为什么富力地产有那么强的议价能力
原定于7月19日的万达、融创“世纪大收购”的签约仪式再迎转折。
最终，富力以199亿收购万达77个酒店，融创以438亿收购万达13个文旅项目。
王建林在签约现场发言时指出，“放眼全球，这样低价的收购机会百年难遇。”
简单算两笔账，在商业地产市场并未出现剧烈波动，万达76家酒店估值未有缩水的背景下，短短10天，相比融创的336亿收购额,万达酒店卖价直接减至199亿，整整少了137亿还多了1家酒店。
公开资料显示，77家酒店建筑面积38.65万平方米，共有23202间客房，折合成本每平方米6100元。不考虑基建、土地、财务等成本，五星级酒店的装修成本每平方米都在5000元以上。
单从资产本身来看，富力无疑做了笔划算的买卖。那么第一个问题来了，为什么相比融创，富力有这么高的议价能力能够摘到这“百年难遇”的收购机会？
细细想来，能够在7月19日和万达、融创放在一张背景板的收购方，其实并不多。
对于这么大资金体量的大宗资产交易，现金流无疑是影响交易最关键的环节之一。
根据三方签署的协议文本，199亿的约定价款，富力需3个月内先行支付100亿，余款到明年2月份付清。对于绝大多数资金方来说，3个月内拿出100亿并不容易。但这对富力来说并不难。富力地产年报显示，截止2016年末，货币资金有404.9亿元，同比上涨了115%。
充足的货币现金虽是此次交易的必要条件，但并非是充分条件。第二个执行环节不容忽视的必要条件是决策流程。
从万达和融创对外公布高达637亿的并购案再到协议的签署，不过10天的时间。期间发生了什么，又给富力留了多少决策时间无从得知。即使满打满算，双方在10天内完成199亿涉及77个酒店的决策也不容易。
笔者也曾侧面参与过大宗资产交易，不考虑信息不对称，从拿到项目到明确意向签署协议，没有3个月的时间根本很难完成。其他的不说，掏那么多钱买这么多酒店，难道不需要一个个审核酒店账务、一个个现场尽调吗？
充足的货币资金和快速的决策能力，虽然是意向资金方上位“背景板”的必要条件，但仍不足以成为撼动万达，获取强议价能力的关键因素。在笔者看来，第三个不容忽视的必要要素是意向资金方需具备一定的酒店管理能力，有“酒店战略”。
酒店存在明显的重资产特点，“前期投资大，对企业运营能力要求高，回报周期长”是行业对酒店资产的共同认知。更为关键的是，资产回报率也不十分理想，从全球来看，全球酒店业的平均总资产回报率只有5%。也因此作为房地产产品业态的一种，不管是土地市场亦或是金融市场，酒店类的产品并不十分受青睐。
也就是说，倘若意向资金方缺乏酒店运营管理能力，无“酒店战略”，纵使低价买入，也无法真正从此交易中获利。
再看看富力，富力地产一直以来都对经营酒店兴趣浓厚。目前，该公司与全球著名酒店品牌凯悦集团、万豪集团、洲际集团等均有合作，并且富力地产也是万豪国际集团在中国最大的合作方。
此次并购案后，富力也将跃升为世界第五大五星级酒店的持有者。虽然从资产角度来看，富力是赚了，但从运营角度，富力的压力仍不容小觑。
结合房地产调控和金融去杠杆的背景下，房企的各类融资渠道被收窄。房地产直接融资和非标融资渠道（银行理财、私募资管、信托等）的监管加强。这无疑也给富力的融资及运营能力带来极大的考验。
最终，富力以199亿收购万达77个酒店，融创以438亿收购万达13个文旅项目。
王建林在签约现场发言时指出，“放眼全球，这样低价的收购机会百年难遇。”
简单算两笔账，在商业地产市场并未出现剧烈波动，万达76家酒店估值未有缩水的背景下，短短10天，相比融创的336亿收购额,万达酒店卖价直接减至199亿，整整少了137亿还多了1家酒店。
公开资料显示，77家酒店建筑面积38.65万平方米，共有23202间客房，折合成本每平方米6100元。不考虑基建、土地、财务等成本，五星级酒店的装修成本每平方米都在5000元以上。
单从资产本身来看，富力无疑做了笔划算的买卖。那么第一个问题来了，为什么相比融创，富力有这么高的议价能力能够摘到这“百年难遇”的收购机会？
细细想来，能够在7月19日和万达、融创放在一张背景板的收购方，其实并不多。
对于这么大资金体量的大宗资产交易，现金流无疑是影响交易最关键的环节之一。
根据三方签署的协议文本，199亿的约定价款，富力需3个月内先行支付100亿，余款到明年2月份付清。对于绝大多数资金方来说，3个月内拿出100亿并不容易。但这对富力来说并不难。富力地产年报显示，截止2016年末，货币资金有404.9亿元，同比上涨了115%。
充足的货币现金虽是此次交易的必要条件，但并非是充分条件。第二个执行环节不容忽视的必要条件是决策流程。
从万达和融创对外公布高达637亿的并购案再到协议的签署，不过10天的时间。期间发生了什么，又给富力留了多少决策时间无从得知。即使满打满算，双方在10天内完成199亿涉及77个酒店的决策也不容易。
笔者也曾侧面参与过大宗资产交易，不考虑信息不对称，从拿到项目到明确意向签署协议，没有3个月的时间根本很难完成。其他的不说，掏那么多钱买这么多酒店，难道不需要一个个审核酒店账务、一个个现场尽调吗？
充足的货币资金和快速的决策能力，虽然是意向资金方上位“背景板”的必要条件，但仍不足以成为撼动万达，获取强议价能力的关键因素。在笔者看来，第三个不容忽视的必要要素是意向资金方需具备一定的酒店管理能力，有“酒店战略”。
酒店存在明显的重资产特点，“前期投资大，对企业运营能力要求高，回报周期长”是行业对酒店资产的共同认知。更为关键的是，资产回报率也不十分理想，从全球来看，全球酒店业的平均总资产回报率只有5%。也因此作为房地产产品业态的一种，不管是土地市场亦或是金融市场，酒店类的产品并不十分受青睐。
也就是说，倘若意向资金方缺乏酒店运营管理能力，无“酒店战略”，纵使低价买入，也无法真正从此交易中获利。
再看看富力，富力地产一直以来都对经营酒店兴趣浓厚。目前，该公司与全球著名酒店品牌凯悦集团、万豪集团、洲际集团等均有合作，并且富力地产也是万豪国际集团在中国最大的合作方。
此次并购案后，富力也将跃升为世界第五大五星级酒店的持有者。虽然从资产角度来看，富力是赚了，但从运营角度，富力的压力仍不容小觑。
结合房地产调控和金融去杠杆的背景下，房企的各类融资渠道被收窄。房地产直接融资和非标融资渠道（银行理财、私募资管、信托等）的监管加强。这无疑也给富力的融资及运营能力带来极大的考验。
(
编辑：杜凯华
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