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土地市场降温 济南房价添悬念

2018-11-09 10:44 来源:山东财经网 点击:

悄然之间,2018年只剩下最后两个月了,济南上半年公布的2018年年度市本级土地供应计划完成得怎么样了?
 
记者查阅今年以来的土地出让记录发现,济南今年的商业服务用地供应已经接近完成计划,但是,在跟房价走势密切相关的住宅用地供应方面,今年已成交的住宅用地尚不足年度供地计划的一半。
 
自8月份以来,随着楼市降温,土地市场也有所降温,济南土地市场出现了近年来罕见的大面积流拍现象。世联行山东区域总经理朱江向记者分析,土地流拍在一定程度上影响了济南的土地供应量,在当前房地产调控取得阶段性成果之际,土地供应应当继续保持在合理水平,以防止未来房价再次出现大幅波动。
 
供地计划远未完成
 
济南今年以来的土地供应,近期有明显放缓趋势,市本级最后一次住宅用地的出让,定格在了9月21日。当天济南共有272亩住宅用地成交,但同时有约419亩住宅用地流拍。此后,济南市本级再未有住宅用地挂牌出让。
 
据记者统计,截至目前,济南今年已完成住宅、商服土地供应80宗,总面积446.26公顷,约折合6693.86亩。其中,住宅用地47宗,土地面积约267.90公顷,约折合4018.47亩,规划地上最大建筑面积629.99万平方米。
 
在已经供应的住宅用地中,济南高新东区有5宗土地成交,面积合计823亩,主要在春晖路以西、科创路以南,拿地方为中海地产、龙湖地产、万科地产等。目前,这些土地上所建设的楼盘已经开始做前期宣传。二环南路以南的兴隆片区有5宗住宅用地成交,面积合计566.26亩,拿地方为华润置地,项目已经开盘销售。东绕城高速以内、经十路以南有5宗住宅用地成交,面积合计565.76亩,拿地方为济南万达城建设有限公司,部分地块已经开工建设。这批土地面积合计约1944亩,达到今年已出让住宅用地的近一半。
 
另外,花园路以北、大辛河以西有两宗住宅用地成交,面积合计160亩,拿地方为海尔地产旗下济南海嘉房地产开发有限公司,项目正准备入市。飞跃大道以北、韩仓河以东有两宗住宅用地成交,面积合计158亩,拿地方为金地、路劲、金茂等。
 
除此之外,济南其他片区成交土地都比较少,面积均在150亩以下。这些土地零散分布于唐冶片区、高新区核心区、华山北片区、王舍人球墨铸铁厂片区、西客站、长清大学园等片区。
 
济南目前的土地供应量,与年度土地供应计划差距有多大?
 
记者查阅到,2018年度济南市本级计划供地总量为1577.31公顷,约23660亩。其中,城镇住宅用地面积约9188.25亩,占供地总量的比例约为38.83%;商业服务用地3077.55亩,占比约13.01%;工业仓储用地4448.1亩,占比约18.80%;交通运输用地3880.35亩,占比约16.40%;公共管理与公共服务用地2852.55亩,占比约12.06%;特殊用地212.65亩,占比约0.90%。
 
目前,济南市已经完成住宅土地供应4018.47亩;完成商业服务土地供应33宗,土地面积约178.36公顷,约折合2675.38亩。参照上述年度供地计划,今年的住宅土地供应量尚不足计划的一半,商业服务用地供应已经接近完成计划。
 
市场变冷
 
开发商拿地谨慎
 
对于实际供地量与年度土地供应计划之间的巨大差异,朱江向记者分析,主要原因有两个:“今年上半年土地市场还比较热,但受各种因素影响,土地供应没有大规模放量。到了下半年,尤其是8月份之后,济南乃至全国很多城市的土地市场降温,开发商受资金链影响和对未来市场的预判,不敢拿地了,济南土地市场也遭遇流拍,土地供应受到比较大的影响。”
 
