坐标雪山东北部韩仓河东岸，金茂逸墅于5月4日下午五点入场看电影，18点58分正式开盘，推出7#楼精装18F高层、13#楼11F洋房产品，18F高层均价在折后15k左右，好楼层的售价在15k冒头，小编的几位粉丝是奔着18F的112户型去的，7#楼去化率还不错，毕竟单价还凑合，洋房13#楼去化相对差一些，值得注意的事13#现场签认购协议缴纳定金，7#楼并没有缴纳任何定金，在现场也没有找到预售证公示的文件，也许藏的很深吧，截止5月4日，在建委网站查询不到金茂逸墅任何一栋楼的预售证。今天下午，小编特意去金茂逸墅查看过，7#楼的目前在建高度为9F左右，距离预售证要求的12F还有一定距离，这可以解释为何开盘现场为何没有收取任何定金。

 

关于金茂的7#楼，在此要提醒大家，距离铁路的距离在200米左右，北向靠马路，不开窗户的前提下，可以说影响不大，需要特别注意的是，通过规划图，7#楼距离小区围栏的距离为15.88米，围栏北侧目前正在建设韩仓大道，宽度类比飞跃大道，东西大动脉，规划公交车站点，因此虾米小编认为，铁路影响有限，但是韩仓大道的影响将会非常大，金茂的教育问题，目前来看二选一，城市之光配建学校或者鲍山花园安置区中的韩仓小学，教育方面乏善可陈，金茂的优点为价格有吸引力，建筑质量不错（根据施工总包推理），在选购金茂之前，奉劝一定要去工地参观，实地查勘。

以下图片拍摄于2019年5月4日

 

前情回顾

 

2018年7月13日土拍中，雪山片区韩仓河东A-1地块，金茂、路劲联合拿地，楼面地价9713元/㎡，溢价率4%。

 

小编要特别说明，金茂逸墅的项目距离售楼处大约800，请沿着售楼处这条路直行到尽头，也就是铁路附近，看一下工地，不说别的先上图告诉你有多低洼，在这里南高北低表现的尤为明显，根据旁边的城市之光规划图，在这800米的南北距离上，海拔高度差高达16米，希望购房者尤其要注意，虽然旁边韩仓泄洪沟，但如此大的高度差，表示有很大影响，而且未来R2地铁济钢新村站在凤鸣路十字路口，假如想去坐地铁，那么你要步行1500多米，并且要克服16米的海拔高差爬坡，单车你别琢磨了，小编反正是骑不上来，推着上来的。

 

以下来源于规划图的地理高差

 

先开始分析一下该楼盘，金茂的优点是容积率较低，密度较低，金茂物业，金茂在大城市的品牌名声还是不错的，此次施工为中建八局二分部，施工质量应该不错，这些都是其优点，营销从全程录音，这一点还是值得称道的，好了实在找不到其他优点了，开始缺点。

 

该项目地处韩仓，雪山最北方的一片荒凉之地，原为韩仓各村的农田或者坟墓，韩仓河治理工程之前，此地沿河分布很多坟，韩仓河治理工程后的样子先分享下，河景洋房？醒醒吧，没有水的，靠天，至于沿河公园，万科营销时吹了一年多，现在交房丝毫踪影都没有找到，请各位购房者切莫再上当。

 

从规划设计来看，洋房是为叠拼屏蔽不利因素的屏障，典型高低配，东侧的韩仓河是一条泄洪沟，并不存在水，不存在河景，关于河边的公园，城市之光销售时就在画一个大饼，河边会有公园，会有篮球场 足球场，然而城市之光要交付了，饼还是饼，如今如果再拿这个进行宣传就没意思了。

 

关于教育，城市之光幼儿园和小学将于2019年交付，万科承建，小学为洪家楼一小冠名（教育局电话答复），由于片区还有星瀚城，金茂未必能上该学校，河对岸还有一所小学，在鲍山花园小区中的韩仓小学，可以说该区域没有好的教育资源。

 

以金茂18层洋房的蓄客价格16k+来推理，金茂在竞品的竞争中毫无优势，雪山的竞品为中新国际城毛坯小高14500，中新锦绣天地13500，两盘都有好的教育冠名，更靠南，距离高新区，唐冶都较为方便，交通方面也略强一点点，唐冶鲁能七号15k+，玖唐府17（送一个车位，其实折合16），翡翠山语15k+，唐冶 交通规划更好些，张马七个葫芦就不说了，凤凰首府，公园学府，天宸，锦悦府等等以及翡丽公馆都价格低于金茂逸墅，而且还有一个因素，自从济钢搬迁后，济钢生活区人员骤减，出现多空置房源，小编朋友在济钢新村租了5年房，两居室今年才从800涨到1000多一点，这个区域，目前缺乏商业以及写字楼，没有就业机会，缺乏活力，因此在投资角度也要慎重。

 

金茂最北侧距离铁路的距离为最东边界160米左右，最西边界距离240米，铁路因素小编认为可以忽略不计，主要不利因素来源于正在建设的韩仓大道，楼体距离路的距离在20米左右，韩仓大道规划比较宽，贯穿东西，一期正在建设中，当然好在是北向靠路，南向卧室还好。