胡敏：给高房价之痛开"软着陆"药方-市场

胡敏：给高房价之痛开"软着陆"药方

时间：2016年09月08日信息来源：中国新闻网点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

当前中国经济压力大，L形走势处在缓慢探底期。在此大背景下，与宏观经济形势紧密相连的房地产市场矛盾凸显，地王频现，离婚买房等新闻成为人们关注的热点话题。

　　此轮房价上涨的原因

　　住房作为消费品最重要的是居住功能，而现在却逐渐成为一种投资工具，其深层次的原因是什么？房地产背后凝聚了大量的货币，附着了庞大资金链，很容易在资本市场上变成资本性产品与金融工具联系起来。而这一轮房价涨幅大，速度快的原因是多重的。

　　首先，货币发行量加大。从国际环境来看，2008年从美国开始的金融危机波及到全世界，直至今日主要发达的经济体仍然复苏乏力。为了刺激消费，拉动经济运行，美国从2008年开始执行量化宽松政策，已经对世界经济产生了很大的影响。随着中国经济全球化的脚步加大，中国与国际的经济贸易往来相互交融，西方国家的货币政策必然对中国经济产生影响。西方经济体发行货币，助长了中国加大货币发行量。2002年，中国的货币供应量M2仅有18.3万亿，而今年已经接近150万亿(央行数据显示，今年仅前半年M2已经超过149万亿中新经纬注)。在商品市场中，货币量始终要与商品的价格相对等，因此货币供应量的增加势必带动商品价格的提高。而房地产作为消费品的一种，也在商品价格提高的过程中水涨船高。

　　其次，货币追求保值增值的属性通过房地产市场释放。房地产市场今天出现的种种矛盾，恰恰是中国经济从过去高速增长进入中高速增长的必然表现。发展方式的转变、经济结构的调整、资源配置的不合理等综合因素，导致实体经济的投资回报率越来越低，大量资金开始在市场上寻找投资对价物。而房地产的保值增值相对较好。尤其是主要的一线城市，人才、资源集聚，房屋购买力大，因此大量资金进入一线城市的房地产市场，房屋从消费品变成投资品，成为资本的最佳投资途径，恰恰是资金在市场中的理性选择。

　　供给侧结构性改革提出了五大任务“三去、一降、一补”，即去产能、去库存、去杠杆，降成本，补短板。其中去库存主要是解决三四线城市房地产供过于求的问题。由于三四线城市人口增长缓慢，居民收入偏低导致购买力不足，需求减少，加上此前房产商在三四线城市的供应量不断增加，因此积累了过多的库存。中国人民银行负责人在年初表示，全国近7.2亿平米库存房屋中，70%存在于三四线城市，现在一时难以消化。今年年初，许多三四线城市为了刺激去库存采取了降低购房首付款等多项举措，随后，房地产市场宽松的政策预期传导到一二线城市。年初，以深圳、上海、北京为代表的一线城市城市开启新一轮猛涨。受此影响，其他一二线城市房价的心理预期提升，从而打开了诸如南京、杭州、苏州等其他一二线城市房价的上涨空间。购房者产生了“财富效应”，追涨心理明显增加。大量的资金在房地产市场追逐利润，从心理和资金上都形成了正向的上涨循环，房产成为资本市场具有保值增值属性的投资品。从根源上来看，政策实施的结果与制定政策的预期出现了背离，显露了经济运行中的许多矛盾。

　　破解高房价之痛路在何方

　　房地产是经济运行重重矛盾中的难点。据统计，四大银行上半年过半新增贷款发放给个人房贷，房地产市场一旦发生“地震”，资金链的断裂传导到金融系统，势必会产生系统性风险，对中国经济的影响是不可估计的。比如，上世纪九十年代初期，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，许多中小银行先后破产，金融危机迅速蔓延至日本全境，这就是我们经常提到的日本失去的二十年。

　　房地产市场调控的力度怎么把握成为了关键，如何才能实现房地产调控合理、可控，最终实现“软着陆”而非“硬刹车”呢？

　　首先，要疏解大城市资源。疏解大城市资源要实现瘦身健体，产业、功能、人口都要做减法，不能让资源在一个地方、一个部门长时间聚集。推动小城镇的发展与疏解大城市功能相结合，使资源实现双向、多向流动，从而降低一线城市的住房需求，同时推动周边城市房地产去库存。

　　其次，要通过财政、税收等多种手段扶持实体经济发展。今年去深圳调研时发现，国内某知名的家电制造公司，虽然拥有多项行业领先的技术和研发标准，但平均每一台产品的利润率仅有令人意想不到的3%。因此要利用十三五规划重要的窗口期，打破市场格局，真正破除各种有形和无形的壁垒，充分利用财政补贴、税收优惠、贷款贴息等手段，鼓励和支持民间资本进入实体经济。这样才能使被房地产“绑架”的实体经济真正得到松绑，从而降低资金在房地产市场和银行之间的循环流动，

　　再次，通过制度创新解决高房价带来的收入分配问题。房价的快速上涨，会产生新情况下的收入分配不公平，一名购房者可能在短期内成为富翁，但是一个家庭也可能因为房价过高而背上沉重的负担。因此要通过科学合理的财税制度的设计，拉平分配差距，提供一个符合市场规律和人类文明进程的制度。这是一个长期过程，也是必须做的。同时，还要创造尊重劳动致富、创新致富的社会氛围，重视知识分子、创新人员和企业家的价值，减少资本市场的暴力致富。

　　房地产现阶段的矛盾，有其自身消费属性和投资属性的博弈，背后凝聚了整个社会转型升级改革创新中的问题。因此政策制定者要通过合理的政策制定，给民众稳定的、理性的预期，谨慎、温和地解决好房地产市场的矛盾。

( 编辑：沈旦莹 )

文章热词：胡敏楼市房价