国内某知名开发商在济南市场上的拿地负责人张经理向记者证实,9月21日土拍之前,相关部门曾与该开发商接触,希望其能参与土拍。但公司考虑到销售压力较大,自身回笼资金需求比较强烈,再加上土地拍卖底价太高,经再三考虑,还是放弃了参与土拍。
 
朱江向记者分析,在市场遇冷的大背景,土地成交量下滑是常见的情况,在历次房地产调控周期中都是如此。“通常情况下,在房价上涨的周期,开发商销售好、回款快,资金流比较充足,拿地积极性也比较高;但在房价下跌的周期,开发商资金链紧张,即使想拿地也有心无力。能跳出房地产周期逆向拿地的开发商也有,但总体还是比较少的。”
 
现实中更多的情况是,在房地产下行周期,大部分开发商拿地都非常谨慎。“我们公司已经全面停止在三、四线城市拿地了。集中精力保住一、二线市场的销售,快速回笼资金,这是我们公司总部的统一安排。”前述张经理向记者说。
 
提前警惕房价反弹
 
面对土地市场的变冷,朱江认为应该保持警惕,用长远眼光看,它可能会使未来房地产市场供应不足。
 
记者注意到,综观国内众多一、二线城市,本轮房地产调控已经取得阶段性成果,很多地方的房价已经暂停上涨步伐。国家统计局本月20日发布的“70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示,在9月份的新建商品房价格方面,上海、深圳分别环比下降0.1%、0.2%,广州环比上涨0.4%,北京与上月持平。在山东省,济南、青岛9月份的新建商品房价格分别环比上涨1.3%、0.4%,上涨幅度呈明显下滑势头。
 
朱江分析称,在房地产调控已取得阶段性成果之后,应当进行阶段性的总结和反思。“截至目前,本轮调控依然多用行政调控手段,限贷、限购、限售等政策都是指向压制需求。但是,供应端的变化并不是很大,土地供应量仍未有明显放量。未来一段时间,如果土地供应量大幅减少,房价触底之后,市场可能会出现报复性反弹。”
 
以济南市场为例,在房价大幅上涨的2016年年底,为稳定房价预期,济南市曾发布消息:2017年至2019年,市本级计划年均供应住宅用地7000亩左右,3年计划供地合计达2.1万亩。
 
据记者了解,2017年,济南实现供应住宅用地8387亩;2018年,济南计划供应住宅用地9188.25亩,但截至目前仅仅完成4018.47亩。现在马上到11月了,2018年只剩下两个月时间,今年的供地缺口相当大。如果与2017年至2019年2.1万亩的土地供地计划对比,济南从2017年以来已经完成住宅用地供应12405亩左右,距离3年的总计划还差距8595亩,未来一年多的供应任务比较重。
 
目前开发商拿地谨慎,即使政府有意供地,但开发商不愿拿地怎么办?
 
“对开发商来说,只要价格合适,就还会有人入手土地。比如说,济南雪山片区目前的新房价格已降到1.3万元/平方米左右。在这个价格之下,若土地楼面地价在5000元/平方米左右,开发商还是会考虑的。但周边此前成交土地价格达到8000元/平方米以上,开发商无利可图,自然不敢拿地。因此,为更长久地稳定房价,后期土地供应价格能否降低一些?”朱江分析。
 
记者也注意到,济南此前流拍的多宗土地价格确实比较高。以9月份流拍的土地为例,济南球墨铸铁厂地块加上配建成本之后,楼面成本达到近1万元/平方米,而周边某精装修楼盘在售新房价格为1.7万元/平方米,北部不远处另一楼盘的在售产品价格只有1.4万元/平方米左右,开发商在当时价格下拿地,盈利空间很难有保障。
 
“对开发商来说,应该鼓励大家逆周期拿地。土地的开发周期通常在1年左右,现在不拿地,等未来市场触底回暖之后,你再拿地已经来不及了。对于地方政府部门来说,应该考虑适当降低地价,让土地供应保持相对合理的水平。房地产调控已经取得了阶段性成果,但应该保持警惕,应提防因土地供应下滑而引发下一轮的房价失控。”朱江分析称。

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