张宏伟：房价"涨停板"背后5大负面影响-市场

张宏伟：房价"涨停板"背后5大负面影响

时间：2016年04月26日信息来源：观点地产网点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

4月21日，南京当地官方微博发布称，南京将加强房地产市场引导，主城六区、江宁、浦口商品住宅项目，申报均价每平米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2到3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

　　该举措相当于指导房价“限涨”，为房价上涨设置“涨停板”，其实也就是过去几年的“限价”政策。从今年新出台的政策来看，它与今年3月苏州出台“苏十条”中的“限涨令”如出一辙。当时，“苏十条”明确，商品房在对外销售时，同批次房源申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%等。

　　从南京、苏州等城市设置房价“涨停板”的调控措施来看，由于经济复苏基本面尚不牢固，楼市仍然要发挥拉动宏观经济增长的作用，因此，南京、苏州等城市调控措施较为温和，或者实际执行力度上并没有抓主要矛盾出手解决楼市过热的问题。这是南京、苏州等城市楼市设置“涨停板”政策出台的大背景及真相。

　　如上所述，设置“涨停板”的“限价”政策并不是一个新的政策，比如，2011年以来在不少地区都在执行，以至于在一定时期还出现的限购与限价之争，出现以“限价”代替“限购”的行为；在具体操作上，对于房价上涨预期比较强的一线城市及部分二线城市，为了控制房价上涨的预期，官方或正式发文重申“限价”政策，或从审批层面以延发高端楼盘预售许可证、控制备案时间来调节价格的走势。

　　笔者认为，从南京、苏州等城市设置房价“涨停板”的“限价”政策来看，尽管政策对于短期内遏制楼市房价过快上涨起到一定的积极作用，但是设置房价“涨停板”的“限价”政策也有其负面的市场作用：

　　第一、设置房价“涨停板”的“限价令”变为“促涨令”，导致楼市短期内反弹。南京、苏州等城市的“限价令”导致楼盘定价或备案价格尽量接近价格最高控制点，如此这样，有可能导致楼盘价格整体在“限价令”范围内整体上调，这样尽管控制了整体市场的成交最高价，但是由于中低端楼盘普遍提价，设置房价“涨停板”的“限价令”变为“促涨令”，整体市场均价并不会因为限价令而降低，反而会促使楼市短期内量价反弹。

　　第二、设置房价“涨停板”的“限价令”导致部分城市开发企业开始放弃精装修，改为毛坯房入市。楼盘一旦做出精装修，精装修后的楼盘售价或高于当地的“限价令”，为了规避房价“涨停板”的价格限制，部分开发企业已放弃精装修的做法。这样，相关部门对于楼盘精装修比例的规定也就难有执行力，未来精装修楼盘也会越来越少。

　　第三、“限价令”导致部分开发企业在产品建造上适当降级，在限价令范围内入市。由于配套高端、建材或建造工艺的复杂性，有可能导致部分楼盘定价更加契合高端人群的需求，但是限价令有可能使这些楼盘的定价陷入困境。为了规避限价令，部分开发企业有可能对楼盘配置、建材、或建造工艺进行适度降级，在成本上进一步控制，以迎合“限价令”政策的相关规定。

　　第四、“限价令”导致市场上出现各种措施规避限价进行销售。如2011年限价之后，精装修与毛坯分开销售。广州不少精装修楼盘这么操作，尤其是增城，开发商要求购房者分开签约：签一份毛坯房的合同，在限价范围以内，再签一份装修合同，另外收钱，以这种方式规避限价令。南京、苏州城市设置房价“涨停板”后，不排除也会采取这样的措施规避“限价”政策。

　　第五、房价“涨停板”带来房价继续上涨的预期，引发土地市场“地王”频现，最终房价仍会突破“涨停板”。

　　笔者认为，南京、苏州等城市设置房价“涨停板”的限价令政策较为温和，预示着未来房价仍然有继续上涨的预期，这促使开发商积极拿地，并且制造“地王”。从苏州、南京等城市土地市场来看，房价“涨停板”政策之后土地市场也确实“地王”频现。

　　从以开发商为代表的市场力量与“限价”政策的行政力量博弈来看，当市场的力量促使“地王”频现时，市场的力量聚集导致地价成本大幅上升，也不得不导致房价在未来出现大幅上涨。即使有当前房价“涨停板”的限制，也难以阻止房价不上涨，甚至也难以阻止房价继续超过“涨停板”的限制，因此，市场与行政双方博弈之后，市场的力量会超过行政限制的力量，最终当“限价”政策出现松动时，压抑过久的房价会出现集中释放并且呈现出快速上涨的态势。

( 编辑：沈旦莹 )

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