫高端化,做更高级别的住宅产品。“未来首置购房基本靠二手,改善靠新房,高端成新房主流。”一位置业专家在接受媒体采访时表示。

  有一种观点认为,北京纯商品房的新房市场即将告别首次置业时代。按照2015年上半年住宅地价推算,新房房价将超过5万元/平方米,单套总价超过400万元。而某平台数据显示,2015年前三季度,通某平台达成的北京二手房成交的均价为37933元/平方米,与去年同期相比涨幅仅为4.2%。若按照单套面积80平方米计算,平均一套住房总价约为300万元。二手房的价格优势,对首置人群来说不言而喻。

  另一个趋势也越来越明显。绝大部分住宅用地都需配建一定量的保障性住房,大量首套置业的客群已经望商品住宅兴叹,而涌向保障性住房。数据显示,北京首置和其中自住房的成交套数比逐年上升,2013年是81908比0,2014年则是48662比17017,2015年上半年是28750比13318。自住房在首置产品成交量的比重迅速增加。

  改善需求能支撑高价地吗?

  “走到今天,再劝开发商理性已徒然”


  “我和老公每天上班前把孩子送到婆婆家,下班时再接回来,每天来回跑挺麻烦,想换一套大一些的房子,婆婆和公公也可以经常住过来。”近期,像尹女士一样有换房想法的人不在少数。市民陈先生拥有多套住房,他也向北京晨报记者透露,想卖掉一套或两套房子,换一套品质更好的房子居住。

  改善型住房需求能否支撑高价地入市尚不能得出结论,不过可以感受到,北京楼市确实在暗中发生着变化。

  “一套房子居住8到10年后,随着住宅产品的升级换代,旧房子的不如意开始一点点显露。开发商层出不穷地推出新项目,让你看到自己可以拥有崭新的生活。开发商们为什么会拿地,因为他们也看到了人们对美好生活的追求和向往。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

  丁祖昱也在个人公号中写到,逢高买进的操作手法并不多见,只是在地王争夺赛的时候才能见到这种盛况,开发商上半年比较理性,下半年口袋丰盈后,不得不参与拿地争夺战,“从过去多年的经验看,一块土地大获成功的有,公司被几块地王拖垮的也有。走到今天,再劝开发商理性已经是徒然,今天所走的路决定明天你看的风景。纸牌屋中有句台词,‘权力正如地产,位置是重中之重,你离中心越近,你的财产就越值钱’,这也难怪开发商喜欢加码好的地块,不过不要忘记另外一句台词:勉强生存,与死无异。”

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