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土地成"豪门游戏" 济南中小房企转战细分市场

时间:2017年03月31日信息来源:山东商报 点击: 收藏此文 【字体:

 2016年,房地产住宅开发与销售在“去库存”背景下高歌猛进,继续延续强者恒强的发展态势,行业集中度继续加大,而中小房企的生存压力将愈演愈烈,业内人士称如今的房地产行业已经进入大鳄争食的时代,许多中小房企则因资金和实力不足面临“项目荒”的尴尬局面,“玩不转”的部分房企将加速退出市场,行业格局将被重构。

  本土中小房企陷“项目荒”困局

  毋庸置疑,2016年,济南成功抢夺了全国房地产市场的眼球,全市价格在短短数月内迅速从8000元/m2涨至11000/m2,这一轮价格涨幅在全国范围内都极为罕见,12月底全市均价为11541元/m2,与去年同期相比暴涨24%。

  细数去年以来成交的土地,济南土地市场呈现出“先冷后热”的局面,在成交时间上呈现了两头低、中间高的特点。济南经营性用地共成交了124宗,其中居住或商住混合用地共80多宗。在这80多宗土地中,多数被全国性房企拿走,济南本土房企几乎颗粒无收。鲁能地产虽然也在唐冶有所斩获,但其总部早已迁至北京,在全国各地布局,被业内视为央企。

  “房地产市场本来就区域性很强,但可惜的是,绝大部分济南本土房企都没有成长起来,现在手里还有项目的已经寥寥无几了。”此前,业内人士接受媒体采访时表示,记者也注意到在“土拍”现场,已经很少看到济南本土中小房企的身影了。

  据了解,在济南市场上,现在活得比较好的本土开发商大致有两类。一类是有国资背景的,鲁能、海尔、海信深耕山东多年,背靠济南、青岛和烟台等大本营,依靠多年的储备积累土地,在这一轮市场狂飙中并没有掉队。“还有一些民企,前些年拿了些地,成本比较低,赶上了今年的行情,赚得比较多。更多的企业面临着最大的‘瓶颈’,就是没有储备项目。或者是在现有项目开发完之后,面临无米下炊的境地。”

  在上述业内人士看来,土地市场逐渐成为“豪门的游戏”,中小房企,实力不足的房企逐渐失去了生存空间。小型房企和原来主营业务不是房地产的企业都将逐渐退出市场。

  融资渠道被遏制

  对外,在拿地、销售等方面要面临大房企的激烈竞争,对内,融资、转型等都将面临更为严峻的挑战。

  近期楼市最重磅的消息,就是私募资管备案4号文和首套房贷收紧这两件了。2016年10月以来,信贷政策环境维持紧缩趋势,包括国庆期间各地密集调控、11月份以来各地限购限贷升级以及12月份中央经济工作会议定调“房子是用来住的,不是用来炒的”,直到首套房贷收紧、“4号文”出炉,为房企的融资上了“紧箍咒”。

  “去年通过集合计划等融资太容易了,所以房地产行业会这么火。融资成本低,相对来说拿地就会容易。4号文等于说从资金端开始遏制,配合限购等,目的就是控制住房价的涨幅。”一位房地产研究人士表示,去年,房地产市场高歌猛进,融资成本低、融资难度低是一大原因。“‘4号文’出台,北京、上海、济南、成都等16地,城市房企获得私募资产资金‘输血’将大受影响,首套房贷利率提高再加之放款趋严,购房者若因此陷入观望情绪,则房企销售回款也将面临一定的难度。因此,两端都有所收紧,房企融资渠道备受考验。”业内认为,大的房地产企业能够吸引比较多的资金,中小房企可能就不是那么乐观。

  中小房企的生存境遇愈发艰难。随着行业集聚程度的进一步深入,相对于规模越做越大的大型房企,中小房企的处境可谓“凄凉”,有人认为2016年是地产行业深刻变化的一年,甚至将成为行业发展的重要转折点。

  中小房企在细分市场谋生存

  面对集中度越来越高、大鱼吃小鱼愈发频繁的行业前景,本土中小房企也在谋求自己的出路。

  中小房企没了“救命钱”,与大企业在土地市场的拼抢显得不堪一击,这就导致了一系列连锁恶化反应。业内人士表示,在规模房企越做越大,平台优势遥遥领先的情况下,中小房企不得不在细分市场中找寻一线生机,提升产品性价比和专注差异化产品或许才是出路。

  有中小房企老板向记者透露,将关注养老地产、文旅地产等细分市场,有的则表示已经转向利润更好的总部写字楼项目,有的则不再局限于传统的住宅和商业开发,在项目的运营和服务方面有了更大的发展。

  业内人士表示,将来中小企业与大企业之间在项目上的合作也会越来越多,“比如你有资金,我有土地,可以按比例入股,共同开发项目”。实际上,纵观目前市场上现存的中小房企,不少企业由于库存压力,资金链断裂,一些小房企已陷入亏损境地,有的则主动要求出售整体项目或是项目的股份求生存。

  “现在房地产毛利已经从过去的30%~60%回归至10%左右,加上经济、政策大环境的变化,房企纷纷转型或者谋求新的增长点。”业内人士预测,“将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域,而房地产的竞争也将越来越激烈。”

  相关链接 并购改变房企竞争格局

  近年来,随着地产“黄金十年”的过去以及土地成本的不断抬高,房企收并购风气也变得逐步盛行,成为了许多房企主要的拿地和扩张手段。在传统地产领域,目前最主要的收购可以分为两类,第一类主要目的是收购土地或者项目,以增加可售资源或进入新的城市、区域,从而进一步实现规模扩张;另一类则是收购上市平台,即“壳公司”,进而达到上市或者回归A股的目的,拓宽企业融资渠道、提升企业品牌影响力。

  随着近年来招拍挂土地成本的节节攀升,房企们纷纷采用收购的方式作为自身发展的重要手段。对于传统房企而言,收购土地或项目,无疑是加速企业规模扩张,增加可售资源最直接、最有效的方式之一。一方面,收购方式获取项目一般而言拿地成本相对较低,可以使企业避开激烈的市场竞争;另一方面,部分收购获取的项目,可以快速推出市场,加速企业资金回流。

  对于并购目标的选择,房企通常会根据自身的战略发展,来综合考虑目标地块是否合适。其次,目标项目的产品定位以及发展前景,也是房企标的选择的重要标准之一。在筛选出一些适合的目标之后,项目的收购价格和未来的盈利能力就是企业必须衡量的因素。

  通过收并购,本身就具备竞争优势的房企势必“强者恒强”,而地产开发基础较为薄弱的房企也将面临被收购整合的风险,房企之间优胜劣汰加剧,竞争也会更为激烈。
( 编辑:沈旦莹 )
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