住宅土地使用权续期该先算哪笔账-土地

住宅土地使用权续期该先算哪笔账

时间：2016年04月20日信息来源：京华时报点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

住宅土地使用权续期首先要厘清的，不是负担孰轻孰重，而是收费是否合法。要摆脱法理方面将面临的挑战，续期的规则制定权理应收归国务院而不能任由各地自行解释。

　　温州部分住宅土地使用权续期需缴纳高额土地出让金，虽被温州国土资源局指称“误读”，但仍持续引发讨论。媒体调查发现，青岛也存在土地使用期“撞限”的小区，而广东深圳、新疆克拉玛依等地已推出相应的政策。

　　住宅土地使用权到期后如何续期的问题，天然具有“爆炸性”，因为这个问题涉及所有家庭的主要财产权能否得到长期保障。而从目前各地的办理情况看，显然缺乏清晰的法理脉络。温州做法虽被“误读”，但体现了以房产交易价为基准按比例征收的思路，全国首例住宅土地使用权到期的青岛，是以区域过去一年的平均地价为基准，深圳是按公告基准地价的35%补缴续期。从目前的情况看，住宅土地使用权到期后需缴纳一定费用才能办理续期是普遍办法，而按照青岛、深圳以地价为基准的模式，业主负担相对较轻，按照温州以房产交易价为基准的模式，业主负担较重。

　　但是，住宅土地使用权续期首先要厘清的，不是负担孰轻孰重，而是收费是否合法。根据物权法条款，“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”，这一表述赋予了无偿续期的解读空间。而按照物权法条文解释，“续期的期限、土地使用费支付的标准和方法，由国务院规定”。这明确表明续期需要支付费用，而制定权不在地方。

　　根据房地产管理法的规定，在收取费用上表述得更明确：“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”条文指出应当依照的规定，应是土地出让金管理办法，但该条例对于如何续期也没有进一步表述。而住建部《国有土地使用权出让合同》示范文本，沿用了房地产管理法的表述，但这一示范文本又形成于物权法颁布之前。

　　由此可以发现，与住宅土地使用权续期相关的法律表述不尽一致，而各地实践又与相关法律不尽一致。比如，按物权法规定，如何续期，权在国务院，而按房地产管理法，这一事权归于地方。在法律不统一的情况下，不管采取哪种模式办理续期，都有法理不充分之嫌。此外，有价续期还将面临另一个法理困境：与土地使用权关联在一起的住房所有权，其实并非为业主无条件拥有而是有条件、有期限拥有。这将对如何解释财产权构成挑战，同时有可能使征收房产税失去法理支持。

　　要摆脱法理方面将面临的挑战，住宅土地使用权续期的规则制定权理应收归国务院而不能任由各地自行解释。而依据新法优于旧法原则，物权法法则必须予以尊重。政府得到一些土地出让金，还是尊重私人财产权，推进相关法律统一，给百姓以稳定预期，这两笔账孰轻孰重，相信并不难算。

　　深圳官方解读土地使用权续期

　　1995年9月18日前签土地使用权合同的到期不用补交地

　　近日，温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注。昨晚，深圳市规划和国土资源委员会通过其官方微博发文对深圳土地使用权续期有关规定进行详细说明。深圳市规划和国土资源委员会表示，1995年9月18日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地，顺延至国家法定最高年期，不用补交地价。1995年9月18日后签订的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，深圳市正在研究制定相关政策。

　　■续期原因

　　昨晚，深圳市规划和国土资源委员会表示，深圳市出台的有关土地使用权续期的规定与深圳的土地管理制度沿革密不可分，深圳于1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。该规定首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了相应用途的土地使用年期，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。这与国家规定的行政划拨“无偿无限期”不同，这也是深圳市目前已经到期土地需要续期的主要原因。

　　1988年，《深圳经济特区土地管理条例》出台实施，条例明确特区国有土地实行有偿使用和有偿转让，有偿出让国有土地使用权可采取协议、招标和公开拍卖三种方式，土地使用年限根据实际需要确定，但不得超过50年。

　　1994年，《深圳经济特区土地使用权出让条例》出台，条例规定土地使用权最高使用年限为50年。

　　1995年9月15日深圳市第二届人民代表大会修改了《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十一条作如下修改：“土地使用权的最高使用年限为七十年，不同用途的土地使用年限按国家规定执行。”

　　■目前规定

　　1995年9月18日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地，顺延至国家法定最高年期，不用补交地价。

　　1996年深圳市政府依据市人大决定，发布了《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》。公告规定：凡与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用最高年期按国家规定执行，即：居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。

　　在该公告之日(1995年9月18日)前已签订《土地使用权出让合同书》的，其土地使用年期按以上规定，自出让合同规定的起始日期推算、顺延即可，不须另签合同或换发《房地产证》，其中需变更产权的，在办理变更产权手续时确认、顺延。

　　深府【2004】73号文件解决的对象特指在深圳特定历史阶段形成的、特殊的行政划拨用地问题。

　　随着深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地(20年)的陆续到期，深圳市首次集中出现了国有土地使用权期满的问题。为妥善解决该问题，2004年4月23日，《深圳市到期房地产续期若干规定》(深府【2004】73号)发布施行。

　　该规定所针对的对象是在深圳市房地产权利证书登记的土地使用年期届满的行政划拨性质房地产，及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地但原年期未重新调整而土地使用年期已届满的房地产。

　　《若干规定》明确上述用地在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，其中一种延长方式就是补交地价签订土地出让合同，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。

　　1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，深圳市正在研究制定相关政策。

　　■专家释疑

　　1全国有多少地方面临“温州困境”?

