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赵鲁梁:房地产杠杆关键是用好

2016-03-16 10:50 来源:本站原创 作者:赵鲁梁 点击:


 
  作者介绍:赵鲁梁(知名房地产评论人,房地产互联网金融观察家,大中华购物中心联盟理事,五道中国执行董事,融房网创始人,融视野特约评论人)

  关于房地产杠杆的问题现在似乎成了焦点,原来是去库存利器,一个两会没开完,成了违法犯罪了。这就让人看不懂了。这也许就是中国特色的房地产政策吧,但有一点要清楚,完全没有杠杆的社会是有问题的,也是不可能的,现在的按揭就是最大的合法杠杆。对于杠杆的理解不同,结果就不同,而这对当前楼市来说也是相当要命的事。

  去年以来,地方政府为了去房产库存,鼓励居民加杠杆消费的用心,农民工考虑了,大学生考虑了,这些全是没钱的主,还想让他们帮忙,不给点政策怎么行?春节前,央行也推出了降低首套房按揭比例,回顾过去一年来,政策上采取不断地降准降息,把M2增速的目标从12%上调至13%,把财政赤字率的目标从2.4%上调至3%,反映出全社会的杠杆率水平仍在上升。全社会都在用杠杆,房地产做为重资产的行业为什么不能用杠杆?关键是怎么用。

  现在也不是只有房地产存量房子多,整个社会都存在产能过剩,早在2004年,国家发改委就认为钢铁业的发展已经超前5年,需要严控,十几年来,管用吗?杠杆没用吗?

  就房地产而言,眼前是什么原因导致三线以下城市的房地产出现大量库存呢?是否与一直在推行的城镇化战略有关?全球绝大部分国家都在推行城市化,且各国人口迁徙的特征普遍都是大城市化,中国其实也不例外,人口迁徙也是往一二线城市集中。 中国的房地产与美国的不同之处在于,美国次贷危机是市场经济下房地产过剩,中国的过剩,则既有市场因素,又有政府因素。市场因素导致的库存增加与政府因素导致的库存增加,还是有区别的,后者是“鬼城”形成的主要原因。

  包括当前所有过剩的行业和产能都与政府有关,没有一个不是政府批过的项目,没有一个不是政府准备收税的。看看吧,钢铁、水泥、房地产、平板玻璃、煤化工、多晶硅和风电设备等等哪一个不是政府引进的?自己拉的屎这会说不好吃了,没有这样的道理。

  房地产的杠杆要不要用的问题不是问题,是一定要用的。李克强总理所说的去库存当中‘因城施策’就是最好的答案。对于目前的情况,首付贷可以考虑停止,首付贷的购房者面临的压力是双重的,除银行贷款外,还需在较短年限内归还首付贷的本息,房价一旦下跌,购房者断供可能性大增,甚至引发金融风险。但贷款政策要由政府来统筹考虑,毕竟农民工和刚毕业的大学生是没有能力付清全部首付的。

另外,在当前杠杆一些供应者面前,特别是一些房地产中介和互联网机构,早些年特别是去年是鼓励的,像世联行、链家、房多多类的还拿着这个从资本上弄来不少钱,忽然一下子又违法了,人家也是在这方面投资不少,说不行就不行了,这对于互联网金融的长期发展也不是什么好事,对于中国金融的长期发展也无助,对于房地产的直接融资大趋势也没有什么帮助。

  各个城市也不一样,好多城市投机和投资性需求大,就要坚决扼制,有些小城市确实是刚需性大的可以考虑放宽要求。对于当前的政策,要观察一段时期,如果一线城市温度够了,有过热的话,我们是不是撤一点点。三四线城市加一把火可能也没问题,这就是要根据不同地区的楼市库存情况,考虑如何在供需两端去杠杆或加杠杆的问题。有专家建议“对于库存严重的地区,对需求一端要加杠杆,推动需求消化库存,对于供给要适度的收紧。对于已经过热的一线城市要倒过来干,对需求者也许我们要稍稍的收杠杆、降杠杆,对于供给我们应该适度加大杠杆。”

 
融视野(第七期)

  回顾前六期请戳链接:
  (第一期)赵鲁梁:2016年房地产走势将决定整个经济大局
  (第二期)赵鲁梁:房地产供给侧改革的主体是政府
  (第三期)赵鲁梁:地王,央企造;高价,央企造;泡沫,给别人
  (第四期)赵鲁梁:房地产“夜壶”重出江湖,尿意几何
  (第五期)赵鲁梁:杠杆的事还是要想好再说
  (第六期)济南地产营销榜之大溪地生态营销体系

 

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