赵鲁梁：房地产杠杆关键是用好-融视野

赵鲁梁：房地产杠杆关键是用好

时间：2016年03月16日信息来源：本站原创点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

　　作者介绍：赵鲁梁（知名房地产评论人，房地产互联网金融观察家，大中华购物中心联盟理事，五道中国执行董事，融房网创始人，融视野特约评论人）

　　关于房地产杠杆的问题现在似乎成了焦点，原来是去库存利器，一个两会没开完，成了违法犯罪了。这就让人看不懂了。这也许就是中国特色的房地产政策吧，但有一点要清楚，完全没有杠杆的社会是有问题的，也是不可能的，现在的按揭就是最大的合法杠杆。对于杠杆的理解不同，结果就不同，而这对当前楼市来说也是相当要命的事。

　　去年以来，地方政府为了去房产库存，鼓励居民加杠杆消费的用心，农民工考虑了，大学生考虑了，这些全是没钱的主，还想让他们帮忙，不给点政策怎么行？春节前，央行也推出了降低首套房按揭比例，回顾过去一年来，政策上采取不断地降准降息，把M2增速的目标从12%上调至13%，把财政赤字率的目标从2.4%上调至3%，反映出全社会的杠杆率水平仍在上升。全社会都在用杠杆，房地产做为重资产的行业为什么不能用杠杆？关键是怎么用。

　　现在也不是只有房地产存量房子多，整个社会都存在产能过剩，早在2004年，国家发改委就认为钢铁业的发展已经超前5年，需要严控，十几年来，管用吗？杠杆没用吗？

　　就房地产而言，眼前是什么原因导致三线以下城市的房地产出现大量库存呢？是否与一直在推行的城镇化战略有关？全球绝大部分国家都在推行城市化，且各国人口迁徙的特征普遍都是大城市化，中国其实也不例外，人口迁徙也是往一二线城市集中。中国的房地产与美国的不同之处在于，美国次贷危机是市场经济下房地产过剩，中国的过剩，则既有市场因素，又有政府因素。市场因素导致的库存增加与政府因素导致的库存增加，还是有区别的，后者是“鬼城”形成的主要原因。

　　包括当前所有过剩的行业和产能都与政府有关，没有一个不是政府批过的项目，没有一个不是政府准备收税的。看看吧，钢铁、水泥、房地产、平板玻璃、煤化工、多晶硅和风电设备等等哪一个不是政府引进的？自己拉的屎这会说不好吃了，没有这样的道理。

　　房地产的杠杆要不要用的问题不是问题，是一定要用的。李克强总理所说的去库存当中‘因城施策’就是最好的答案。对于目前的情况，首付贷可以考虑停止，首付贷的购房者面临的压力是双重的,除银行贷款外,还需在较短年限内归还首付贷的本息,房价一旦下跌,购房者断供可能性大增,甚至引发金融风险。但贷款政策要由政府来统筹考虑，毕竟农民工和刚毕业的大学生是没有能力付清全部首付的。

另外，在当前杠杆一些供应者面前，特别是一些房地产中介和互联网机构，早些年特别是去年是鼓励的，像世联行、链家、房多多类的还拿着这个从资本上弄来不少钱，忽然一下子又违法了，人家也是在这方面投资不少，说不行就不行了，这对于互联网金融的长期发展也不是什么好事，对于中国金融的长期发展也无助，对于房地产的直接融资大趋势也没有什么帮助。

　　各个城市也不一样，好多城市投机和投资性需求大，就要坚决扼制，有些小城市确实是刚需性大的可以考虑放宽要求。对于当前的政策，要观察一段时期，如果一线城市温度够了，有过热的话，我们是不是撤一点点。三四线城市加一把火可能也没问题，这就是要根据不同地区的楼市库存情况，考虑如何在供需两端去杠杆或加杠杆的问题。有专家建议“对于库存严重的地区，对需求一端要加杠杆，推动需求消化库存，对于供给要适度的收紧。对于已经过热的一线城市要倒过来干，对需求者也许我们要稍稍的收杠杆、降杠杆，对于供给我们应该适度加大杠杆。”

融视野（第七期）