多重“紧箍咒”上身 中国房企资金链或遭重压
16城私募资管收紧
中国证券投资基金业协会日前叫停了在北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥等16个热点城市投资普通住宅地产项目的私募资产管理计划，明确将暂不予备案。此外，该机构还禁止私募产品向房企提供融资用于支付土地出让价款，以及直接或间接为各类机构发放首付贷等提供便利。
此前，中国证监会已明令禁止房企通过再融资的途径拿地，南京、广州等地也提出房企必须使用自有资金拿地。
中原地产首席分析师张大伟告诉记者，此次私募资管领域的收紧，传递出房地产资金再收紧的明确信号。这16个热点城市占据了全国房地产成交额的20%以上，也是过去两年高单价、高溢价“地王”数量最集中的区域，此番政策将明显提升房地产企业在当地的融资难度。
地方调控升级
重庆近期发布新政称，抵押房地产不得用于预售，预售商品房不得用于抵押，并规范在建建筑物抵押登记。有专家对中新社记者分析称，这实际上是一记“杀招”，彻底堵死了开发商以抵押房地产融资、以预售回款的传统模式，将对房地产企业的资金链形成巨大考验。
此外，继北京拍出由开发商100%自持的土地之后，天津也推出土地出让新机制，即报价到达上限后，不再接受更高报价，企业竞报“自持面积”。
由开发商自持项目用于租赁能够培育租赁市场，解决部分民众的住房问题。不过，租房收益率较低，而且回款周期长，对于高价拿地的开发商来说，短期必定将面对更大的资金压力。为此，北京万科去年底抛出众筹的开发方案，试图解决自持地块的盈利难题。
企业转向海外融资
与去年房企融资回归境内的趋势相反，今年以来，由于国内流动性收紧，融资难度加大，不少房企转而寻求境外融资。
中原地产研究中心发布的数据显示，延续去年四季度以来的低迷态势，2017年1月份，中国房企包括私募债、公司债、中期票据等境内融资金额，合计为133.08亿元(人民币，下同)，相比去年同期，下调幅度高达92%。而且企业在境内的融资成本也出现了明显的上涨。今年1月份，不少企业发债利率高于6%，而去年9月前，这一水平大致在4%左右。
不少企业“转战”海外。光大证券稍早时候发布的一份报告称，从2016年四季度起，中国房企发行美元债加速。首创、首开、万科、融信、碧桂园、龙光地产、中国奥园、合景泰富、旭辉控股等企业均发行了美元债。不过，张大伟指出，鉴于人民币贬值等压力，企业的海外融资成本也不低。记者查阅企业融资数据发现，不少企业发债的年化利率超过6%，加之汇率损失，融资成本可能达到10%左右。
房企拿地热情不减
尽管近4个月来，20多个城市出台了近70次或大或小的调控收紧政策，但不少房企仍然热衷于土地市场的拼抢。
中原地产研究中心发布的数据显示，截至2月15日，今年25家中国房企拿地总金额已超过1600亿元。从企业看，包括中海、保利、碧桂园、万科等在内的11家房企拿地金额超过50亿元。
张大伟认为，目前各地房地产调控已经开始影响房企销售，而不断收紧的政策则会进一步加剧房企的资金链紧张。同时，伴随美元走强和热钱流出中国市场的趋势，可能会在今年下半年为房地产企业带来“钱荒”窘境。
同策咨询的一位分析师认为，过去一年里，随着市场行情的一路飙升，房企实际上通过各种渠道“加杠杆”，其自筹资金与表外融资增长幅度都远高于国内贷款增长。但今年在重重“紧箍咒”下，“加杠杆”较多的民营房企以及大量的中小房企将面临资金面紧张的问题，不排除下半年出现中小房企被收购或破产的现象。
中国证券投资基金业协会日前叫停了在北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥等16个热点城市投资普通住宅地产项目的私募资产管理计划，明确将暂不予备案。此外，该机构还禁止私募产品向房企提供融资用于支付土地出让价款，以及直接或间接为各类机构发放首付贷等提供便利。
此前，中国证监会已明令禁止房企通过再融资的途径拿地，南京、广州等地也提出房企必须使用自有资金拿地。
中原地产首席分析师张大伟告诉记者，此次私募资管领域的收紧，传递出房地产资金再收紧的明确信号。这16个热点城市占据了全国房地产成交额的20%以上，也是过去两年高单价、高溢价“地王”数量最集中的区域，此番政策将明显提升房地产企业在当地的融资难度。
地方调控升级
重庆近期发布新政称，抵押房地产不得用于预售，预售商品房不得用于抵押，并规范在建建筑物抵押登记。有专家对中新社记者分析称，这实际上是一记“杀招”，彻底堵死了开发商以抵押房地产融资、以预售回款的传统模式，将对房地产企业的资金链形成巨大考验。
此外，继北京拍出由开发商100%自持的土地之后，天津也推出土地出让新机制，即报价到达上限后，不再接受更高报价，企业竞报“自持面积”。
由开发商自持项目用于租赁能够培育租赁市场，解决部分民众的住房问题。不过，租房收益率较低，而且回款周期长，对于高价拿地的开发商来说，短期必定将面对更大的资金压力。为此，北京万科去年底抛出众筹的开发方案，试图解决自持地块的盈利难题。
企业转向海外融资
与去年房企融资回归境内的趋势相反，今年以来，由于国内流动性收紧，融资难度加大，不少房企转而寻求境外融资。
中原地产研究中心发布的数据显示，延续去年四季度以来的低迷态势，2017年1月份，中国房企包括私募债、公司债、中期票据等境内融资金额，合计为133.08亿元(人民币，下同)，相比去年同期，下调幅度高达92%。而且企业在境内的融资成本也出现了明显的上涨。今年1月份，不少企业发债利率高于6%，而去年9月前，这一水平大致在4%左右。
不少企业“转战”海外。光大证券稍早时候发布的一份报告称，从2016年四季度起，中国房企发行美元债加速。首创、首开、万科、融信、碧桂园、龙光地产、中国奥园、合景泰富、旭辉控股等企业均发行了美元债。不过，张大伟指出，鉴于人民币贬值等压力，企业的海外融资成本也不低。记者查阅企业融资数据发现，不少企业发债的年化利率超过6%，加之汇率损失，融资成本可能达到10%左右。
房企拿地热情不减
尽管近4个月来，20多个城市出台了近70次或大或小的调控收紧政策，但不少房企仍然热衷于土地市场的拼抢。
中原地产研究中心发布的数据显示，截至2月15日，今年25家中国房企拿地总金额已超过1600亿元。从企业看，包括中海、保利、碧桂园、万科等在内的11家房企拿地金额超过50亿元。
张大伟认为，目前各地房地产调控已经开始影响房企销售，而不断收紧的政策则会进一步加剧房企的资金链紧张。同时，伴随美元走强和热钱流出中国市场的趋势，可能会在今年下半年为房地产企业带来“钱荒”窘境。
同策咨询的一位分析师认为，过去一年里，随着市场行情的一路飙升，房企实际上通过各种渠道“加杠杆”，其自筹资金与表外融资增长幅度都远高于国内贷款增长。但今年在重重“紧箍咒”下，“加杠杆”较多的民营房企以及大量的中小房企将面临资金面紧张的问题，不排除下半年出现中小房企被收购或破产的现象。
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编辑：杜凯华
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文章热词：房企 资金链 紧箍咒 融房网
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