2024年12月的70城数据已经出炉，有人欢喜有人愁。欢喜的人看到了济南12月新房环比下跌0.1％，二手房环比下跌0.2％，跌幅减缓是好现象。青岛的新房价格已经上浮，济南可能也不远了。愁的人看着2024一整年的新房、二手房房价双连跌的“战绩”，默默数起连跌数据，发现济南新房价格已连跌17个月，二手房的数据更不好看，已经连跌20个月。
不过小编倒是觉得新年新希望，2025年开年就有多场会议指明未来发展方向，且政策上也为稳楼市逐步送上利好。人可以干预市场发展方向，但无法决定市场发展的最终结果，无论是欢喜的还是愁的，就先走一步看一步吧。
2024年继续观望的刚需购房者很多，也时不时传出以后可能很难买到刚需新房的猜测。这种说法想想似乎也有些道理，从土地挂牌道房子建设的相关政策，无一都在释放未来将多建“改善项目”的信息。在地价跌不回三四千一平米的状态下，要建高品质住宅必然需要投入不少的成本，两者一结合那是刚需购房者能轻松买上房的价吗？
同时济南的刚需房也在逐渐变得城市边缘化，有地铁站经过的片区还能吸引到一波其他区域的购房者，而更多的购房者都是地缘性的，比如槐荫区和天桥区。历城区区域面积比较大，且是近几年的供地大户反而刚需楼盘不少，槐荫区的情况比天桥区好一些，2024年共成交了7宗住宅地块。天桥区现在供地非常少，以前的那些楼盘卖完后可能都衔接不上新的刚需盘，去年仅2宗住宅地块（水屯路以西BH10-1地块和丁太鲁YS01-1）成交，直接进入刚需盘青黄不接阶段。
丁太鲁YS01-1地块
该地块位于天桥区药山街道办事处，二环西路以东、小鲁庄村界以西、黄河以南、济广高速以北，最高容积率2.0，楼面价1951.57元/㎡，该地块由山东绿桥城市更新有限公司底价摘得。
该地块是丁太鲁城市更新项目的一部分，该项目发展也颇为波折，2021年和融创签约，那时候还是有不少人看好项目对区域发展的带动和利好。丁太鲁城市更新项目计划建设济南第二座文旅城，打造天桥区具有全局性、引领性、示范性的重大片区城市更新项目之一。
可惜后面融创自身也各种问题缠身，直接退出了该项目，后来绿城发展集团与天桥区签订了合作协议参与建设丁太鲁片区，规划说辞就“含蓄”多了，将规划打造集教育、医疗、康阳、休闲与一体的高品质住宅。
先不说“绿城发展”≠“绿城”，丁太鲁这位置即便是“绿城”来开发了，也不见得能起多大带动作用，现在房企品牌对购房者的吸引力远没有以前高，到处都是国企、央企背书的项目，而且连国企项目都有过停工的风险。单看所处位置除了地缘性客户外，其他区域的刚需购房者未来大概率不会跑去买房。
水屯路以西BH10-1地块
水屯路以西BH10-1地块位于天桥区泺口街道办事处，小清河北路以北，水屯路以西。该原为恒大在北湖片区另一宗商业用地的一部分，这部分地块为保交楼地块性质变更为住宅用地，与公用瑞马观湖隔水屯路相望。该地块被乐陵市界群置业有限公司摘得，地块容积率2.2，楼面价3464.92元/㎡。该房企应该是首入济南，目前没有楼盘品质可对比，工程质量上有待考量。
相对于丁太鲁YS01-1地块的位置来说，水屯路以西BH10-1地块好太多了，而且出门就是小清河景观带，周边配套也相对丰富，生活上方便很多。此外，北湖片区房价也相对更适合刚需购房者，如果未来项目房子还是不好卖，那么楼面价低也是优势，有不牺牲品质的降价空间。
天桥区有哪些在售项目？
天桥区在售的楼盘不少，价格上也相对适合刚需购房者，150w以下的新房挑选其实也不多，主要在于部分项目不稳定性有点大，即便有保交楼的政策在，很多购房者也不太敢赌。比如远洋、中梁的项目，房企都有过暴雷的新闻，品质上远洋水帘洞项目“声名远播”，中梁药山项目中梁云山和院曾不守规矩违规预售，后面工程进度慢各种问题，让业主们没少担心。把这些项目刨除以后，能选一选的楼盘真的很少。
水屯路以西BH10-1地块附近的公用瑞马观湖算一个吧，瑞马近几年在济南口碑还可以，有陆续拿地看起来情况还不错。
据悉，该项目各楼栋已封顶，原本2025年10月交房将提前至8月交房。整个项目有7栋楼（2栋高层+2栋小高层+3栋洋房），容积率2.7，刚需购房者可以考虑在售的高层1#和5#楼，都是降价在售，据说1.1w起，具体的可以咨询售楼处。
本来还想说下北湖另一个项目金地明湖樾，突然想起来之前也有传过金地情况不好的消息，都在说金地存在暴雷风险。这个项目停工过又复工了，交房是2026年4月30日……所以说，见仁见智吧，最近看到有不少推广内容。
金地明湖樾（以下简称“明湖樾”）是金地湖城风华的二期（以下简称“湖城风华”），明湖樾的容积率也很高，就比湖城风华的3.9低一点点，但也达到了3.84，超高容积率必然带来超高层。项目规划了7栋30-33F的高层、超高层住宅楼，99㎡、127㎡的三居室，价格1.1w起，在户型面积上来说还是适合刚需购房者。
完全可以没有忧虑买的那肯定还得是现房，现房的话黄岗片区的海信观澜和药山片区的中海学仕府是在售的，关于项目的整体情况、优势之类的都可以现场就看到，价格和位置都满意的话就没什么可以挑剔的了。
海信观澜在预算上要稍微高一些，150万以下预算的可选性比较少，200万以内的话还是可以好好挑一下的。项目位于黄岗路以西，北园高架以北，紧邻小清河，容积率2.7，目前103/113/125/132㎡户型在售，在售单价1.35-1.5w/㎡。项目规划9栋16-18F的小高层住宅楼，毛坯交付。
中海学仕里卖了挺久了，地块位于药山片区新沙北路以南、东宇大街两侧，属于一个地缘性很强的楼盘，成交价格在1.25w/㎡左右。项目有三个区（一区和三区容积率2.9，二区容积率2.2），毛坯、精装都有，共有17栋楼（7栋25-27F高层、8栋16-18F小高层、2栋7-11F洋房），在售户型101/115/125/128㎡。
以上就是本次推文的全部内容，天桥区的楼盘吸引地缘性客户基本上也都是靠降价才有比较明显的效果，更何况吸引其他区的市民来此落户。当然，这些楼盘都清完以后，天桥区楼市又将面临新的问题，那就是无盘可卖，2024就供2宗住宅地块，地缘性客户的选择性越来越少，那未来呢？这些潜在购房者会不会走出天桥选择历城或者槐荫的楼盘呢？
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