　　记者调查发现，房屋土地实际使用年限低于相应土地最高年限标准的现象，温州并非个案。目前，深圳、青岛、重庆等地均出现类似土地使用年限不一的情况。

　　事实上，本世纪初，深圳市内国际商业大厦等多栋楼宇的部分物业土地使用权，已经达到20年期限，成为国内首批土地使用权年限到期的案例。深圳市后来出台方案，明确土地使用权年限到期的房地产，可以通过补交地价或支付土地租金方式延长土地使用年限。其中，补交地价额度为一次性支付相应用途公告基准地价的35%。

　　青岛市部分区域一些住宅用地使用权期限，也只有20年或30年。公开资料显示，青岛经济技术开发区自上世纪80年代成立以来，出让20年、30年使用年限的住宅用地共计41宗，总用地面积667.5亩，其中部分小区土地使用年限已到期。

　　重庆市民张先生告诉记者，在其他城市购置商品住宅，土地证上使用年限都是70年，但在重庆购买的房屋土地证上，使用年限都只有50年，“这种情况非常普遍”。据当地业内人士介绍，重庆市规划确定的土地用途不少为综合用地，因此从1994年起，在土地出让签订合同中，包括居住在内的综合用地使用年限均为50年。

　　全国范围内，此类房屋物业土地使用权年限不一的情况到底有多少?据有关部门介绍，土地出让大都是各地自行组织实施，具有一定灵活性，因此全国到底有多少住宅用地使用年限低于70年，目前没有详细数据，不过这种情况在全国并不少见。

　　2说好的房屋70年权限为何“缩水”?

　　参与物权法起草的一些人士表示，公众首先要明确，房屋所有权和土地使用权不同。房屋所有权即房产权，是私有财产权的一种，受宪法和物权法保护，没有期限限制。而土地使用权是有期限的，目前规定的住宅用地最高使用年限是70年。

　　之所以目前一些地方出现20年、30年、50年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三类：

　　——在政策范围内调整。温州市国土局称，上世纪90年代，在土地出让政策开始执行时，该市在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择给予办理出让手续。

　　地方国土部门称，土地使用年限降低，可减少缴纳相应的土地出让金，在一定程度上可降低房价，让利给终端消费者。

　　——方便管理和处置。重庆市国土局在解释为何土地使用权期限是50年时称，因为重庆市多数房地产开发以商业与住宅混合类型为主，一个项目中若按商业、住宅最高出让年限确定不同出让年限，势必会出现一栋建筑中，商业、住宅出让终止时间不一致的情况，带来处置困难。

　　——先试先行地区历史遗留问题。深圳、青岛等地由于在国务院发布土地使用权最高年限之前，已在国有土地使用权出让上先试先行，出现了部分遗留问题。

　　广东省房地产研究会会长黄远华认为，除此之外，还有部分住宅用地因开发商囤地等原因导致使用年限“缩水”。

　　3住宅用地使用权到期该怎么办?

　　专家介绍，目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。

　　中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说，在物权法之前，城市房地产管理法曾规定，“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。但城市房地产管理法对于物权法而言，是旧法，按照新法优于旧法的原则，目前还是应该遵循物权法的相关规定。

　　中国社会科学院经济所研究员汪丽娜等认为，虽然物权法明确提出“自动续期”，但是由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，目前来说难以操作。“土地使用期限规定20年和70年，其出让金是不一样的。政府出让20年土地使用权，续期如果不补交出让金，政府的利益会受损，而且对其他已经缴纳70年出让金的业主也是不公平的。”

　　有专家指出，约定20年以及没有达到最高限70年的，首先应当自动续期至70年，同时补交约定年限与70年土地使用权期间的出让金差价。

　　但也有部分学者持不同看法，认为“补差价”的做法没太必要。“土地出让年限的利益落差是由地方政府当年决策造成的，如果让现在的住户来承担成本，既不公平也很难实施。”浙江大学房地产研究中心专家田传浩表示。

　　那么，对于70年土地使用权到期的房产又该如何续期?应有偿还是无偿?杨立新认为，有两个办法可供选择：一是免费，让利给业主;二是费改税，不再收取出让金，而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。

　　汪丽娜说，在我国，房屋是很多老百姓最大的财富。一些人拿出大部分的积蓄买房，房屋的增值不是因为房屋本身而是土地。从这个意义上来说，70年之后再交一大笔出让金显然不太合理，可以象征性交一点。

　　汪丽娜、杨立新等认为，在强调法治社会的今天，首先需要明确的是，要坚持有法必依，严格落实物权领域的立法成果，增强人民群众对国家物权制度的信心;另一方面，针对物权法规定并不详尽的现实，通过充分吸取民意及规范的程序，尽早出台关于土地出让续期的实施细则，缓解公众焦虑。

( 编辑：沈旦莹 )

文章热词：住宅土地楼市